公租房BOT模式全生命周期风险分担研究
西安建筑科技大学管理学院 徐勇戈 王莎莎
【摘 要】 公私合作模式“建设—经营—转让（BOT）”为地方政府解决公共基础建设提供了新思路，能满足公共基础设施建设，提高投资管理效率，有效化解地方政府债务风险。因BOT项目建设周期长、参与方众多，合理的风险分担是其成功的关键。从公租房BOT项目全生命周期过程角度出发，借助建筑信息模型（BIM）在投资机制、管理与治理模式方面的创新性，运用工作结构分解法进行风险识别，并用改进的密切值法构建公租房全生命周期风险分担模型，为公共部门和私营机构合作提供决策依据，以期公租房项目的长久发展。
【关键词】 公租房； BOT模式； BIM技术； 风险分担； 密切值法
公共租赁房（下面简称公租房）是保障性住房的一种，由政府部门负责建设或者购入，以供中低收入群体租住。伴随着城镇化的快速发展，大量人口集聚到城市，渐渐形成了一个规模庞大的既无力购买经济适用房，又不符合廉租房条件的“夹心层”群体，主要包含城市中低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大学生。为此，政府相继出台多项有关公租房建设的政策，逐步使其成为保障性住房的主体。但是，由于公租房项目建设前期投资大、资金回收期长、运营过程存在较大不确定性等特点，资金短缺问题成为制约公租房发展的“绊脚石”[1]。单靠政府力量无法从根本上解决公租房的建设资金，面对巨大的资金压力，优化和拓展融资渠道成为当务之急，而BOT模式在各个行业的应用为公租房的建设提供了融资借鉴[2]。
因公租房项目属于准公共产品，建设周期长，伴随的不确定因素增多，加之项目参与方众多，风险分担主体多元，利益需求差别大，为了有效吸引社会资本的进入，合理的风险分担是项目成功的关键因素。本文引入BIM技术进行公租房全生命周期的过程管理，提升管理效率，在此基础上分析公租房BOT项目的风险分担机制。合理的风险分担可以有效吸引社会资本，使闲散资金进入，提升各参与方进行公租房合作项目的积极性[3]，为公共部门与社会资本的合作提供决策依据，进而显著提高公租房的供给规模及持续性发展，使更多“夹心层”群体可以享受到社会福利。
一、基于BIM技术的公租房PPP项目管理分析
（一）公租房BOT项目运作框架
公租房BOT模式，即公共部门就公租房项目与私营机构签订特许权协议，授予签约方承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议期内进行运营，公共部门进行监管，公众与用户使用并监督私营机构对公租房的运作管理，协议期结束后私营机构将项目无偿转让给政府。其投资收益主要来自特许经营期的租金、配套设施收入，成本由建设期与特许经营期的现金流出构成。
（二）基于BIM技术的公租房BOT项目管理必要性
传统合作项目存在各方参与程度弱，政府、私人资本之间关系紧张等问题。BIM技术加入项目管理中，能有效缓解各方关系，为公共部门在决策公租房公私合作项目时提供客观的数据支持，实现项目全生命周期的管理和控制，在项目实施过程中做到信息无缝连接和实时共享，减少重复、离散的数据，增加信息共享和协同工作[4]，实时监控，有效控制及应对意外事件。公共部门特许期结束后接收公租房项目时要了解项目全面的信息、数据，利于后期的运营管理。
一是通过BIM平台积累项目数据，建立数据库。提升公租房项目建设各参与方的交互性，及时了解项目进度，实现良性可持续发展的战略伙伴关系，扮演公租房BOT项目风险分担分析的重要角色。
二是BIM技术有效预测风险，进行事前数据模拟，减少公租房建设及运营中风险事件概率及额外的成本支出。
三是BIM项目管理平台，对于政策法规的变化，根据外部环境以及BIM平台数据分析及时作出应对措施，通知各参与方，减少传统项目由于信息滞后引起的成本增加、不满情绪及责任推卸。
（三）公租房BOT项目全生命周期阶段分析
BIM技术贯穿公租房BOT项目全生命周期中，因各方目标差异，BIM技术对不同参与方所实现的功能有所差异。以下将公租房BOT项目全生命周期过程按决策、采购、运营与移交三个阶段，分析引入BIM技术后公租房BOT项目在建设全生命周期中的运用。
