关于物业税几个问题的探讨，本文主要内容关键词为：几个问题论文,物业税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“物业”一词源于香港和东南亚，指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备、设施和场地。物业税就是不动产税，或者说是房地产税，是财产税的一种。开征物业税，是世界各国普遍的做法，也是筹集地方政府收入的主要手段。我国关于物业税的正式讨论始于2003年底。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”此后，财政部长和国家税务总局局长在公开场合阐述下一步税改基本思路时，多次提及物业税的内容。在整个2004年，国内学术界对物业税的开征从不同角度进行了广泛的讨论。本文就物业税开征中的一些热点问题，如，是否应该包括土地出让金、开征物业税后应予取消或合并的税收、物业税的开征难点、物业税对房价的影响、物业税的税制设计和物业税税收管理权的确定等几个方面作些探讨。
一、物业税是否应该包括土地出让金
土地出让金从广义上来看，是政府出让土地取得的所有收入。狭义上来看，还应该从收入中减去缴纳的税费和拆迁安置费，这部分净收入为地价。围绕着土地出让金，学术界有两种观点：一种认为开征物业税后，应该取消土地出让金，把土地出让金作为设计物业税税负时需要考虑的基数；另一种观点认为土地出让金与物业税是两个不同性质的事物，各有存在的理由，物业税不应该包括土地出让金。吴俊增[1]、马克和[2]、许一[3]、李家鸽和马丽波[4]，认为物业税应该包括土地出让金，也就是说，取消土地出让金，改为按年在物业税中征收。他们的主要理由是，现在地价攀升导致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。另一理由是：因为物业税本身就是不动产税或者说是房地产税的别称，因此，物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应该纳入物业税的征税范围。何振一[5]、叫维新[6]、杨重光[7]、宏诚[8]认为物业税与土地出让金不可替代。他们认为，物业税是财产税的一种，而土地出让金是地价的别称，（注：吴晓宇[11]将地价这一概念界定为土地出让金、拆迁安置费和相关税费之和。）地价是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。两者是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。他们反对简单地把一次性收取土地出让金看成是政府的短视，认为政府的短视不在于是否一次性收取土地出让金，而在于政府对土地开发有无长远规划。
我们的看法是，从理论上来说，土地出让金和税是不能混为一谈的。我国土地属于国有，如果对土地征收财产税从逻辑上讲是有矛盾的。从实践来讲，如果取消土地出让金，改为按年征收，会对地方财政收入造成很大冲击。据统计，2003年全国土地收益已达5200多亿元，相当于当年预算内收入的四分之一，（注：何振一：《物业税与土地出让金不可替代性简论》，《中国国土资源经济》2004年第7期，第5页。）个别省份的土地出让金甚至超过了地方财政预算内收入。另外，假使将土地出让金改为按年征收，考虑到物业税可能会对一部分房屋实行税收优惠，会造成土地收益的大量流失。当然，土地批租制度本身存在弊端，地方财政收入靠土地出让金来支撑是一种短期行为，因为土地是稀缺资源，总有一天会被开发完毕，这需要建立制度进行规范。但是如果土地制度依旧回到原来的行政划拨，又会出现各种寻租行为，产生腐败。而且，对于房地产开发商来说，既然是无偿划拨，他们当然更倾向于开发好的地段，房子能卖到更好的价钱，他们得到更高的利润，这会造成一些偏远地段无人问津的状况。
二、开征物业税后应予取消或合并的税收
在我国，房地产税收体系包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。其中，前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收，然而因为房产税的征税范围过窄免税范围过宽导致了国家在房产持有这一环节调节乏力。安体富和王海勇[9]认为，在房产保有阶段征税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。城市房地产税的纳税人是外资企业，在统一税制的原则下，应予合并。房产税和城市房地产税合并后统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。至于城市土地使用税，从某种意义上说，它不是税，而是地租。我国已经建立了国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳土地使用税，城镇土地使用税应予以取消。
