摘要：近年来，我国不动产登记机构开始陆续建立，不动产登记系统正在不断完善。为了确保我国不动产登记系统的准确性、完整性和一致性，需要不断提升不动产权籍调查测绘水平。本文首先介绍了不动产权籍调查测绘工作的概念，然后简述了不动产权籍调查测绘中存在的问题，分析不动产权籍调查测绘工作的技术、方法及主要工作流程，旨在为相关工作的开展提供有效建议，促进我国不动产登记工作的不断完善。
关键词：不动产权籍调查；测绘；数字化内业扫描技术；野外测量
引言
目前，随着我国不动产登记暂行条例的实施，为了确保已经完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作，保证已有的各种不动产权籍调查工作能够有效地运行，自然资源部下发了相关的通知和方案，以确保相关工作的顺利开展。建立以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理机制的有效创新，自相关条例实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作正在有序推进，为了建立不动产登记信息共享系统，建立不动产统一登记体系，更需要加大对于不动产权籍调查测绘工作的重视程度，以此保证其能够更好地符合新时代的要求。
一、不动产权籍调查测绘工作的概念
不动产权籍即对不动产测绘档案和登记档案此两者的合称，是对不动产权利情况和自然情况等进行的调查、记录。不动产测绘档案主要包含测绘数据、技术资料和图件等；在登记档案内含登记簿和原始凭证等资料。因此在实际的不动产权籍调查测绘过程中，应以提升不动产登记工作效率和质量为实际出发点。对于测绘所得的图件、数据和档案等信息，经过不动产登记之后，其便具有了法律效力。通常在实际的不动产权籍调查测绘工作进行中，一般由不动产权利人自身主动申请，再由政府进行统一的组织，经过相关的权属调查和不动产测量来对不动产的实际情况进行详细的调查，最终生成相关的图件、数据和表册等资料，以上所有资料，均为后期不动产登记和不动产证书核发的重要依据。
二、新形势下不动产权籍调查测绘工作中存在的问题
调查房地产地籍时，房地产登记和申请的整个流程，必须依照国家的相关法律法规，明确调查工作主要有土地的用途、土地的界限、土地的面积等，这些资料经汇总最终形成地籍调查报告，作为房地产证书和房地产登记的重要依据。房地产权集的调查方式较多，主要包括权属调查、不动产单元设定、测量等。权属调查主要是利用实地勘察并结合外业核实等诸多方法将房地产的权属进行进一步明确。目前，不动产权籍调查测绘工作仍存在缺乏规范性和统一标准的问题。
2.1缺乏规范性
登记的过程中，机构衔接的过程中出现一定的问题，致使不动产登记无法顺畅连贯的进行。不动产登记的过程中，需要国土、林业、房产各部门进行通力合作，才可以确保登记工作快速有效。在此过程中很容易产生各机构无法连贯地衔接，而对不动产权籍调查测绘的工作产生直接影响，所以我国要依照现在形势变化的情况，由于各部门的职责差异，当前在资料数字化或者保管过程中，缺乏规范性，致使相关数据共享工作受阻，无法通过计算机技术对测绘工作进行有力支持，使得不动产统一登记困难重重。
2.2缺乏统一标准
不动产权籍调查测绘的过程非常复杂，在实际操作过程中出现测绘分散，测绘标准不统一的情况，各地在执行过程中标准不统一，导致产权调换、权籍调查困难重重，管理制度出现很大的缺陷，尽管法律法规当中规定了房产测绘、地籍管理等的相关操作，但依然无法全方位涵盖不动产权籍调查过程中的各个门类。某些地区的不动产权籍种类非常复杂，造成分散登记测量的标准不同，最终导致获取的数据格式、精度、坐标等都出现较大差异，无法共享不动产统一登记数据。
三、不动产权籍调查的测绘技术和方法应用
3.1数字化内业扫描技术
数字化内业扫描技术的应用范围较为广泛，主要以数字化技术为工作基础，进行实际的测量工作主要以图片形式为主，加之计算机技术的有效应用，通过计算机数据处理软件确定不动产坐标体系的相关数据，对于不同的图片和数据，需要应用不同的处理方法，数据可以结合应用需求进行对比、叠加或者调整，为测量工作的开展奠定基础。
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3.2野外测量技术
野外测量技术也是不动产权籍测绘中的关键技术类型，在建筑面积测绘领域的应用范畴十分广泛，主要测量方法有三种类型：