决策阶段主要解决公租房项目的决策、方案等，BIM技术对数据的集成功能为项目运用物有所值法进行定量评价提供技术支撑，判断实施BOT模式是否可以降低总成本，进而决定BOT项目可否实施。
再将矩阵S带入式（6），得出各风险分担评价指标的概率，即得概率矩阵Z：
运营与移交阶段通过BIM模型实时监控项目系统，及时获取设备的定期检修和保养数据的高效准确，检修后及时反馈到项目数据库中，有效减少公共部门接收项目后运营中的风险因素。移交后，政府部门根据建立的BIM模型全面掌握项目截至移交前的各项数据，实现公租房项目全生命周期的监管与现代化的管理模式。BIM技术给公租房公私合作的管理模式带来了一次改革性的飞跃，与传统的管理模式相比优势突出。
二、公租房PPP模式风险分担机制的研究
（一）公租房BOT项目风险识别
通过已有文献对比风险识别方法的优缺点及公租房项目的特点，采用工作结构分解法分析BOT模式下公租房项目所面临的风险，按风险承担方分为公共部门、私营机构、金融机构、共担风险，如表1。
（二）基于BIM技术的公租房BOT项目风险管理
BIM技术的应用对项目风险提前进行识别，并对相关风险进行预防和控制，利于降低公租房项目的风险，提升项目合作中风险分担的合理性，保证各方顺利合作[7]。
1.项目利润未知，前期预测不准[8]
公租房项目属于准公共项目，运营期的收入主要依赖租金收入，因公租房项目具有一定的公益性，租金水平不能过高，收益难保证，需前期大量资料的收集分析。BIM模型的建立，在项目前期即进行数据收集归纳及准确决策分析，极大提高了项目管理效率。
2.项目周期长，缺失协同工作平台
公租房项目工程体量巨大，建设周期长，参与方众多，缺乏共同协作的平台，导致信息闭塞，矛盾聚积，风险隐患一触即发。BIM模型能提升各参与方交互性，减少沟通障碍，降低因各参与方的主观情绪导致的风险因子。
展示时让学生说一说每一步所表示的意义。在肯定三种方法都可以的前提下，让学生进一步观察三种解答方法，哪一种计算比较简便，理解起来更容易，通过讨论后，归纳出第一种是把比转化成份数解决起来容易理解和第三种把比转化成分率也容易理解。这样的教学，当学生探寻了优化思维的过程之后，当学生明白了解题的道理之后，毫无疑问，学生的思维得到了进一步的优化和升华。
民宿发展通常具有地方性与集群性两个特征.地方性主要体现在民宿的建筑风格及内部装饰上，而集群性则强调其在空间布局上的特征.从图1中可看出厦门民宿在各区均有分布，又在各区内形成若干发展集群，呈现“大分散、小集中”的特点.
BIM模型应用的优势在于前面各个阶段中，优化设计、施工方案，减少浪费，降低成本，做到成本优化前置，为运营阶段做好铺垫。一方面可保障私营机构的利益，另一方面能使公租房公私合作模式长久发展，提升价值，造福社会，惠及民生。
（三）风险分担原则
各参与方依据合同应遵循以下原则进行风险分配：
1.须有控制风险的能力
合理的风险分配不仅可以刺激相关方的积极性，而且对可能出现的风险具有相应强有力的手段进行控制并处理，降低损失；反之，则会加大成本。
2.承担风险的参与方有机会将该风险合理转移
风险发生后，合适的风险承担者有能力将风险合理转移，控制风险，使损失最小化。
3.承担风险一方必须对项目整体最有利[9]
合理的风险分担对项目的成功起着关键作用，风险分担的最终目标是整体利益最优。分配过少，缺少激励，管理效率低下，成本增高；分配过多，管理效率增高，管理成本影响项目整体利益降低。
合理的风险分担机制不仅可以有效激励私营机构参与公共项目的积极性，而且能有效提高社会整体福利，提升公共部门的政绩影响力[10]。
三、建立风险分担模型
合理的风险分担是公租房BOT项目顺利实施的关键因素，王蕾等[11]运用ANP-Shapley值的方法进行了PPP项目风险分担的研究，李林[12]利用讨价还价博弈理论，研究PPP项目共担风险的分配。对相关文献研究后总结风险分担常用的研究方法有风险分配矩阵法[13]、文献打分法[14]、博弈论方法、案例分析法等，大多以定性分析为主，无法定量确定共担风险在各参与方之间的承担比例。针对此问题，本文根据公租房BOT项目特点，考虑风险因素的复杂多样性，结合BIM技术在项目全生命周期管理过程中的创新性，建立以改进的密切值法为基础的风险分担模型，分析并计算各个主体具体的风险分担比例，为公租房BOT项目各参与方提供决策依据。
表1 公租房BOT模式全生命周期过程各参与方风险因素
