摘要：从项目工程实践为切入点，分析影响房地产开发项目在工程招标以及采购效果的各种因素，提出提高工程采购效果的措施与方法。
关键词：房地产 招标采购 分析研究
1.引论
项目招投标和采购是工程项目在进行成本控制和选择承包商的主要手段，长期以来，工程招投标和采购在房地产项目中始终发挥着重要作用。特别是近年来，随着房地产调控的实施，房地产市场正逐渐过渡到买方市场，向高性价比的产品竞争过渡。市场价值的理性回归，导致了房地产开发商的竞争发展战略的一次重大变革。从产品差异化战略逐步调整从基础提高产品质量，有效降低成本，而这种策略的转变也使工程招标采购的主要手段提出了更高要求的发展战略。
项目招标采购的目的是通过竞争性报价来降低和确定成本，并确定优秀的承包商，承包商的确定也意味着项目建设的质量和进度将得到全面的确定。由于优秀的承包商一般是某一工程建设领域具有丰富的施工技术，成熟的管理和良好的声誉的佼佼者。一旦选定，即可预计项目完成后的质量和进度。但是，在实际操作中，并不总能达到这种预期效果。从完成后的反馈情况（在消除异常事件干扰的情况下），那些招标采购项目的质量和进度不符合标准，合同要求和成本突破通常是由招标和采购的许多方面的问题引起的，导致成本确定或承包商确定的偏差。所以，本文从项目工程的实际出发，对影响招标采购效果的所有因素，全部进行细化探讨，分析产生偏差的原因，并提出应对的解决方法，从而达到提高工程招标采购效果的目的。
2.提高工程招标采购效果的对策
2.1详尽而准确的技术标准
详细和准确的技术标准，是提高工程招标采购效果的基本保证。目前房地产开发项目的工程发包是采取这样的体系，总分包的形式，即土建安装中标单位总包工程的主体部分，，其它具有较强专业性的工程进行例如：铝合金门窗、外保温系统、干挂石材等等，分别由建设方进行指定分包。土建安装总包项目由于在材料、人工、机械组成方面还是比较透明的，从设计图纸上，就可以表达招标的技术要求。但是专业性很强、特别是采用非常规标准的分包工程，如果不能进行充分研究及深化设计，单单依靠设计院的建筑设计图纸，是无法而又准确地说明技术要求。例如断桥铝门窗的设计图纸，正常情况下，设计院仅能表现出设计的尺寸，其它方面则参考指定图集，但图纸和图集对于门窗的组成，如断桥铝型材、玻璃、五金、填缝胶的规格、品牌要求、产地、等级等，则缺乏足够的说明，同时对于具体的连接节点也不够明确。如果在此基础上没有进行深入地研究就进行投标报价，会造成各投标单位按照不一致的技术标准竞价，在以最低价为评标原则的情形下，投标单位为竞标成功，往往会采取质量较低标准的竞标方案，而这样选择中标单位的施工后果就是项目质量达不到要求，采购的目标效果自然也就不能实现。
对于采购这种高度专业化或非标准的项目，下面的方法可以在技术标准被应用于准备：组织相关设计人员，技术人员和材料人员对目标项目进行材料标准研究和性能研究。在详细的技术和经济论证之后，这种研究必须基于充分的市场研究和质量保证。确定相应的技术要求。对于深化节点设计的问题，如果节点的设计强度不足，可以通过一轮技术方案评估确定投标单元的专业能力。由于招标单位具有丰富的专业技术经验，所以经常可以借助他们的力量发挥作用，少花钱多办事。除了上述表达之外，为了更加明确，有必要组织出价单元以根据图形的要求产生目标对象的样本并传送样本，并确定通过发送样品评估和密封样品的实际样品标准。这样，在图形要求和实际标准的情况下，基本上可以保证技术标准的详细和清晰。
2.2合理的招标商务付款方式
符合项目实际情况的合理的投标业务支付方式是提高项目招标采购效果的重要业务条件，吸引优秀的承包商参与竞标和报价非常重要。一般而言，招标单位将使用招标项目的支付方式作为参与招标的先决条件，因为不同的支付方式对招标单位的现金流量和利息有不同的影响，并且支付的比例很大。或付款期限太长。要求苛刻的支付方式会使中标人在施工过程中遇到现金流和财务费用困难，甚至导致项目无法按时完成。为了降低财务费用和融资难度，房地产开发商一般倾向于在支付工程资金时最大限度地使用延期支付方式。如果是这样，将严重挫伤竞标单位招标的积极性，从而导致优秀的承包商。它在上次谈判时被撤回，因此只能从总承包商中选择。最终结果是项目的质量和进度受到影响。
因此，为了吸引优秀的承包商参与投标，需要灵活制定项目的支付方式，并在投标人和公司自身的现金流之间取得平衡，即合理使用延期付款手段。对于一般包装的土建工程，由于施工期一般较长，可预付一定的营运资金，项目剩余进度按月产值的60~90％支付。主体结构上限后，一次性支付75％~80％。结算后，付款将支付97％，保修期届满后将支付3％作为保修。这种支付方式不仅有利于建设单位资金的周转，而且有利于施工方使用延期支付手段来控制现金流量。同时，也有利于施工单位加快施工进度。对于一些施工期较短的分包项目，例如约3个月，由于工程量相对较少，无法预付款，节点支付根据施工过程设定，即材料准入可以根据材料准入价支付比例，50％的安装工作量按一定比例支付。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆完成后，内部验收将按一定比例支付。这些付款的比例可以根据出价预先计算，付款时可以提高付款效率，确保顺畅和快速的现金流，以促进建设进度。