（1）以全站仪为主要测量设备，并应用综合电子记录方式确立量图体系，并搜集实际测量工作中所得数据，通俗来讲，首先应用全站仪进行实地测量，进而将测量结果和数据转移到电子记录设备中，对所得测量数据进行整理和统计，最后应用综合考虑量图系统对测量所得图片进行技术处理；
（2）应用全站仪对申请地进行实地测量，将测量数据传输至与之相连的计算机中，相关数据会以图片的形式体现，测量结果记录于计算机的软件系统中；
（3）遥感技术，遥感技术是现代测绘领域较为常见的技术类型，业内又被称之为RS技术，随着其在测绘领域优势的不断凸显，不动产权籍的测绘工作也将其纳入其中，结合实际的应用需求，可将遥感技术分为诸多不同种类，因而在实际的调查工作中，需要结合自身的测量目标和具体外在情况进行技术类型的选择，这样才能够充分发挥遥感技术的测量工作应用效果，最大程度的保证测量结果的准确性。
值得注意的是，遥感技术应用于权籍测量工作中，综合应用多种测绘技术，以实现理想的测绘工作效果，同时也能够保证测绘工作的有序开展和进行。科学技术推动测绘技术的不断发展，遥感技术与影像处理技术也在不断融合中，通过对测绘影像的融合处理，能够进一步实现对图片信息的整合和处理，对不同区域的测绘数据结果进行对比分析，从而有效提升地籍测绘工作的实践工作水平。
四、不动产权籍调查测绘工作流程
4.1前期准备工作
在进行不动产权籍调查前，首先需要搜集整理各类已有的历史档案资料，同时对其进行科学合理的分析，判断出其与实际情况之间的差异。发放《指界通知书》，确定现场测绘控制点，随后由国土部门、房产部门等进行提档，或者在业务系统中查询相关资料和数据，为测绘工作奠定基础。
4.2权籍调查工作
在权籍调查过程中，需要对不动产的权属以及界址进行仔细核实，对不动产单元和宗地进行草图绘制，应坚持实事求是的原则，认真填写不动产权籍调查表格，避免出现失误。在各个宗地的设置过程中，必须严格依据相关工作规范，同时结合实际情况进行宗地设置。有些宗地比较特殊，例如辖区范围内有公共部分或者土地资源被高速公路占用，对此必须严格依据相关法律规范，仔细核实实际情况，对宗地进行灵活设置。此外，还需要对各个建筑工程的土地宗地进行仔细检查，如建筑工程是否超越宗地范围。对各个宗地间的接边情况也需要进行仔细检查，判断测量对象宗地与相邻宗地之间是否有相互交叉或者接边的情况。另外，还应该注意房产和地产的一致性，即在不动产登记中，所申请的土地权利人和房屋权利人应该为同一个人。在不动产权籍调查测绘工作中，做好上述工作以保证登记工作的顺利进行。
4.3对不动产展开测绘工作
在不动产测绘工作中，内业测绘的作用是准确绘制宗地图，确定宗地属性特征，同时将各类测绘数据记录在计算机系统中，绘制出建筑工程自然幢，对自然幢数据进行整理和录入，对已经计算出的房地产面积进行分摊处理。在不动产外业测绘工作中，需要进行界址点测绘、房产测绘以及宗地测绘；做好内业测绘和外业测绘，保证测绘工作的顺利进行和测绘数据的完整性。
4.4审查调查成果
在不动产权籍调查测绘工作中，对于工作成果需要以文字、图片或者表格的形式来展现。值得注意的是，在入库前，对于各类形式的测绘成果需要转换为方便计算机系统管理的统一格式，对于各类测绘成果还需要采用逻辑检查方式，提升测绘结果的参考价值。
4.5成果入库，整理归档
不动产调查测绘的成果，需要以宗地为单位进行统一的归档处理，档案存储类型有纸质和电子版两种。不动产权籍调查测绘工作的技术性比较强，且对于测绘工作人员的操作技能要求比较高，这就要求测绘人员具有丰富的专业知识以及工作经验，并结合先进的调查测绘技术，提升调查测绘工作效率。
五、结束语
总之，目前，不动产统一登记工作发展的速度进一步加快，不动产权籍调查和测绘工作的重要性逐步强化，在进行不动产测绘管理的时候，一定要做好房地产权籍调查工作，并且与实际情况相结合，通过合理选择不动产测绘方法，让房地产权籍测绘和调查工作可靠、高效、规范化和标准化的推进。
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论文作者:吴伟1,陈卫卫2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/7/24
标签：不动论文; 不动产论文; 工作论文; 产权论文; 测量论文; 技术论文; 数据论文; 《基层建设》2019年第9期论文;