式中，di+：第i个决策方案与“最优点”的标准化欧氏距离；di-：第i个决策方案与“最劣点”的标准化欧氏距离；Wj：第j个评价指标的权重。
医疗机构应高度重视消毒灭菌工作,要建立健全科学的消毒管理制度,切实开展医院感染,消毒知识技术培训,完善消毒设施,改进消毒措施,从根本上提高医院消毒隔离效果的质量,减少和控制医院感染的发生[4]。
（一）建立评价指标矩阵
拟定项目有n个风险分担者，针对每个分担者设定m个评价指标，分别用Yi（i=1，2，…，n），Xj（j=1，2，…，m）来表示，并将参与者Yi对应Xj的能力值记为aij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）。初始矩阵A=（aij）m×n如下：
（二）规范初始矩阵
初始矩阵A=（aij）m×n中各风险评价指标的量纲、数量级等不同，且评价指标判断标准有正有负，故需对初始矩阵进行规范化处理。
目标差值率，排除风险评价指标不具可比性等因素，考虑目标值与指标值的距离与比价效应，让指标在偏离目标值程度而在衡量时有同一个尺度，使得决策者确定统一标准来准确计算该项指标偏离最优值的程度。
则指标权重可表达成：
aij：第i个分担者的第j个指标评价值；
当式（11）中 min｛di+｝=di+，且 max｛di-｝=di-时，Mi=0，表明第i个参与方最适合承担该风险。
本文中，风险评价指标目标值Ej由各风险分担者邀请相关领域专家在制定的数值范围内依照“正指标取上限、负指标取下限”的原则选取。
经计算，指标矩阵规范化后得到R=（rij）m×n：
（三）构建虚拟的最优与最劣分担方
运用密切值法进行公租房项目风险评价时，需从各方案中选出虚拟的“最优点”与“最劣点”，进而得出各评价指标值“最好”与“最差”的虚拟点集合。经规范化处理后，得出虚拟最优分担方r+j与虚拟最劣分担方r-j，且令：
试验地位于河南林业职业学院东林场(34.68°N、112.50°E)，海拔132.10 m。属暖温带地带，全年四季分明，热量、降水量随时间分布具有显著的季节性特点，年均气温14.5 ℃，年均降水量603 mm，全年日照时间2141.7 h，年无霜期217 d，试验地地势平坦，土壤为褐土，pH值7～8。
（四）基于熵权法的指标权重
熵权法是利用各评价指标有效信息量的大小来确定相应的权重值。熵是系统无序程度的一个度量，熵值的大小反映评价对象指标值之间的差异程度：若指标的信息熵越小，系统越有序，表示指标值相差较大，该指标提供的信息量越大，其权重也相应较大，在综合评价中所起作用越大权重就应该越高。
因此为增强风险分担模型的合理性及评价结果的客观性，采用熵权法确定评价指标的权重。
用式（5）对初始矩阵A=（aij）m×n进行处理得到标准化矩阵Z=（Zij）m×n：
用式（7）计算第j项评价指标的信息熵值ej。
信息效用价值为评价指标的信息熵值ej与1的差，即：
在跨境电商旅游英语理论知识的教学过程中教师应适当引进微课，通过“翻转课堂”的教学模式吸引学生们的注意力及学习兴趣，培养学生们自主学习的积极性，使得学生在英语学习中发挥主观能动性及时发现英语学习过程中的问题，展开自主的探究及解决，教师在此过程中应结合实际的教学内容在课前设计过程中针对教学内容中的重点难点制作视频，在网络上搜集一些精彩的微视频，结合教材内容平自我制作，保证视频中的英语知识点学生们不同学习层次学生能够理解[2]，并在微课制品制作的最后一个环节提出针对性的问题，引导学生在翻转课堂教学过程中结合问题进行探究解答，促进学生们学习积极性及自主学习能力的培养。
式（2）中，rij：目标差值率；
一节课40分钟，如何在有限的时间内，让学生在知识、方法、能力上获得更多，这是每一位教师要思考的问题。平时总能看到一些教师的课堂节奏很快，一个情境接着一个情境，一节课完成的任务貌似很多，但实际上只是蜻蜓点水、走马观花，不能引发学生深层次的思考。课堂上教师要学会慢下来。北京市特级教师刘延革说，课堂上她提出问题后，不希望一下子有很多学生举手，而是经过一两分钟的思考后，三三两两的学生举手，然后更多的学生举手发言，最后经过争辩和讨论，每一个学生都能在原有的思维层次上有所提升，这才是高效的课堂。对于挑战性的问题学生需要思考的时间，教师要学会等待，不要急于展现热闹的课堂。
