摘要：随着我国社会经济的发展和城镇化建设进程的加快，我国目前的地价管控制度应该符合更高的要求，因为其使得城镇建造用地的使用模式发生了很大变化。合理有效的城镇基准地价能够为城镇土地的评估出有效的参考，对社会经济的健康发展有着重要的作用。本文简述了基准地价评估研究中存在的问题，并提出了相应的解决办法，以供参考和借鉴。
关键词：城镇建设；用地基准；地价评估
0引言
基准地价是在土地使用权有偿转让、出让的实际需求上发展起来的，是土地使用权区域的平均价格；合理有效的城镇基准地价可以为城镇土地评估做出有效的参考，对经济、社会的健康发展也起到重要作用，所以对其进行研究有着重要的意义。笔者通过查阅近年来的相关文献，主要针对城镇建设用地基准地价的内涵、用途、评估方法模型、更新动态变化以及平衡研究进行整理，以便了解城镇建设用地基准地价研究的现状及发展趋势。
1城镇基准地价内涵
马克思地租理论包括绝对地租和级差地租两种。基准地价研究是建立在地租理论之上的，所以有学者认为理清基准地价是否包括级差地租的资本化对基准地价水平有决定性的影响。如欧阳安蛟等认为基准地价内涵应是完整地租的资本化，其构成中包含了国家所有权收益和凝结在土地上所有投资产生的收益。也有学者按照土地用途、级别来定义城镇基准地价的内涵，再确定该级别用途下的平均价格。针对不同的分类标准，考虑的影响因素也不一样，因此很多学者都给出了自己对基准地价内涵的定义，目前地价内涵界定也没有一个固定统一的标准。
2城镇建设用地基准地价按用途分类研究
城镇建设用地基准地价按用途分类研究，现阶段主要从商业用地、住宅用地和工业用地三方面开展，在商业用地上，研究者主要还是从商业用地的评估级别、评估的方法模型以及影响因子等方面进行考察。如岳大鹏根据级差收益递减原理，分析商业用地基准地价评估的原则、方法和评估模型。或者结合数学模型找到商业用地基准地价演变的驱动因子和演变规律。住宅用地上研究较少，有从城镇混合住宅用地出发探讨住宅用地的评估，一般对城镇住宅用地基准地价的评估是针对单一的住宅，但是在实际社会经济发展中，城镇混合住宅占据很大一部分，而且研究视角很少对单独的住宅用地进行观察，多集中在城镇发展比较热门的商业建设用地和工业用地的研究。在工业用地上，趋向于以特定区域或者特定评估对象为目标进行基准地价的评估，如黄鑫等以西部卫星型城镇工业用地进行分析，说明当前的基准地价测算方法不能完全适应城镇的评估；也有学者提出以土地定级为基础，以成本逼近法测算城镇工业用地基准地价评估技术路线。在这三类用地研究的基础上，也有人关注到城镇建设用地中的特殊用地的研究，主要涉及到军事用地、使领馆用地、监教场所用地、殡葬用地以及宗教用地等评估，并对其特点、修正模型做了详细的分析。
通过上述几类用途基准地价研究发展趋势分析，目前在城镇建设用地基准地价中有两个大的趋势。首先，基准地价按照用途分类外延在扩展，在三类用地的基础上，研究的视角关注到特殊用地、旅游用地等类别，并且有不断扩展的趋势；其次，在相应的各类用途下面，研究的侧重点不尽相同，但是却越来越细化，研究呈现由“面”到“点”的发展趋势，而且更多地应用到模型方法，力图寻求一条基准地价研究的技术路线。
3城镇建设用地基准地价评估存在的问题
3.1成绩数据旧有化且不完整
影响城市土地质量的因素有很多。在商业分类中，主要考虑三个因素：商业繁荣程度、道路通达度、基础设施状况。道路通达度大致包含四个因素：道路宽度、机动车数量、非机动车数量和工作人员数量。其中，机动车数量、非机动车数量和工作人员数量的测量在高峰时段每天进行现场调查数据，道路宽度指标大致从城市建筑部门获取信息。在实际评估中，很多城镇近年来经历了迅速的经济进步，道路得到了加宽和修改，产生了很大改变。有关部门在更新数据方面行动力不够，档案现势性差，某些档案甚至还没有被整改出来。除此以外，由于商业核心服务进步较快，城镇核心和边缘地区基本装置不尽相同，对土地的水平有更大的影响，而目前的数据大部分以旧的乡镇数据为主，新地区的策划面积数据远远不够。
3.2在评估数据中，城镇的土地和财产交易形式单一
