我国旅游房地产开发前景的探讨，本文主要内容关键词为：房地产开发论文,前景论文,我国论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团有限公司、美国IBM投资基金等。旅游房地产在中国的发展前景如何？这是众多企业经营者关注的问题，本文拟从优势与潜力的角度，对此问题作一初步探讨，以达抛砖引玉之目的。
一、旅游房地产的类型
旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：
（一）产权酒店。将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费入住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。
产权酒店在中国发展势头正劲。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店”均是较成功的案例。
（二）分时度假。将酒店或度假村房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几年甚至更长，顾客购买天一个时段的使用权。
目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。
（三）主题社区或景区住宅。在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。
（四）房地产大盘或新城项目。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。
二、旅游房地产的优势特征分析
（一）与传统房地产开发的比较。与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。
1.优雅的环境资源。旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。2.专业的物业管理与酒店管理。与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。
3.符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要步之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
（二）与旅游业其他领域的比较，其具有如下特点：
1.投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大数步，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租……小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。
2.消费档次高。旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高晶位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。
3.消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。
三、旅游房地产的发展契机与潜力
时下，旅游业发展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展，均为旅游房地产的开发提供了契机。
（一）旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺。近几年来我国旅游业保持着良好的增长势头。2002年入境旅游人数和国内旅游人数分别为9790.83万、8.78亿人次，比上年增长10.0%和12.0%。旅游外汇收入和国内旅游收入分别为203.85亿美元、3878.36亿元，比上年增长14.6%和10.1%。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时间缩短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天长假及企业年假制度的运行，使人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要3-5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。
（二）居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，近几年发展更为迅速。截止2000年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高达64332.4亿人民币，仅这年的增加额就有4976.7亿元之多。这还不包括居民手中的现金和个人具有绝对支配权的私人企业的资本。这些财富并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。随着收入的增多，恩格尔系数的下降，有利于个人健康、发展、提高享受层次的支出比例在不断地上升。基于国际消费潮流的影响以及以现代城市化为背景的休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假旅游过度。我国城市高收入、较高收入居民已达5.6千万人，这个群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。旅游房地产的潜在消费者群体正逐步扩大。出游的选择及消费水平受家庭月收入的影响。据对国内旅游者的统计，城镇家庭月收入在1000元以上的占了出游人数的绝大多数。人均旅游花费水平在总体上是随着其收入的由低到高而递增的。月收入1000-1999元的，每一游次人均花费611.2元；月收入2000-2999元的，人均花费767.2元；月收入3000-3999元的，人均花费910.3元；月收入4000-4999元的，人均花费1086.5元；月收入5000元以上的出游者，人均花费1472.5元。
（三）房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。2004年初始，房地产就步入了升温的轨道，一向走势温和的房地产类股票突然出现了“井喷”行情。房地产类公司的另类投资价值——拥有丰富土地储备的公司，有望借助于历史形成的土地储备升值而提升其内在的投资价值。2月3日，国家统计局公布的2003年第四季度全国房地产企业景气指数为131.3，达到近年来的最好水平。据预测，在今年的经济政策可能紧缩的情况下，2004年房地产业景气指数虽将略有回调，但仍会高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，这使得更多的开发商转向边缘市场的开发，包括旅游物业、教育文化物业、科技物业等。我国现已存在的大规模的经济型酒店中，除了少数几个品牌外，大多存在不规范的现象，远离国际水准。另外，显示五星级酒店尊贵身份的高价位令众多消费者望而却步。旅游房地产既具有完备的硬件、软件配套设施及优质的服务，同时在价位上又是足具诱惑力的。相当一部分年轻人为父母买房，将风景宜人的产权酒店作为老人的养老之地。集团购房的公司一方面出于会议、职工度假考虑投资买房一劳永逸，同时还有一个很重要的原因便是避免每年支付一大笔费用。
（四）城市基础设施完善，景区地理环境优越。旅游房地产的发展要求交通设施规划合理，方便客人安全、便捷地进出。我国的城市基础设施尤其是高速公路的发展已达到了一定的完善程度，城际间的交通网络化、公交化发展迅速。据专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代。这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，无疑是个好消息。
中国拥有漫长的海岸线、无数风景美丽的岛屿及山岳资源，具有深厚的历史积淀，浓郁的文化气息。旅游房地产多处在这些风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地，这就给项目开发带来了自然景观、绿化生态、历史文脉等方面的先天优势。海南岛度假设施的开发商利用当地悠久的历史文化、多个少数民族在那里繁衍生息的特点创造的生动有趣的文化产物和体验每年吸引了大量的游客前去度假。