（五）计算评价指标的欧氏距离及密切值
1.标准化欧式距离的概念
采用SPSS 16.0统计学软件对数据进行处理，计量资料以“±s”表示，采用t检验，以P＜0.05为差异有统计学意义。
欧氏距离是一个通常采用的距离定义，而标准化距离是将各维分布的分量“标准化”到均值、方差等。运用这个概念，在进行风险评价时将多种因素指标换算成一个具有综合性质的指标：
密切值法是系统工程中针对多目标决策的一种优选方法，能够在面对多个对象时从中筛选出最符合条件，并有效解决实际工程中面对多个目标时如何做出正确决策的有效方法。密切值法可以将项目所面临的风险评价指标转化为具有综合性质的单个指标，该单一指标可从整体上反映出风险评价的好坏[15]。改进的密切值法引入熵权法确定各评价指标的权重，消除主观因素的影响[16]。
3.公租房BOT项目是设计、建造加经营，重点在经营，后期运维管理难度大
2.计算各分担者的密切值
密切值：某一指标点接近“最优点”同时远离“最劣点”的水平，表示一种程度的大小。设各参与方的密切值为Mi，则：
通过以上计算，将考虑的多个风险评价指标转化为一个综合评价值——密切值，其值越小，偏离最优点越近，表示第i个参与者对该风险的评价越高，愿意承担该风险，反之则不愿意。
Ej：第j个评价指标的目标值。
四、案例研究
西安市某公租房项目总投资约25.33亿元，房屋建筑面积约32万平方米。由西安市住房和城乡建设局作为项目实施机构，采用竞争性磋商采购方式，最终交由中建某工程局有限公司（以下简称中建工程局）。采取建设施工、养护管理一体化经营方式，运作方式为BOT，合作期23年，包括建设期3年，运营期20年。在该公租房项目中风险主要分担主体涉及西安市住房和城乡建设局、中建工程局、商业银行三方。运用已建的风险综合评价指标就公租房项目建设分析衡量后从三个风险分担方的风险控制能力、风险承担能力和风险承担意愿3方面确定8个评价指标，计算各方密切值，据此得出公租房项目各风险最佳的风险承担者。
天气晴朗、水质良好，小龙虾活动吃食旺盛宜多投饵，鲜活饵料的日投饵量按体重的8%，高温、阴雨天气、发病季节、活动不正常少投饵，提高饲料利用率。
风险控制能力指标集包括：风险发生概率认识度（X1）、风险管理技术（X2）和风险管理水平及经验（X3）；风险承担能力指标集包括：风险预备金（X4）、风险管理收益（X5）和盈利能力（X6）；风险承担意愿指标集：风险偏好（X7）、决策动机（X8）。
风险分担方为西安市住房和城乡建设局（Y1）、中建工程局（Y2）、商业银行（Y3）三方。
（一）建立初始矩阵
一些指标根据各参与方的财务状况、技术管理水平以及以往的运营情况获取，对于难以量化的定性指标利用专家打分法或由经验丰富的管理人员打分，然后对整理搜集的数据进行综合取值，构造初始矩阵A：
（二）规范初始矩阵
根据式（2）计算出各指标目标差值率，得规范矩阵R：
（三）虚拟参与方最优与最劣评价
从规范化矩阵中，选取最大值为最优点，各评价指标最优点集合即为虚拟最优评价：
（r1+，r2+，r3+，r4+，r5+，r6+，r7+，r8+）=（-0.013，-0.012，-0.012，-0.026，-0.061，-0.011，-0.027，-0.013）
左小龙从车把上取下头盔，说：“姓倪？这姓真怪，我从来没见过有人姓这个，假的吧，琼瑶小说看多了取的假名字吧，这世上有姓倪的吗……哦，倪萍。行，你就姓倪吧，哈哈，泥巴。”
最小值对应虚拟最劣点，参与方最劣评价：
（r1-，r2-，r3-，r4-，r5-，r6-，r7-，r8-）=（-0.190，-0.286，-0.176，-0.538，-0.242，-0.156，-0.253，-0.063）
（四）确定评价指标权重——熵权法
先将初始化矩阵带入式（5）得出标准化矩阵S：
采购阶段主要涉及设计与建造。在设计阶段，BIM加强了各个专业之间的联系与集成[5]；在项目建设阶段，利用BIM技术对工程项目进行精细化管理、实时性监控，便于快速识别各项风险；在施工前，对施工方案预演，做到事前控制，有效提升成本、进度、质量和安全的管理效率[6]。BIM模型的运用将数据实时共享，项目管理方可以有效地进行项目各工作节点的监控。做好提前预防、及时处理，对节约成本、节省工期、提高施工质量和风险防范有重要意义。