搜集的城镇基准更新的地价数据大致包含：租赁房地产的样本点、销售的数据样本点的住房、传输的数据样本点的土地使用权(包括企业转换)、土地征用样本点的信息。但在实际工作中，大部分城镇土地和房地产交换形式不多，引起房地产租赁原料占据很大比例，其他材料，如房屋买卖、变卖土地使用权和土地征用样本数据不足，而且绝大多数的房地产租赁数据是商业运用的抽样部分，基本上没有什么样本住宅作用。虽然可以使用房地产租金纳入的信息，利用还原法来测评商业用地的大致价格，但因为城镇房地产租借目标是个体经济，象征的东西比较单一，包裹面积不足，单位面积土地价格水准大致比社会平均水平高出一大截，在测评的基础上，商业土地的基本价格水平往往更高。
3.3评价参数抽样点分布不均匀，利用率低
因为历史原因和经济进步，大部分城镇规格不足，商业网点和公共装置并不分散，尤其是商业网点的分布沿着一条主要的道路在农业市场上，而农业市场还没有形成网络，而且服务半径也不足。因为出租人没有想到住宅租赁抽样点的土地价格，很多抽样点计算土地价格是负的，土地价格差别很大。与此同时，随着城市计划的推进，大多数工业企业搬出了城镇，在工业园区内较为集中。除此以外，在调查的时候，一些受访部门报告的数据有误，数据扭曲得很严重，样本租金和真实租金之间有很大的差距，这使得很多数量的采样点的信息不能直接用作基准地价测评。
3.4影响土地价格的因素并不全面和客观
基准地价大致显示了城市土地的平均价格，随着时间的推移和社会经济的改变，各种因素对土地价格的影响程度或会产生巨大改变，特别是土地利用计划因素和经济进步战略因素等人为因素产生了较明显的影响。对于具有鲜明特点的城镇，土地价格水平仅依据传统方法进行修订，可能不能客观地评估价格水平，造成实际情况与评估结果差异较大。
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4城镇建设用地基准地价评估的几点建议
4.1使用集体所有土地的房地产租借数据，对住宅和工业用地基准地价进行核算时，应进行合理的修正，并使用成本接近法和市场比较法等诸多办法
基准地价测评大致以把国有土地当做基本准则。国有土地上的业主在出租房屋时，会把土地租金收入考虑在内，而集体土地上的租金收入往往被忽略，以获得更高的效益，城镇的工业用地也是如此。因此，当房地产出租集体土地所有制样本用于计算住宅和工业用地的土地租金时，权利应该被合理分配。
4.2合同转让交易的样本数据应当修改
土地使用权出让合同没有引入足够的竞争体系，由于详细承办人的主观原因，使得土地价格预算和受让人选择的过程受到极大影响。所以，在修改交易方法后，应使用合同转让方法的交易样本进行基准地价的计算。
4.3对于样本点分布不均匀或在最后阶段缺乏抽样点的地区，建议将典型的抽样点调查和多种评估方案联系起来
人工神经网络办法具有很好的评判错误能力，对不好的信息和噪声就要有良好的容纳错误性。对于采样点不足的地域，可以使用人工神经网络方法建设基准地价评估模型，并通过计算模型来使得土地价格问题得到解决。与此同时，利用克里格科举可以使土地价格的空间计算得到实现，并对最终级别价进行合理的模拟。
4.4不同类型的城镇应该以不同的方式进行评估
以某城区为例，城区所辖四个城镇具有显致的特性。第一，城镇地区几条商业街道的经济进步速度较快，建设状况相对较好。然而，在商业街道的后面经常是住宅楼，而且没有过渡区。第二，郊区的新兴乡镇与城市核心区域共存，新建成的地域与尚未改造完成的旧建筑形成了鲜明的对比。这种城镇基准地价测评可以在土地等级分割的基础上进行。有些城镇有着整洁的街道、明显的功能分区、完备的基本服务设施和巨大的独立性。市场比较和收入减少的方法适用于城市中心区的商业和住宅用地。在周边工业地区采用成本法和比较方法，其工艺过程不局限于传统的预分类和再评价路线。还有某些城镇等级不高，主要集中在初级产业的发展上。城镇的发展水平差距不大，影响土地价格的因素主要是商业繁荣程度和道路可及性。这种城镇只考虑商业服装的繁荣程度和道路可及性来划分土地等级，适合于降低土地水平，通过差别收入法对土地价格进行测评。
