对呼和浩特房地产市场价格走势的判断和分析
侯旭东
(呼和浩特市房地产产权交易中心，内蒙古 呼和浩特 010010)
摘 要： 通过对呼和浩特房地产市场现状进行分析，提出完善呼和浩特市房地产市场对策和建议，对呼和浩特市商品房销售价格走势进行了分析和预测。
关键词： 呼和浩特；房地产市场价格；走势；分析
近年来，呼和浩特房地产发展迅速，2016年房价二度达到5 000元大关，并连续3年保持上涨态势，2018年年底，新房价格同比涨幅达到21%，位居全国第三，二手房价格同比涨幅更是位居全国第一。
1呼和浩特房地产市场现状
1.1 房地产投资开发情况
2013年，呼和浩特市房地产开发投资完成581.6亿元，较上年同期增长29.8%；施工房屋建筑面积5 806.17万m2，较上年增长32.2%；完成房屋竣工面积400.05万m2，较上年增长11.8%。2014年，呼和浩特市房地产开发投资完成563.1亿元，较2013年同期下降3.2%；施工房屋建筑面积5 806.47万m2，较2013年增长0.9%；完成房屋竣工面积461.87万m2，较2013年增长15.5%。2015年，呼和浩特市房地产开发投资完成509.04亿元，较2014年下降9.6%；施工房屋建筑面积4 728.87万m2，较2014年下降5%；完成房屋竣工面积301.29万m2，较2014年下降34.8%。2016年，呼和浩特市房地产开发投资完成520.5亿元，较2015年增长2.3%；施工房屋建筑面积3 747.58万m2，较2015年下降20.8%；完成房屋竣工面积333.36万m2，较2015年增长10.6%。2017年，呼和浩特市房地产开发投资完成238.40亿元，较2016年下降54.2%；施工房屋建筑面积2 553.59万m2，较2016年下降31.9%；完成房屋竣工面积379.83万m2，较2016年增长13.9%。2018年，呼和浩特市房地产开发投资完成174.3亿元，较2017年下降26.9%；施工房屋建筑面积2 347.53万m2，较2017年下降8.1%；完成房屋竣工面积354.1万m2，较2017年下降6.8%。
2017年，呼和浩特市房地产开发企业购置土地面积16.0万m2；2016年呼和浩特市房地产开发企业购置土地面积27.86万m2；2015年呼和浩特市房地产开发企业购置土地面积22.70万m2；2014年呼和浩特市房地产开发企业购置土地面积49.82万m2；2013年呼和浩特市房地产开发企业购置土地面积76.69万m2。
根据上述数据，2013年～2018年，呼和浩特房地产开发投资整体是呈下降趋势的，2016年出现了小幅增长，但是到2018年投资水平仅为2013年的30%；房地产开发企业购置土地面积呈现出逐年下降趋势，且降幅较大。房地产新入库项目的减少，大部分房地产项目开发已进入开发后期收尾阶段，后续投资乏力。
研究组患者16例,恶心1例,头痛1例,心悸1例,发生率为18.75%;对照组患者14例,恶心1例,头痛1例,发生率为14.29%;两组比较无明显差异,P>0.05,无统计学意义。
1.2 商品房销售情况
(2)资源优势、区位优势、生态优势。长沙历史悠久，文化底蕴深厚，人文旅游资源丰富，比如岳麓书院、马王堆汉墓、走马楼三国简牍，以及各种名人故居、古墓等；同时长沙自然生态环境良好，有岳麓山、大围山、伪山等。从区位交通条件看，长沙地处湘江下游，素有“荆豫唇齿 ,黔粤咽喉”之称，战略区位优势明显。
笔者认为，今后一段时期内呼和浩特房地产市场价格将继续保持稳定增长。
2呼和浩特市房价持续快速上涨的原因分析
2.1 呼和浩特是全国第一个取消楼市限购的城市
2017年呼和浩特房地产在地区生产总值构成中占比4.6%，比2016年下降1%，在全国来看，也远低于平均水平，属于排名靠后行列；房地产市场投资开发也逐年下降，持续低迷。随着呼和浩特不断推动高质量发展，把呼包鄂城市群打造成为京津冀拓展区，呼和浩特西部城区一体化高质量发展着力解决东西城区发展不平衡不充分问题，呼和浩特将迎来新一轮发展，必将吸引更多的企业和外来人员。2018年8月，呼和浩特市发文明确全面停止房地产去库存调控措施，标志着呼和浩特完成了去库存，进入补库存阶段。未来呼和浩特市对于商品房的需求或将全面释放，应该做好房地产市场的整体规划，保证房地产投资开发稳定增长，保证土地供应量，加大保障性住房供应力度，做好房地产调控各项措施。
2.2 楼市新政策层出不穷
