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一、我国房地产开发业的基本状况
在我国，房地产业是一个新兴的行业。改革开放以来，尤其是80年代中期以来，我国房地产开发业从无到有，经历了起步、快速发展和调整整顿三个阶段。房地产开发已形成一个独立的产业，房地产开发投资规模快速增长，房屋竣工面积逐年扩大，房屋销售价格逐年提高，房地产开发业在推动国民经济发展中发挥了重要的作用。
1.我国房地产开发业已进入平稳发展阶段。在长期的计划经济体制下，我国实行的是土地国家所有、无偿划拨，居民住房实行福利制度，由国家建造、分配和管理，除了一些从事房屋管理和维修的房管部门外，专门从事房地产开发的企业很少，房地产业基本上处于停滞状态。据统计，1985年全国登记注册的房地产开发企业只有1676个。到1995年6月30日，全国登记注册的各种经济类型的房地产开发单位已达33482个。
在80年代中期我国房地产开发业仅处于起步阶段，90年代初期则是房地产开发业的快速发展阶段，仅1992、1993年两年新开业的房地产开发企业和单位即达20899个，占所有房地产开发企业个数的62.4%。到1993年，房地产开发作为一个独立的产业已初步形成。1993年下半年，国家加强了对国民经济的宏观调控，房地产开发业从1994年开始进入调整和重新组合阶段，新开业企业个数逐年减少，一些不具备开发资格或经营不善的企业退出房地产开发领域。据调查，1995年6月30日，全国处于停业状态的房地产开发企业已达6679个，基本处于正常营业状态的企业保持在26000个左右。多数房地产开发企业在剧烈的市场变化中经受了洗礼，企业素质和适应市场的能力得到提高，反映出我国房地产开发业已逐步进入平稳发展的阶段。
2.房地产开发投资快速增长，已成为固定资产投资的一个重要组成部分。房地产开发投资是房地产开发企业完成的开发工作量，是反映房地产开发领域建设情况的综合性指标。“七五”以来，房地产开发投资基本上一直以较高的速度增长。从1986年到1995年的10年中，房地产开发投资年平均增长速度（现价）为6.5%，而同期现价国内生产总值平均增长速度为20.6%，同期现价全社会固定资产投资平均增长速度为22.9%。“八五”期间，房地产开发投资年平均增长65.5%，同期国内生产总值年平均增长为25.7%，固定资产投资增长为34.7%。其中1992年与1993年房地产开发投资的增长速度分别为117.6%和164.9%。房地产开发投资占固定资产投资的比重也由1986年的3.2%和1990年的5.6%上长为1995年的15.7%。在各种类型的投资中，房地产开发投资总量和占投资的比重已接近更新改造投资，成为固定资产投资的一个重要组成部分。
3.商品房建设规模扩大，房屋商品化水平提高。从1986年到1995年，全国房地产开发单位累计竣工房屋面积约7.4亿平方米，平均每年增长17.7%，高于同期城镇所有新建房屋平均增长速度4.5%近3倍。房地产开发竣工房屋面积占城镇所有新建房屋的比重也从1986年的11.8%提高到1995年的34.3%。随着住房商品化水平的提高，居民个人购买商品房的意识也逐步加强，到1995年，个人购买商品房的比例已达40%。房地产业的快速发展为加快城市建设，促使城市人均居住面积从1986年的6.0平方米提高到1995年的8.1平方米作出了贡献。
4.商品房屋价格逐年提高。近十几年来，在国民经济和房地产开发业迅猛发展，人民收入水平明显提高的同时，市场物价大幅度上涨。在这个大背景下，房地产产品价格，尤其是商品房价格也逐年攀升。全国商品房屋平均售价从1987年的每平方米408元上升到1995年的1591元，商品房屋价格平均每年上升18.5%，高于同期商品零售价格平均上升13.0%的水平。商品房屋价格的上升，一方面反映了房地产业的发展趋势，另一方面也反映出目前商品房屋价格偏高，超过了多数居民的承受能力，是造成商品房销售不畅，空置率较高的原因之一。
二、房地产业与社会经济发展的关系