后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对是比较重的，阻碍了资源的正常流动。耕地占用税开征的目的是抑制对耕地资源的过度占用，但是因为我国的耕地占用税采用的是以实际占用耕地面积乘以定额税率一次性征收的办法，而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的，偏离了土地价格，与地价相比，耕地占用税的税负是非常低的，起不到任何抑制作用，失去了寓禁于征的目的。因此，必须对耕地占用税进行改革。樊丽明和李文[10]认为，应将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值，并且不同地区采用差别税率。我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。另外。我国仅就已出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用[10]。由于土地增值税计算繁琐，征收阻力大，已经造成了很高的税收成本，收入是得不偿失的。（注：我国的土地增值税收入并不高，2003年为37.30亿元，仅占当年税务部门组织收入总额的0.18%[10]。）对于土地增值额这块，可以采用所得税的形式予以调节，同时避免了重复征税。因此，土地增值税应该取消。
通过合并房产税和城市房地产税，取消不合理的城镇土地使用和土地增值税，保留契税，改革耕地占用税，物业税、耕地占用税和契税三者构成了我国的房地产税收体系，改变了过去房地产税制中“重流转轻持有”的局面。取消的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税的收入应该作为设计物业税税负必须考虑的因素。
另外，在物业税开征中，要区分对物业保有的征税和对出租物业所带来的租金收入的征税，前者属于物业税范畴，后者属于所得税范畴。
三、物业税的开征难点
（一）已购房产与新购房产的税收差别
这个问题的提出主要是基于物业税的总体负担设计应该和原房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金等（注：对物业税应该合并哪些税种的看法不一致，不影响讨论。因为总存在着开征物业税前已经缴纳了相关税费，而开征后如果不采取措施就会出现重复征收的情况。）各项予以合并的税费的负担一致，这样，在物业税开征之前的已购住房，就不应再负担，至少是不应再全部负担物业税。对于这一问题，刘桓[12]、马克和[2]、许一[3]提出了三个可供参考的方案：第一个，老房老办法，新房新办法，即对物业税开征之前的已购住房采取免税政策；或者在新税法实施的一定期限内对旧的房产仍实行老政策。第二个，对物业税开征之前的已购住房采用低税政策，例如：可以考虑减半征收等。第三个，按照已购住房实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后再按物业税制度规定缴纳物业税。分析这三种方式，前两者是较为模糊的算法，第三种比较准确，符合公平原则，但是实施的难度也最大。必须要测算在物业税税制下已购住房实际缴纳的税负水平，也就是说并不是对已经缴纳的税负的简单抵消，这中间有个换算的过程。总体看来第三种方法较为科学，我们赞同这种抵缴法。然而，相对于第三种繁杂的计算，前两种方法比较简单，易于操作和推行，符合效率原则。孰优孰劣，在于如何权衡。
（二）建立健全财产法规和严密的财产登记制度
米建国和庞凤喜[13]、钟伟和冯维江[14]提出，规范市场经济条件下的财产关系，是开征物业税的基础，因为物业税的开征是建立在财产登记制度基础上的，而我国目前的财产登记管理制度基本空白，必须尽快建立。建立财产登记制度先从建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保护。我们认为，合法收入的界定和保护是前提，财产登记制度的建立是保障。然而，这两者的实行和完善必将是一个漫长的过程，也许改革中会遇到不少阻力。
（三）建立规范的房地产评估机制
物业税以房地产的市场价值为计税依据，而市场价值是通过评估得出的，因此，需要一套完整的评估体系。但目前国内物业价值评估体系尚未完善，所以，如何合理评估不断变化的房地产的价值成了物业税征管中最核心最关键的问题。米建国和庞凤喜[13]、马克和[2]、耿星[15]对这一问题提出了如下建议：首先必须建立有关财产评估的制度和法规；其次设立专门的评估机构，配备专业的评估人员。由土地部门、物价部门和地方税务局等有关单位联合设立专门的房地产评估机构，招聘评估人员。再次确定评估方法。以物业税开征第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后房地产可每三年至五年重估一次，估价以房地产前三年平均市价为基础，加上该年评估升值价。最后在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以评估值计税有利于纳税人合理使用房产，根据自身的纳税能力和周围环境选择合适的房产，从而促进资源流动，实现资源有效配置。
（四）控制征收成本
万婷[16]、胡怡建[17]指出，在实际执行过程中，如何有效地征收才是最重要的。挨家挨户的征收以我们目前的征收力量和办法是难以应付的，而且成本也是相当大的。而一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，是不是要预先作出法律上的安排，如果由税务机关执行，执法成本将是巨大的。我们建议，对于物业税的征收要结合个人所得税来进行，由公司代扣代征，这有利于降低征收成本。如果无法以这种形式进行，再结合物业公司收取物业费的方式，由物业管理公司代扣代缴。或者税务局在银行开设账户，由个人自行缴纳，逾期罚款。一旦出现抗税逃税现象，依法处罚。经过一个阶段的运行，税款征收必将进入正常的轨道。
四、物业税对房价的影响