2015年3月，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；中国人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。2015年，呼和浩特市推出多项住房公积金贷款新政，提高贷款额度、延长贷款年限、放宽借款人偿还贷款能力评定标准、推出异地购房贷款等内容。2018年，呼和浩特市推出《呼和浩特市进一步吸引人才放宽户籍准入条件实施细则(试行)》规定，加入“人才大战”，吸引青年人才在呼和浩特就业安家落户。
2.3 品牌房企陆续进驻呼和浩特
随着宏观经济机构调整，房地产市场愈发理性，各房企调整布局策略，万达集团、中海地产、恒大地产、绿地集团、金隅集团等等全国知名房企相继进驻呼和浩特。截止到2017年年底，恒大地产在呼和浩特开发6个项目，遍布呼和浩特市四区；中海地产开发6个项目；绿地集团开发6个项目；万达集团开发2个项目；富力地产2016年成功入驻呼和浩特，开发了富力城和富力华庭两个项目。2019年呼和浩特首次土地拍卖，碧桂园竞得新城区1块宗地，融创竞得城南1块宗地，也是本次拍卖中面积最大得1块宗地，这也标志着碧桂园、融创进驻呼和浩特。品牌房企的不断入驻，带动土地价格的上涨，随着经济水平发展和收入水平提高，必然推动房价上涨。
2.4 呼和浩特城市快速发展，城市面貌显著提升
目前，呼和浩特东西城区发展不平衡，东部城区基础设施比较完善，居住环境比较优良，交通发达，教育、医疗、生活资源等丰富，城镇化水平比较高，东部城区的赛罕区、新城区一直都是投资开发的热门区域，西部城区的回民区、玉泉区房地产投资开发相对滞后。房地产开发要合理利用土地资源，促进现有存量土地的充分使用，为呼和浩特房地产市场可持续发展奠定基础，同时，要协调统筹房地产开发，加大西部城区基础设施和人居环境建设，提高房地产投资开发力度，否则如果房地产区域发展不协调继续下去，进一步拉大东西部城区发展不平衡，将对呼和浩特的经济发展产生严重后果。
2.5 西部城区一体化高质量发展战略提出
2018年，呼和浩特市委、市政府体系作出推动西部城区一体化高质量发展的决定，出台的《关于推动西部城区一体化高质量发展的意见》，西部城区规划范围：东至巴彦淖尔路，南至南绕城高速，西至土左旗台阁牧镇、白庙子镇，北至京藏高速、110国道，包括金川开发区、土左旗金山开发区、玉泉区、回民区部分地区，总面积约200km2，将规划新建铁路西站、学校、医院等。推进西部城区一体化有力提升西部城区产业布局、空间规划、城镇化建设等，西部城区房价显著提升。
一方面，随着市场需求加大，可能出现恶意炒房、哄抬房价、垄断房源等行为。另一方面，近年来，呼和浩特烂尾楼、一房多卖、开发商抵押已售房屋、在售楼盘五证不全、迟迟不能交房、业主维权难等现象层出不穷，这些内容经常被各大媒体报道，在一定程度上对呼和浩特楼市口碑造成了十分恶劣的影响，影响了开发商投资开发的信心，也影响着购房者的购房意愿。因此，要加大房地产市场秩序规范力度，严厉打击影响房地产市场的不良行为甚至是违法行为。
3完善呼和浩特市房地产市场的对策和建议
3.1 做好房地产市场规划
2014年6月，呼和浩特市政府办公厅印发《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，意见的核心内容为：要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。呼和浩特成为全国第一个取消限购的城市，也拉开了呼和浩特楼市去库存的序幕。
3.2 进一步规范房地产市场秩序
在北京市人大常委会的推动和监督下,为老年人建立健康档案337.05万份；为155.5万老年人提供包括免费体检在内的健康管理服务；为老年人提供诊疗服务近3000万人次；对符合相关政策的老年人免普通门诊医事服务费约2467万人次……截至2017年底的一组数据,印证着北京推进居家健康养老的铿锵脚步。
3.3 加强区域协调发展，利用好土地资源
近年来，以打造区域化中心城市为目标，呼和浩特城市基础设施建设显著提升，城市功能日益完善。市区八横八纵路网体系现已成形，二环快速路建成通车，呼包鄂集、呼准鄂动车组通车运行，地铁1、2号线顺利推进，1号线一期工程将于2019年年底通车试运营，2号线一期工程2020年6月通车试运营；新型城镇化加速推进,2018年呼和浩特市城镇化率达到69%；完成了由东河、小黑河、扎达盖河、乌里沙河组成，贯穿于市4区中心城区的环城水系建设；新机场迁建获得国务院、中央军委立项批复和国家发改委可研批复，白塔机场成为我国第32座旅客吞吐量千万级机场；累计完成城中村(棚户区)改造1 828万m2，新增市政道路960万m2、园林绿化0.21万hm2、地下管网2 900km；建成各类保障性住房9.9万套，改造农村危旧房3.1万户，整治老旧小区1 394个。