2.3邀标对象的细致比选
邀请投标人的仔细比较项目招标采购结果的改进之源，邀请房地产开发项目招标投标，邀请家庭的数量为3和4之间，太多会使招标更加困难的协调，也将延长招标周期；小于3，无法实现充分竞争，也容易产生串扰事件。邀请投标人一般通过各种渠道发布投标信息，接受注册，并提前联系，检查公司过去三年完成的生产和加工能力或项目，类似于本次招标的主题。在这个阶段，选择适合项目的优秀招标单位的主要目的，也是整个招标采购工作的来源，但容易发生的偏差是确定招标的单位是不是在建设的力量和水平。在一个等级中，不同等级的单元在施工质量和成本控制方面存在显着差异。如果不同级别的单位一起竞争，则无法保证在提供相同的高质量服务的基础上比较最低价格。最终，它将导致胜利的相反效果。目前，我国的建筑市场基本实现了全面竞争，但同时出现了混合现象。虽然很多单位都能达到规定的标准，但事实上，他们的实际建筑标准是完全不同的，如果只是通过资格和过去的表现不如选择一个好的投标人，有必要对招标公司的规模和过去三年完成的与招标项目类似的项目进行现场检查，并制定相应的可量化的分类评分标准。虽然这项工作繁琐且劳动密集，但只有严格和谨慎的选择才能保证在同一水平上选择优秀的投标人。
2.4中标前的询标澄清
中标前调查的澄清是确保成本控制的效果的重要组成部分。目前大多数房地产招标项目的用最低的投标评标原则。一些投标单位故意错过在招标过程中，招标项目或承担招标要求的一些不明之处有些模糊处理。在施工过程中，为增加费用的申请提出，开发人员有时同意以补偿在施工期间的压力，从而使得成本突破。这种现象的发生是发出中标的正式通知前，招标文件中没有详细的分析，以及不确定的部分，没有明确的澄清，这是未来的成本控制和管理的隐患。
在中标评标和中标通知发布之前，有必要增加查询范围以进行控制，但查询不与查询对象讨价还价。调查的目的是在没有最低报价的情况下进行投标。这个含糊不清的部分得到澄清，承诺并在承诺书中以书面形式予以确认。由于投标人自身原因或投标文件误解造成的低价竞标，被视为投标人的优惠。招标的对象仅是承诺的回复，并且不能提出增加出价的请求。如果提出建议，则视为不响应招标要求，取消投标的权力将被取消，次低价单位将以最低价格查询，但基本原则保持不变。如果没有响应，请继续下一个出价单元。通过这一过程，可以提前有效消除一些不明确的因素，提高招标采购的效果。
2.5明确的组织分工
明确的组织分工是提高招标采购效果的制度保证。
相比于一般的工程项目，房地产开发项目的招标采购工作量大、任务重、招标周期紧，尤其是对于滚动开发的项目，工程招标采购是一项持续不断的日常工作，很多大型的房地产开发公司甚至单独成立招标采购中心进行这一工作。相反在一些公司中，招标采购被认为仅仅是成本控制部门的工作，招标工作从招标、发标、开标、评标、直至合同签订皆由其负责，成本控制部门不但要组织考察申请投标的公司及其项目、还要协调技术及工程、设计院等编制技术标，并且负责编制商务标以及最终标书的合成，最后还要组织开评询标等，对于一些技术不是很复杂的比较常规的项目，这样操作还能正常进行，而对于项目技术复杂、协调量大的非常规项目，由于没有明确的组织分工，操作起来就容易出现一些疏漏，而且还会造成整个操作效率不高，难以保证招标采购效果。
基于采购活动的特点，以提高工程招投标的效率，有必要采取相应的措施，采取在这个容易被忽视的组织结构。例如，建立类似采购中心组织部门，其基本功能是安排招标计划，并负责牵头协调技术，工程，材料，成本部门完成各自的工作按计划进行，从而使整个工作招标可以以有序的方式来进行。或设立独立的采购部门，该部门配备了专职人员，如技术，材料和成本，专业从事各种招投标采购活动。许多企业还没有建立这样的组织结构，往往忽略了这种无形的链接在招投标采购活动的基础性作用。
3.结束语
综上所述，为了提高项目招标采购的效果，有必要做精细的做工在采购的每个环节，否则任何疏忽都会对未来的管理团队产生负面影响；在另一方面，该项目招标采购也是由每个采购所链接在招投标和采购活动是相互关联的系统工程。只有各个环节的工作可以改进，以实现对整个招标采购的影响。
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[4]尹贻林主编，工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2003.
论文作者:陶卫峥
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/9/11
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