房地产业与国民经济和整个社会再生产有着密切的经济联系。经济发展水平决定房地产业的发展水平。反过来，房地产业的发展又促进经济的发展，二者相互依存，相互促进。
1.经济发展水平决定房地产业发展水平。房地产开发既是房地产产品的生产过程，也是物质产品和活劳动的消耗过程。房地产开发既向社会提供可供使用的土地和房屋，也需要从现实生产成果中取走生产资料、生活资料和劳动力，而一定时期内全社会可提供的资源数量是由当时的经济发展水平所决定的。因此，经济发展水平是房地产业发展的基础。经济发展水平越高，房地产业越发达。东部地区人口集中，城市化水平高，经济发展水平高，为房地产业的发展创造了条件；同时，房地产业的发展反过来又促进了该地区经济的发展。而中、西部地区则由于经济水平相对较低，大规模发展房地产业的条件尚不成熟，同时，房地产业的滞后也在一定程度上延缓了中西部地区的经济发展。
由于房地产产品既是生产资料，又是消费资料，适度的房地产投资可以从增加消费需求和投资需求两个方面带动经济的发展。但从总体上看，房地产业的发展是同经济发展的水平和所处的发展阶段紧密联系的。脱离经济发展的实际，超越经济发展的阶段，盲目发展房地产，就会欲速则不达，导致房地产的积压和浪费，甚至导致一定程度的“泡沫经济”，对整个经济的发展造成危害。
2.收入水平和消费结构是影响房地产业发展的重要因素。住宅是房地产产品的主要部分，人们的收入水平、消费水平和消费结构是影响房地产业发展水平的重要因素。收入水平越高，用于住房的支出就越高，房地产的市场容量就越大，房地产的产品价格也越高；收入水平越低，用于居住方面的支出就越少，房地产业的发展就会受到限制。由于我国目前的经济发展水平还比较低，多数居民的消费水平还处于温饱型，城镇居民的消费支出中，用于食品、衣着等商品性支出占84.3%，用于住房消费的只占2.8%（1994年），而日本住宅消费为5.4%，英国为13.5%，西德为15.9%，美国为16.0%。因此，收入水平低，住房消费比重小也是影响我国房地产业发展水平的因素之一。
3.房地产开发与固定资产投资水平有关。房地产开发是对土地和建筑物进行开发和建造的过程。从全社会来讲，房地产开发投资是固定资产投资的一部分，因此，房地产开发的规模、水平和结构必然要受到全社会固定资产投资规模水平的限制和影响。首先，房地产开发投资规模要受到全社会固定资产投资总量的制约，而全社会固定资产投资总量则受当时社会所能提供的资金、物资的限制。固定资产投资率（全社会固定资产投资占国内生产总值的比率）越高，房地产开发投资规模越大，占固定资产投资的比重也越大；投资率越低，房地产开发投资的规模越小，占固定资产投资的比重越低。另外，房地产投资与全部投资的结构密切相关。由于全社会可用于固定资产投资的资金、物资是有限的，房地产投资与其他固定资产投资存在着此消彼长的现象，用于其他方面的投资多了，用于房地产方面的投资就会减少。而投资结构则受到一定时期国家政策导向、市场供求情况和各行业利润率高低的影响。
4.房地产业发展水平同住房的商品化程度相联系。房地产业是主要生产、经营房屋、建筑物的部门，如同任何一个产业部门一样，房地产作为一种商品，市场需求状况是影响其发展的主要因素。在任何国家和地区，并非所有的房屋都是房地产业的经营范围，因为在房地产中有很大一部分不经过市场，如自建自用的住房，国家、集体分配的住房等。而住房的商品化程度在很大程度上影响到房地产业和发展。长期以来，我国城镇地区实行的是住房福利制度，居民住房问题主要依靠国家、单位分配解决，住宅的商品化程度很低，这是影响我国房地产业长期得不到发展的主要原因。而其他一些发达国家的住房主要通过购买、租赁来解决，住房的商品化程度很高。如美国85—90%的个人住房由私人住宅公司建造和经营，政府只管10—15的私人住房。