4对呼和浩特市房地产市场价格的预测
从2013年～2018年呼和浩特市房地产销售数据来看，呼和浩特市商品房销售呈现上涨态势，到2018年，销售额和销售面积达到新高，涨幅速度也均为6年来的新高。
根据呼和浩特市总体规划，呼和浩特城市发展更加平衡，高标准建设科技城，加快建设和林格尔新区，不断提高开放合作水平，随着发展，必将吸引更多人口到呼和浩特发展、创业、定居，从而对住房产生持续性需求。
2014年，呼和浩特市商品房销售额为199.19亿元，较上年下降9.5%；商品房销售面积为363.91万m2，较上面下降13.4%。2015年，呼和浩特市商品房销售额为198.29亿元，较2014年下降0.5%；商品房销售面积为381.81万m2，较2014年上涨4.9%。2016年，呼和浩特市商品房销售额为273.35亿元，较2015年增长37.9%；商品房销售面积425.49万m2，较2015年增长11.4%。2017年，呼和浩特市商品房销售额为206.05亿元，较2016年下降24.6%；商品房销售面积为316.51万m2，较2016年下降25.6%。2018年，呼和浩特市商品房销售额为330.79亿元，较2017年增长60.5%；商品房销售面积为397.02万m2，较2017年上涨25.4%。
根据《呼和浩特市政府工作报告(2019年)》，呼和浩特在呼包鄂一体化、京津冀协同发展、“一带一路”建设中，找准定位、发挥优势、体现价值、做出贡献。届时，呼和浩特经济水平、人均收入水平和消费水平都会有显著上升，势必推动房地产市场发展，推动房价继续上涨。
呼和浩特市不断完善城市路 网体系，巴彦路、金海路、哲里木路改造提升工程和三环路、云中路南线等项目预计于2019年年底全部建成通车，地铁1号线、2号线一期相继于2019年年底、2020年6月通车试运营。房地产市场一直都有“重要交通干道拉动沿线房价发展”的说法，随着这些交通项目的完工，市民出行将更加方便快捷，购房者将更加倾向于交通便捷的区域，未来这些交通项目周边的房价必将出现涨幅。
2.3 精密度和回收率 称取同一样品6份，采用该方法进行微波消解和ICP-MS分析测定，计算其相对标准偏差(RSD)。如表3显示，各元素测定结果的精密度RSD在1.19%～1.82%，满足分析要求，说明该方法重复性较好，精密度较高。
NSA建立的地名数据库中包括了9 000多个已核准的地名，收录了与地名相关的信息，如地名、地物类型、地理坐标与所属行政区划，以及为实现地名转化而需要借助标准阿拉伯名称翻译系统进行的音译和所涉及的地名审定机构的参考资料及其所有相关文献资料。地名数据库中较重要的信息源有地名字典、地图、官方统计报告、政府指令、决议和官方文件。
扎实推动西部城区一体化高质量发展。随着呼和浩特开展推动西部城区一体化高质量发展战略，西部城区产业、生态、基础设施日益完善，生态环境将显著提升，同时学校、幼儿园、医院、社区卫生服务中心也在规划建设中，西部城区的发展短板正在被补齐。西部城区房价将实现迅速增长，东部城区房价高而西部城区房价低的现象将被打破，房价将更加均衡。
[参考文献]
[1] 呼和浩特统计局.2013年呼和浩特统计年鉴[Z].2013.
[2] 呼和浩特统计局.2014年呼和浩特统计年鉴[Z].2014.
[3] 呼和浩特统计局.2015年呼和浩特统计年鉴[Z].2015.
[4] 呼和浩特统计局.2016年呼和浩特统计年鉴[Z].2016.
[5] 呼和浩特统计局.2017年呼和浩特统计年鉴[Z].2017.
[6] 呼和浩特统计局.2018年呼和浩特统计年鉴[Z].2018.
[7] 徐伟，赵喜祥.基于供给侧改革对呼和浩特市房地产价格的影响因素探究[J].科技经济市场，2017，(5).
[8] 呼和浩特市人民政府.呼和浩特市政府工作报告(2019年)[Z].2019.
[9] 呼和浩特市人民政府.关于推动西部城区一体化高质量发展的意见[Z].2018.
[10] 邢治国.我国商品房价格影响因素实证分析——基于全国31个省市自治区的面板数据[J].建筑经济，2015，(3).
收稿日期： 2019-03-23
中图分类号： F293.35(226)
文献标识码： A
文章编号： 1007—6921(2019)15—0046—02
标签：呼和浩特论文; 房地产市场价格论文; 走势论文; 分析论文; 呼和浩特市房地产产权交易中心论文;