摘要：泰安市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作项目贷款工作经过四年多的试点运行，取得了一定的成绩，也发现了一些问题，本文通过对泰安市住房公积金管理中心（下简称：中心）保贷款保障工作的现状进行研究，提出自己的建议以供商榷。
关键词：住房公积金；保障性住房；对策
一、研究背景
泰安市于2012年9月成为全国第二批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，于同年12月实现了项目贷款的发放，在全国第二批试点城市中第一个实现了贷款的发放。截止2016年年底，已发放公积金项目贷款1.92亿元。有力的支持了新泰市、肥城市、东平县的经济适用房建设。共建设经适房2580套，约20.6万平方米，解决了9000余人的住房困难。通过公积金贷款，极大地缓解了财政支出压力，加快了保障房建设进度，取得了良好的社会效益。
二、中心工作开展现状
（一）健全规章制度
自成为试点城市后，中心首先制订了一系列规章制度，规范运作，防范风险。按照住建部建金【2010】101号文件的要求，及时组建了项目贷款管理办公室，配备了专职人员，建立了风险管理制度、岗位制衡制度、责任追究制度，先后下发了《操作细则》、《实施方案》、《责任追究制度》等指导性文件，成立了评审领导小组等内部控制机构，通过业务运行平台和运行监管系统接受省部两级的监督管理，对项目进行了全程封闭管理，确保项目资金的安全运作。
（二）审批流程化
按照试点工作的要求，项目贷款放款前需经市住房公积金管理中心、项目贷款评审领导小组、住房公积金管理委员会各成员、管委会主任、市政府逐级审批，其中，各管委会成员散布于各机关企事业单位、县市区及矿业集团，为及早拿到他们的审核意见，本中心做了大量的工作：对城区内的委员，特意安排专人上门，做好解释汇报工作；对县市区及矿业集团的委员，委托各分支机构，限时做好汇报并拿到审核意见书；对出差在外的委员，中心工作人员通过电话联系，取得口头意见后，再后补手续等等。为节约时间，积极动员，动用了大量的人力，一切为“快”字服务，积极协调，以相对较少的时间完成了审批流程。
三、所存在的问题
（一）未能按照条例实施
根据国务院1999年颁布的《住房公积金管理条例》，第一章总则的第5条规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。当前所进行的住房公积金支持保障性住房建设的试点，实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。相关法规欠缺、规章制度未理顺，一旦出现问题，难以应对。
（二）贷款项目选择困难
贷款项目的选择决定了贷款发放的质量。在试点工作要求的基础，首先要选择可操作性较强的项目，如已完成拆迁工作的，土地平整完毕的，甚至已经进入前期施工阶段的。由于我们项目从申请到批复有一定的周期，也要考虑工程进度的问题，工程建设已达到完工程度60%以上的，从贷款规模和贷款时间上也要有一定的限制和考虑。中心在初选是时仔细考察开发商及项目的详细情况，并未仅仅限于看资料、听汇报、看现场，而是结合查看财务资料、现金流情况、资产状况、对外担保等等一切可能影响施工进度的资料，全面掌握开发商的资信状况，以保障贷款放的出去，收的回来。
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（三）工作情况难以把控
由于项目贷款工作为全国性的试点工作，几乎没有可以借鉴的经验。并且，城市与城市之间无论是经济基础、保障房建设模式、公积金管理模式都不尽相同，因此，逼着立足于泰安的实际情况，稳扎稳打，精心运作，在全国第二批试点城市中首先实现了贷款的发放。同时，由于资金监管到位，严格按照试点工作的程序管理，各项工作运转良好，到期贷款资金已经收回，尚在建设中的项目贷款资金也在有序支付及监管中，但是在我市银行贷款中还存在一些问题，我市银行个人住房按揭贷款发展总体来说较为良好，但还是存在一些的问题，做为住房贷款的主体，房地产行业常会因为国家政策性的宏观因素影响，因此国家经济整体层面的调控风险对银行来说不得不重视；同时在房地产行业蓬勃成长的时候，其产品质量必定会存在各种问题，因此极易发生开发商造假、假按揭等一些列的问题，银行要格外的重视起来，我市近几个月已经出现过类似情况，所以对于具体工作要进行精密的把控。
（四）资金严重不足
泰安市保障房建设一般由当地政府出资成立的开发公司承建，具有一定的官办性质。但由于各种原因，普遍存在建设资金不足的困难。在首次发放贷款的新泰市国贸小区，当时就面临着因缺钱而全面停工的风险，因资金不能及时充足到位，建设周期一拖再拖，部分回迁户也已经开始上访。因此，为解决项目工程困难，在统筹兼顾，在严格落实各项放款条件的同时，抓紧时间，完成审核流程、落实抵押、签订合同、调试运行平台、及时发放了贷款，解决了项目工程的燃眉之急，整个小区由于有了项目贷款资金的鼎力相助，建设进度加快、群众情绪稳定。至2013年10月，3栋多层的回迁楼已竣工交付，3栋高层住宅也于2013年底，完成了主体建设工程。所以我市应该加大引入银行贷款的比例，对于资金不足的情况要进行严格的把控，同时加大对商业银行的贷款比例。
四、几点建议
（一）完善制度，尽快修改《条例》。
《住房公积金管理条例》中应明确利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的方式和方法，以避免法律风险。
（二）控制风险，增加担保方式。
项目贷款的担保方式是以土地和在建工程全额抵押担保，同时，还有财政部门出具的还款承诺函。看似很严密，但一旦出现还款风险，实际处置抵押物时会非常困难。保障性住房的土地均为划拨用地，需交大笔的土地出让金，且居住人群为中底收入家庭，一旦处置不当，会带来极大的社会问题。而财政还款承诺函是在处置完抵押物之后仍有无法偿还的借款时，才会托底偿还剩余借款。这个先决条件即决定了财政还款的后置性。因此，担保方式看似严密，实则脆弱。因此，为降低还款风险，可考虑在现有担保的基础之上增加担保公司担保的方式，引入市场机制防范市场风险。
担保公司的担保必定涉及担保费用支出的问题，为降低建设成本，降低购买价格，建议将贷款利率中上浮的10%部分去掉，以此利率的降低来弥补担保费用的支出。同时，对于住房贷款的审计工作应该进一步建设健全，通过对本中心工作的研究不难发现，住房公积金贷款中较难控制的便是贷款的审计流程问题。
（三）提高效率，减少审批环节，节约时间成本。
繁琐的流程会拖慢进度，但是随意简化审计流程则会导致审计失控，产生风险。正因如此，在今后的工作中应该深入研究，制定一套精准而又不繁琐的审计流程，加强内部控制，减少风险。建议对部分审批环节进行合并甚至取消。项目立项审批通过后，贷款发放前的审批仅需要住房公积金管理中心和市政府两个环节就够了。而项目立项或调整的程序也应该简化。以中心调整项目为例，从4月11日落实项目开始，到7月3日放款，历时近3个月，而且是在房屋建设的黄金时间，尽管中心一再往前赶，但也受限于审批流程的冗长，对此，开发商也颇有怨言。相比之下，有些商业银行发放一笔同样的贷款最短仅需一个月的时间。
建议完善开发商的法人治理结构，建立现代企业管理体系，规范经营、市场运作，以推进保障性住房的建设。
作者简介：高静，毕业于山东经济学院（现山东财经大学），高级会计师，在山东省泰安市住房公积金管理中心工作，主办泰安市利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作
论文作者:高静
论文发表刊物:《基层建设》2017年第16期
论文发表时间:2017/10/12
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