现在理论界对于物业税对房价的影响有两种主要观点，一种观点认为房价会下降，持这种观点的人主要有李剑阁、赵燕菁、秦兵[17]，他们的分析主要基于开发成本的下降。按照我国现行的土地审批制度，批租制度使得地价较高，房地产价格也随之偏高，因而居民置业的门槛也比较高。现在的房价中已包含了几乎全部的税费，这部分税费占房屋开发成本的50%（注：万婷：《对我国开征物业税的理性思考》，《中国房地信息月刊》2004年第6期，第5页。），甚至可能达到60%（注：任志强：《从开征物业税起》，《税务研究》2004年第4期，第40页。），75%（注：赵晋琳：《当前我国房地产税制中存在的主要问题》，《涉外税务》2004年第4期，第12页。），开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，土地出让金和相关税费分为70年征收，房屋整体开发成本的下降会使房价下降。吴晓宇[11]在仔细计算后认为即使土地出让金并入物业税征收，房价还是难以大幅度下跌。土地出让金是地价的一部分，一般只占到地价的10-30%，而土地价格一般占到房地产价格的20-40%，计算下来，出让金占房地产价格的2-12%，取最多12%，这是房价降低的极限，实际上，开发商不可能一次将房价降到12%。因此，开征物业税后房价大幅下跌的可能性不大。另一种观点认为物业税开征后房价下跌的幅度不大，他们的分析主要基于供求关系的变化。黄贤金[17]、刘维新[6]从供给角度分析指出，从理论上说，开发商的建设成本相应降低了，因此房价也就应当下降。但事实上影响房屋最大的因素还是供求关系，仅仅以成本来预测房价下降是不合理的。开征物业税后，养房费用更高，对于拥有多套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加，一定时期内的供应会大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价的下降，但是二手市场的供应量增大也只是一段时期内可能出现的情况，并不具有长期性。吴晓宇[11]从需求角度分析认为，由于我国人口众多，人们的住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大。
我们认为，目前我国高房价的原因有三个方面：近年经济的快速发展、高地价和高税费、炒房。而经济发展是主要原因，因为经济发展了，人们的收入水平相应提高，住房需求才有财力支撑。在这样的供求关系下，即使建筑成本降低，开发商未必会降低房价。炒房者只有借助经济发展的东风才使炒房有利可图，如果经济不发展，房价是难以抬高的。
土地出让金是房价的主要构成部分，我国的土地出让制度使购房者在房屋购买阶段就一次性缴纳了70年的土地使用税费，加上这几年土地价格的攀升，高土地出让金（注：土地出让金中包含的税费和地价的关系是联动的，一般来说，地价高的话这部分税费就高些。）造成了高房价。另外，相关收费过高也是高房价的原因。这里的相关收费指的是除土地出让金中包含的税费外，房产开发阶段要缴纳的其他费用。这部分费用的比重可能比土地出让金在房产开发成本中所占的比重更大，包括大市政配套费、四源费、防洪费、集资费等各种货币化形式的费，还有实物形式的费，指按政府文件规定强制要求开发企业进行的配套建设以及无偿或以低于成本价格上缴给政府或政府下属行政管理部门的实物，如市政管线的建设、变电室、物业管理用房等[18]。可以说高地价和高税费是造成房地产开发成本过高和房价过高的原因，但是抑制房价不能全靠降低土地出让金和税费，因为成本只是定价需要考虑的一部分因素，供求关系才是决定房价的主要原因。从我国居高不下的住房需求来看，（注：从我国的经济发展情况来看，这部分需求是有支付能力的需求，即使一些年轻人目前没有购房能力，他们中的一部分还是可以通过银行贷款、父母的帮助和向亲戚朋友借款购买房子。）房价下跌的可能性不大。另一方面，一旦发生房价高位上购销两旺的情况，再要房价降下来是不太可能的。或者说，原本房价可能随着经济的发展经历一个缓慢爬升的过程，然后在一个价位上达到平衡，高地价推动了房价的快速上涨，促进供求迅速趋向新的平衡。
对于炒房者来说，开征物业税会是信心和预期的打击，也使他们持有房产的成本增高，这对于防止房价虚高有一定的作用。从以上的分析，我们认为，只要我国经济保持平稳增长，物业税的开征并不会造成房价大幅下降的局面，物业税的开征也不是为了降低房价，而是以高房价的经济状况为契机，对我国财产税制的规范，使地方政府获得稳定的收入来源。
五、物业税税制设计
（一）课税对象和征税范围的确定
对于物业税的课税对象研究的人很少，大概原因是物业税就是房地产税的别称，不言而喻课税对象应该包括房产和地产，吴俊培[1]、许一[3]提到物业税的课税对象应该包括土地和房屋。我们认为物业税的课税对象应该是房产，这主要是因为物业税是财产税，而财产税的纳税人总是财产所有人，我国城镇土地属于国有，农村土地属于集体所有，它们不构成财产税的纳税人，即使农村集体土地按税法规定缴纳税收，也会因为税收优惠条款而把它排除在外。对房产征税主要是从公平和效率角度来衡量的。从公平和纳税能力原则的角度来说，财产多的人总是比别人拥有更强的支付能力，因此必须为持有财产而多纳税。从效率角度讲，对财产持有者征税有利于财产转到最能产生价值的人的手里，优化资源的配置；同时，这也是成本收益对称的要求，地方公共服务的受益者必须是地方公共服务成本的负担者，而房产是衡量当地居民享受地方公共服务的较好指标[1]。
