摘要：面对营业税改增值税，对所有相关行业无论是税务申报，还是财务核算都将产生深远影响。而房地产开发企业投入资金大，产品开发周期长的特点，资金成高，涉及税种多的特点，在“营改增”的背景下，房地产开发企业面临新的挑战。本文将先探讨相关的影响，并初步提出相关应对策略
关键词：营改增 房地产 会计核算 税务申报
按照国家战略要求，“十二五”期间对于营业税改增值税的工作全面完成。 房地产业作为国民经济的基础性和支柱性产业之一，其所涉及的上下游产业链众多，自身行业经营关系复杂；其中，上游产业包括钢铁、建材、机械、化工、工程承包等行业；下游产业包括家电、装修、物业、家居等行业。房地产业对各类税收及金融政策变化有着极强的敏感性，尤其是税收政策变化将直接影响房地产投资企业的税负和利润水平，最终影响房地产投资企业的经济效益。房地产开发企业于2016年5月份进行了相应的改革，从此营业税成为历史。房地产经营面临开发周期长、投资金额大、融资成本高的特点，这种改革对于房地产开发企业的影响是深远的，本文将对相关影响进行探讨，并提出应对策略。
（一）“营改增”对房地产开发企业的影响
一、“营改增”对于房产开发企业税款的影响
1、房地产税率的影响
营改增之前，房地产开发企业在前期开发、建设、销售过程中，甚至是存量房转投资性房地产出租，所涉及的税种均为营业税。
这些流程中的涉及税务的问题具体体现在以下几个方面：
a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），按照收款的金额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税。
营业税改增值税后税率有了直观的变化，而这种变化的影响对建筑业及房地产业的是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。
当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，现在房地产业营改增执行不久，房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体执行效果（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，如果房地产开发企业自身管理及对建筑商的筛选不严，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。
2. 财务管理与会计处理的影响
“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在下一部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要体现在企业的购票、开票、发生业务的发票索取以及日后的发票认证抵消、税款转出上。
3. 企业融资与现金流的影响
由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，依旧采取预收缴税制度，只是大部分的增值税预缴税率设置为3%，等到工程竣工完成交付后在进行另外税金的补缴，这样降低了房地产开发企业资金的占用，减少了资金需求和融资需求，降低了融资成本。
（二）“营改增”对房地产开发企业的应对措施
营改增后，房地产企业如果想取得明显的减税效果，需要满足进项税额抵扣能够取得全部增值税发票的条件。在房地产投资企业成本支出中，主要包括土地成本、建筑安装和材料供应成本、财务成本；但在实践中，这些成本项目支出并非能够全部取得用于进项税额抵扣的增值税专用发票，其所抵扣增值税发票占营业成本比例越高，房地产投资企业营改增后的减税效果越好。另外，房地产投资企业还面临营改增过渡时期政策以及税收征缴方式的改变等问题，为此提出具体的应对建议。
1.解决主要成本支出项目可抵扣问题。房地产投资企业的土地成本支出是企业最主要成本之一，其进项税额抵扣问题成为房地产投资企业营改增后取得明显减税效果核心环节。无论是通过政府划拨或市场转让等手段，都应将取得土地成本支出予以扣除后的余额作为房地产投资企业的销售额，并将财政专用土地收付款凭据作为增值税进项抵扣依据，彻底减轻房地产投资企业的税负。在建筑安装和材料供应成本方面，完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商合作，最大限度地增加进项税额抵扣。如开发项目众多的大型房地产企业，可以通过集中采购尽量避免材料供应商或材料来源散杂无法进行进项抵扣的问题。在财务成本方面，房地产投资企业应加强财务控制和管理，增强增值税纳税各环节减税意识，严格管理和监督企业增值税专用发票的开具和使用，降低增值税缴纳风险，减轻企业税负。
2.解决好营改增试点时期政策执行问题。一般而言，房地产投资企业项目开发和销售周期都较长，在营改增试点过渡期面临“营业税”和“增值税”选择使用问题。依据国务院划定的从2016年5月1日起全面实施营改增的最后期限，将5月1日作为营业税和增值税政策执行的临界点，将5月1日之前的房地产合同开工期的开发项目作为老项目按照5%的增值税税率进行税款的缴纳，5月1日之后的房地产合同开工期的开发项目作为新项目完全按照增值税缴纳标准缴纳增值税，但是考虑到房地产合同签署时间和开工期处于跨期的特殊情况，给予跨期开发的房地产项目一定时间（比如2或3年）的政策缓解执行期。
3.加强房地产试点企业内部财务管理，切实减轻税收负担。面对此次营改增重大结构性税制措施和供给侧改革，房地产企业在实际缴纳税收实践过程中，可能面临不可预知的税负变化，企业应积极从内部加强财务管理制度着手，完善税收发票制度管理，建立专人发票财务管理人员制度，扩大进项税额范围，切实减轻房地产试点企业在税改后的税负。房地产试点企业财务管理人员应加强与上游企业和下游企业合作过程中取得增值税发票的管理，提高发票抵扣合格率，保证房地产试点企业税收抵扣链条的完整性，减轻营改增后房地产企业税收负担。
4.完善财务管理，科学开展税务筹划。一是充分评估“营改增”对财务管理的影响，尽快调整完善财务核算模式及操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税费管理和财务风险管理，准确记录核算日常经济行为，尽快与“营改增”政策接轨，防止出现漏税和违规避税的情形，有效控制财务风险。二是将税务筹划工作摆上日程，树立向税务筹划要效益的理念，尽快培养税务筹划人才，积极创造机会对税务筹划人员进行税务筹划理论和实务以及最新税制培训，促进形成最佳税务筹划方案，科学合法地将企业税负降到最低。
营业税改增值税执行不久，企业和相关税务人员，无论是企业财务人员还是政府税务部门都面临新的挑战，企业人员应该积极学习相关法规，按照相关规定制定相应的管理规定。只要执行到位，相信会达到减少企业税负的目的。
论文作者:高德善
论文发表刊物:《基层建设》2017年第27期
论文发表时间:2018/1/12
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