关于城市发展管理的若干问题探讨，本文主要内容关键词为：若干问题论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、城市发展的共同特征和必然趋势
现代化的城市的共同特征是具备现代化的城市基础设施和公用企业，包括道路、下水道、自来水、电力、煤气、热力、公共交通、通讯等等，以及地区间的交通、通讯，这些都是随着二、三产业的发展而同步发展的，而讲求效率，这些又应该适当有度地超前发展。
城市发展的必然趋势，都是由无到有，由小到大。由地理位置和其他条件决定，有的农村发展成小城镇，有些小城镇发展成中等城市，有些中等城市发展成大城市，有些大城市发展成特大城市。
二、城市建设规划的共同特征和重要性
城市是由若干不动产构成的，共同特征是建成之后不能搬动。要想避免城市发展中的损失浪费，就必须有合理的城市建设规划。由于城市发展和二、三产业发展是相应的，发展趋势是由无到有、由小到大，而且有一定的客观条件制约其发展规模，所以城市建设规划不能一步到位，只能由小到大、逐步发展，但是又要留有余地，否则就要造成损失浪费，这些都是已经为世界各国城市发展的实例所证明了的。我国的城市建设规划工作虽已大大发展，但是引起政府和各界的重视程度仍嫌不够，需要大大加强。建设部门应该总结经验，加强指导和监督。
三、城市建设资金的筹措
要按照城市建设规划经济合理地发展建设城市，关键在于筹措足够的城市建设资金。首先要有可靠的建设资金来源，其次要有融通资金的顺畅渠道。
城市建设为二、三产业的存在和发展服务，城市建设资金的最终来源也只能靠二、三产业。但是要达到经济合理、高效，一定要讲求筹集资金的手段和途径。
筹措城市建设资金的合理手段和途径主要有三项：
1.土地使用权出让金
城市占用的土地是稀缺资源，二、三产业占用的土地数量和质量要有所制约。为此，宜由政府征收土地使用权出让金，以级差地租征收符合客观经济规律。繁华中心地段更为稀缺，占用较好地段的多交，占用较差地段的少交。目前的问题是很多地方的开发区地价（出让金）过低，连开发成本都不够。当然，在开发初期也不能定得过高。
2.土地增值税
目前我国土地增值税主要是在转让土地使用环节交纳，这还不够。为了平衡负担，对于存量土地也应该依照地价升高的实况适当征收土地增值税。但是如果按照土地增值数额定为土地增值税一次征收，企业可能负担不起，因此要求存量土地补交的增值税可以一次交纳，也可以分年交纳。
土地使用权出让金和土地增值税，从理论上说，实质都是地租、地价，较好地段的较高出让金和增值税实质是资本化的级差地租，土地增值税实质是级差地租新增加的部分。
3.公用企业的股东投资和自我积累
水、电、气、热、公共交通、通讯等公用企业，应该按照市场经济价值规律，实行政府指导下的企业化经营，不但不应使其价格偏低，享受财政补贴，而且应该使其价格合理，保有或略高于社会平均利润率的投资回报率。这样，公用企业的建设资金就可以由它们的股东投资和自我积累解决。
城市基础设施建设和公用企业建设资金的筹措渠道，在建立过程中以至完善之后，都还需要有顺畅的短期资金融通渠道，以免贻误时机妨碍国民经济的快速协调发展。
四、住宅的社会保障政策
城市居民收入的差别悬殊，占居民绝大多数的中低收入职工的收入要提高到由他们消费的住房完全负担城市建设资金的程度，是若干年内也很难达到的。因此，就要对中低收入职工享用的社会保障住房免收土地使用权出让金，借此把社会保障住房的房租、房价降下来，适应中低收入职工在近期和中期可能实现的购买力。这样，就要由企业用地分摊全部城市建设资金。
长期以来，职工工资构成中没有包含适当数额的公有住房房租，同时住房公积金偏少，制约了住房制度改革的进程。新房、新租、新补贴，强制储蓄、贷款买房等措施没有实行，又阻碍住房制度改革的进展，不断增加住房制度改革的难度。
五、房地产业的合理利润和发展趋势
房地产业的发展，有利于城市的发展。房地产应该和城市同步发展。
房地产业是改革开放以后发展起来的，过去只有一家房地产管理局。改革开放以后10多年中，房地产业经历了一个从大发展到收缩的过程，伴随着一个暴利有无的过程。暴利的来源就是级差地租。级差地租不是劳动创造的，应该归政府取得，用于城市建设。投入资本应该获取合理利润，不应该冀求级差地租，但是房地产需要超前发展，伴随着一定的风险，因而使其分享少量的级差地租获取适当高于平均利润水平的较高利润，也是合理的，但是不应过高。另一方面，很多建设资金是借款或者是房地产用户预付房价提供的，因而实际利润率不应该按总投资额计算、衡量，而应该按投入的自有资金计算、衡量。房租、房价合理比价、合理利润，房地产经营或租或卖都应该等价交换。
社会保障住房在住房制度改革措施下，没有销不动的风险，房地产业开发管理社会保障住房，应该只得平均利润而不应冀求较高的利润水平。
房地产业在站对位置之后，应该有平稳发展的趋势，前途是光明的。
房地产供不应求时，房租房价、地租地价都会上涨，严重供不应求时还会涨得很多。政府应该注意指导房地产价格，但是不能靠命令限价，而应该着力于平衡供求，增加批地，刺激建房，扶植建房，借以增加供给，同时引导需求，借以降低房地产的租金和价格。房地产租金和价格过高，即使是仅仅涉外房地产租金和价格过高，都是不利于城市健康发展的。供过于求严重，积压资金，也不利于城市健康发展，可以多发展预售、共建，减少盲目性。
如上所述，我国城市发展管理还有很多工作需要开展和完善。