4.5及时更新基准地价
基准地价的建设前提是以土地利用的现状评价以及地区商业的特性和空间分布规律为根据的，进而进行城市整体规划办法和有关法规策略的土地开发和城市建筑。
5城镇建设用地基准地价更新动态研究
城镇基准地价随着社会经济变化会适时做出一定的调整，然而各地经济发展水平不一，基准地价的更新变化也不一样，在整个土地市场进行基准地价更新变化的基础上，对影响城镇建设用地基准地价的动态变化进行分析把握有非常大的意义。在基准地价更新研究上，孙广云等主要从政策角度出发考虑在理论和现实两方面，基准地价更新调整的必要性以及成果运用。基准地价更新的主体研究还是集中在探讨基准地价评估更新方法上。其中，赵晓铃等从方法、路线、原则、流程与模型等多角度考虑更新问题。针对特定区域的研究，也有学者通过建立相关模型，证明基于地块变化的基准地价更新方法科学可行。近年来，随着计算机软件技术的快速发展，结合计算机的应用建立评估模型越来越成熟，有研究者运用组件式GIS技术探索计算基准地价的更新模型，已达到减少人为的干预，避免传统评价体系的弊端，加强土地市场管理客观性和科学性的目的。然而随着时间的发展，基准地价更新研究也产生了一些问题。其中，王冬青等就评估的技术流程方面产生的问题进行了综合分析，而不管是从技术流程上进行分析，还是在其他方面进行关注，城镇建设用地基准地价的更新研究都在不断深入和规范化。在城镇基准地价动态变化上，多数研究者以某个特定区域为研究对象，试图找出其动态变化的驱动因子。甄江红等在土地定级估价基础上，总结呼和浩特市区历年比率变动一般规律，认为城市基础设施建设、社会经济发展和促进招商引资是其变化的动因。谢先全以厦门岛为例，揭示主要驱动因子为经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构。综上，在基准地价动态变化上，研究成果都在寻找一段时间内影响城镇建设用地基准地价的主要驱动力因素，经济发展水平以及基础设施建设无疑是影响基准地价动态变化的主要因子。
6城镇建设用地基准地价平衡研究
城镇基准地价的平衡是为了协调区域地价水平，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，因而通过对地价平衡研究，了解城镇内地价与经济发展的协调性，建立城镇间地价之间的可比性，对于区域地价水平的研究有一定意义。目前对基准地价平衡研究的案例也很丰富，以土地分等为依据，有学者综合考虑不同城镇间经济差异、市场地价总体水平等情况来建立城镇间地价的可比性。也有主张通过数理分析和城市间横向比较，使地价与城镇经济发展水平一致。多角度的分析为城镇基准地价平衡研究现状以及发展做出一定的总结概括。
7基本土地价格评估的意义
城镇企业和经济的快速进步对我国的经济发展产生了相对程度的影响。然而，与大城市相比，仍存在一些问题，如缺少横向比较城市土地经济质量和非标准的市场计划，这使得城镇的投资多，但资源利用率不足，造成很多的资本浪费和例如，仍然有一些土地资源处于荒芜状态。为了推进城镇的发展，必须评估基准地价，这样不仅可以节省很多资源，还可以城镇的发展速度加快，对其未来的计划打下坚实的基础，同时可以使城市土地资源的利用率达到最大，使得计算基准地价的方法更加科学。因此，评价城镇的基本地价是必要的，也是很有意义的。
8结束语
综上所述，在基准评估进程中，由于城镇的地形分布不均衡，工作进程将会变得更加繁琐。此外，在小镇地价评估中，必须要依据发展现状进行客观评估，而且评估人员要有一定的职业素质，力争做出一个标准化评估结果，助力城镇的顺利发展，为将来的城镇化发展打下基础。
参考文献
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论文作者:黄欣慧
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/24
标签：地价论文; 基准论文; 城镇论文; 土地论文; 建设用地论文; 商业论文; 数据论文; 《基层建设》2019年第2期论文;