5.房地产业的发展与经济发展周期密切相关。与其他经济部门一样，房地产业的发展也不是直线上升的，而是呈现周期性的发展趋势。作为国民经济中的一个部门，房地产业的发展周期同整个经济的周期基本一致，即当整个经济扩张时，房地产业也随之扩张；当国民经济发生收缩时，房地产业也随之收缩。另外，由于经济波动主要是由于消费需求和投资需求波动引起的，而房地产商品既是生产资料又是消费资料，投资需求和消费需求的变动必然对房地产业带来双重影响，导致房地产市场的波动幅度大于整个经济的波动幅度。因此，房地产业被称为国民经济的“晴雨表”或“寒暑表”，成为整个经济波动的一个信号。如1992年，国民经济进入快速发展的时期，国内生产总值的增长速度为14.2%，房地产业竣工房屋面积增长率则为36.2%，比前者高出22个百分点，1993年更高出62个百分点。到1994年，经过宏观调控，经济过热现象得到控制，国内生产总值增长速度由1993年的13.5%下降为1994年的12.6%和1995年的10.5%，而同期房地产业竣工房屋面积增长率则由1993年的75.9%猛降为11.0%和1995年的6.9%，比前者还低1.6和3.6个百分点。这充分说明房地产经济波动同整个经济波动趋势基本一致，但波动幅度更大、更猛烈。
三、引导房地产开发业健康发展的几点建议
近几年来，我国的房地产业有了较大的发展，在促进经济发展、改善城市面貌、提高人民居住水平、吸引外资等方面发挥了重大作用，但也存在着一些矛盾和问题。为了促进房地产业健康、有序的发展，促使房地产业成为新的经济增长点，在今后的发展中应注意以下几个问题：
1.控制房地产开发总量，同经济发展速度相适应。房地产业在我国属新兴产业，随着住房制度的改革，以及新的消费热点的形成，房地产业发展的前景十分广阔，要适当加快房地产业发展步伐，逐步提高其在国民经济中的比重。但是，房地产业发展水平最终取决于经济发展的水平，因此，房地产业的发展应避免盲目性，走健康、有序发展的正确道路。应加强对房地产开发的宏观调控，对房地产开发总量进行适当控制，防止房地产开发的过快发展，造成新一轮的投资膨胀。在发展速度上，随着住房制度改革步伐的加快，住房商品化水平的提高，房地产开发投资的增长速度应略高于国内生产总值和全社会固定资产投资的增长速度。按照“九五”计划的目标，如果国内生产总值每年平均增长8%，则按现价计算的房地产开发投资增长速度应控制在25%左右，房地产开发投资占国内生产总值的比率应掌握在5%左右，占全社会固定资产投资的比重应控制在20%以内。
2.调整商品房屋结构，平抑房屋销售价格。目前，我国房地产开发业存在的主要问题之一就是结构不合理，盲目发展花园别墅、高级公寓、度假村等高档房屋，以致造成积压。目前，我国正处于城市化的加速阶段，大量农村人口涌入城市，城市面临的主要矛盾是解决人们住房的基本需要。这一时期，由于受人均收入水平和消费结构的影响，人们还无力购买或租赁高标准的房屋，城市住房消费的重点还是普通住宅。只有当经济发展到一定阶段，城市化过程基本结束以后，高级公寓、别墅等高档房屋才有一定的需求。因此，房地产开发要充分考虑我国经济发展所处的阶段和居民的收入水平，集中财力、物力保证普通住宅、尤其是安居工程的开发建设，减少各种高档公寓、别墅的开发。普通住宅的销售价格也要尽量降低，每平方米的销售价格目前应保持在1000元左右（全国平均价），使一套约60平米的标准住宅的售价约等于城镇普通居民5年的总收入，基本上达到国际上通行的3—6年的家庭总收入可购买一套住宅的标准。为此，必须加强对商品房屋价格的管理，认真清理对房地产开发企业的各种不合理收费，适当降低土地出让价格，减轻房地产开发企业的不合理负担，以平抑商品房屋的价格。
3.改革城市住房制度，培育房地产市场。目前，影响我国房地产业健康发展的根本原因是现行的住房制度。住房制度不进行根本改革，买房不如租房的利益格局不改变，房地产业就不能正常发展，也不可能成为新的经济增长点。因此，必须加快城市住房制度的改革步伐，争取在本世纪末基本实现城市住房的商品化。首先，要提高租用住房的租金，使租房与买房的比较效益基本相当。从长远来看，要使买房的效益略高于租房，以调动居民购房的积极性。其次，要尽快将现有住房出售给居住者，使其进入市场，以盘活现有住房的存量，平抑商品房屋的价格。第三要建立健全各项规章制度和法律法规，完善住房公积金制度和住宅金融保险制度，为购买者提供金融服务和帮助。第四要提高房屋售后管理和服务水平，建立健全各项物业管理制度，解除消费者的后顾之忧。