计算机检索EMbase、PubMed、中国学术期刊全文数据库（CNKI）、中国生物医学文献数据库（CMB）、维普数据库（VIP）和万方数据库。中文检索词为阿替普酶、急性缺血性脑卒中、急性脑梗死、不同剂量、中国人群、随机对照研究（RCT）等。英文检索词为alteplase，acute ischemic stroke，acute cerebral infarction，different doses，Chinese patients，randomized controlled trail等。检索时间从建库－2018年3月。
根据式（7）得出第j项风险评价指标的信息熵ei：
同理：e2=0.9913，e3=0.9973，
根据式（8）计算信息效用价值hj：
1.2.1 手术方法：术前准备：对照组采用传统围手术期方案：(1)入院对患者进行心理疏导，告知患者治疗方法及过程以及康复训练的方法；(2)给予常规术前检查完善手术风险评估；(3)术前6小时禁食水，术前备皮。试验组采用ERAS理念下的围手术期方案：(1)入院常规疏导告知，并仔细术前评估，增加术前宣教介绍关节镜下松解腕管的优势，让患者充分了解手术方法；(2)术前正常饮食，不予禁食水，取消常规术前备皮；(3)术前24小时给予塞来昔布口服进行超前镇痛。所有患者均在入院后第二天进行手术治疗。
在2018 CeMATASIA展会上，《中国储运》杂志和展览会组委会联合主办的《智慧医药物流》创新沙龙场面火爆，群英荟萃，大咖云集，创下了历届沙龙专场人数的新高。
根据式（9）计算得出 Wi：
（五）计算评价指标的欧氏距离
（六）计算各参与方Mi值
（七）建设风险的最终承担者
通过计算得出各参与方的欧氏距离、密切值及排序如表2。
表2 各参与主体密切值排序
M值从大到小依次排序为：M2、M1、M3，即商业银行、西安市住房和城乡建设局、中建工程局对该项目建设风险的承担综合能力依次从弱到强。且由M3=0可知，中建工程局是该项目建设风险的最佳承担者。
中建工程局对此分担结果进行综合考虑并决定承担该项目的建设以及项目建设过程中可能出现的风险，其可采取一定措施降低所要面临的风险。BIM技术贯穿于公私合作项目全生命周期过程中，可加强对项目建设过程管理，做到事前控制，为各参与方更加高效、便捷的参与管理，提高项目整体管理效率，实现信息化管理，从而减少风险事件发生概率。
免疫组化检测的方法如下：使用直接标记法对骨髓细胞进行染色，组化染色的试剂均购自珠海贝索生物技术有限公司。阳性判断标准[4]：在低倍镜下选择薄厚适中、涂片均匀、抗原表达较为显著的位置，在高倍镜下细胞膜、细胞核或者细胞质表现为棕黄色均匀细颗粒表示阳性表达，Kappa阳性位于胞浆，lambda阳性以及CD138阳性位于胞浆或胞膜，显色较为浅淡或不显色表示阴性表达。在显微镜镜下计数有核细胞200个，各抗体阳性细胞所占的百分比大于10%表示阳性。
五、结语
本文将BIM技术应用于公租房公私合作项目的全生命周期管理过程中，分析其中存在的风险因素，建立了风险评价指标体系，并根据BOT项目风险分配的最优原则，选定最佳风险分担者，建立合理并使各方满意的风险分担机制。运用改进密切值法构建风险分担模型，通过实际案例分析计算出各参与方承担项目建设风险的综合能力，基于风险分配最优原则，得出各风险的最优承担者。
具体关于公租房BOT项目风险分配情况需根据项目实际情况，并考虑各方风险承受能力。项目合理的风险分配，既可以降低项目总风险，又能提高公租房BOT项目的合作效率，有效促进社会资本进入公租房项目建设领域的积极性，为国家经济发展做贡献。
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【中图分类号】 F284
【文献标识码】 A
【文章编号】 1004-5937（2019）11-0016-06
【基金项目】 陕西省教育厅高校哲学重点研究基地项目“基于BIM的陕西省建筑业项目综合交付模式与精益建设研究”（13J028）
【作者简介】 徐勇戈（1969—），男，陕西旬阳人，博士，西安建筑科技大学管理学院教授，硕士生导师，研究方向：工程项目管理、BIM；王莎莎（1993—），女，陕西渭南人，西安建筑科技大学硕士研究生，研究方向：工程经济与管理