何盛明[17]、席卫群[19]认为，物业税的征税范围应该包括农村，但前提是物业税合并耕地占用税和农业税。吴俊培[1]反对目前对农民的家庭房产和传统经营方式下的小土地征收物业税。从物业税的整体设计角度，我们赞同第一种观点，物业税的征税范围应该包括农村。但考虑到农村居民收入低、负担重，纳税能力弱，可以对农村家庭用房产免税。对于城市房产，无论是从事盈利性经营的房产，还是非盈利性组织和家庭房产，都应该纳入物业税的征税范围。现行的房产税只对经营性房产和家庭的出租房产征税，也就是说只对能够产生收入的财产征税，这是不够的，因为不能产生收入的财产同样享受了地方公共服务。
（二）税率的设计
物业税的税率设计应该遵循以下原则：科学测算现行房地产开发建设环节予以合并的税费的总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。席卫群[19]、陈颂东[20]指出，在开征物业税之前还有一些具体工作需要处理：首先应清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消，只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性经费，按照“受益者付费”的原则征收；另外将属于地价的收费重归于地价中；此外，一部分具有税收性质的收费转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有环节承担。难点是现有的收费哪些需要保留，哪些取消，哪些替代，这直接关系到地方政府的利益。总之，设计的税率使地方政府的合理收入不减少为宜。有三点需要注意：第一，将属于土地出让金组成部分的收费归于土地出让金，不属于土地出让金的收费应该另立出来；第二，合理的收费保留，不合理的收费取消，取消的收费不计入税率的计算基数；第三，税率的计算基数应该为，被取消的税（注：根据前面的分析，这一块应该是城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。）和具有税的性质转入物业税的费。
（三）税收优惠的规定
对税收优惠规定的讨论集中在是否对居民基本生活的房产实行免税的问题上。从我国目前居民住房的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，应属于基本生活的住房，这与一些较为富裕的居民以投资为目的的房产购置是不同的，我国将要开征的物业税是否严格区分这两类房产，引起了大家的重视。刘桓[12]、万婷[16]、席卫群[19]认为，在设计税制时，应当设立居民基本生活性住房的免税条款，以确保广大居民的切身利益。具体讲，在城市，根据人们平均拥有的住房面积，规定一个标准，在这个标准之下，实行较低的税率，甚至免税；高于这个标准的，对于超出的部分，采用较高的税率；对于经济适用房则应该完全免税。在农村，对于一般农民的房产应该完全免税。另外，无论是农村还是城市，房屋出租所得租金都应该纳税。确实，对基本生活住房予以税收优惠是对大部分中低收入者的税收照顾，为了确保税源充裕，可以对基本生活住房考虑减半征收，等到适当时机再全额征收。但是对于基本生活住房的确定不仅要考虑住房面积还要附带考虑单位面积评估值。另外，经济适用房不能一概作免税处理，因为目前阶段存在着经济适用房“不经济”的现象，经济适用房的业主的经济状况也是不断变化的，要同时结合房子总体评估值和业主经济状况而定。
六、物业税税收
管理权（注：这里的税收管理权是个广义的概念，包括税收立法管理权、税收司法管理权和税收行政执法管理权。）的确定
在西方国家，财产税是地方税，是地方政府收入的重要来源。财产税收入主要用于地方市政设施和公用事业的支出。我国的物业税也应该确定为地方税，用于地方的建设和发展。但是我国的财政体制和西方不同（注：确切地说，这是由我国的分税制财政管理体制只进行了收入的初步划分，然而未对税收管理权作相应划分造成的。），物业税的征收管理权的确定就存在问题，是归中央，还是归地方？如果确定主要归地方，应该赋予地方多大的税收管理权？更加深入的一个问题是，物业税应该归属于哪一级地方政府？
李剑阁[7]出，物业税“可以转变地方政府的短期行为，更关心投资环境”。而地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的财政管理体制有关。与世界上大多数国家相比，我国的支出责任在省以下的地方政府，然而收入的大头在中央，地方政府没有相应的自主权。有资料显示：我国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府，20世纪90年代曾经高达80%（注：房产之窗网http://www.ebomeday.com2004年2月16日9:36，来源于经济观察报，作者沈文璟。）。事实上，之所以开征物业税可以使地方政府关心投资环境，就是因为地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出；而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环境的建设。物业税收入归地方，那么税收管理权也应该适当下放到地方，使之成为真正的地方税。在中央的指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策。根据以脚投票的原理，人们会自己选择一个适合自己居住的区域；地方政府为了增加收入必将会创造更好的环境，制定更完善的政策；这是一个良性循环的过程。物业税的开征也许可以成为下放税收管理权，深化财政管理体制改革的一次契机。
标签：物业税论文; 房产论文; 税收论文; 房地产税收论文; 税收原则论文; 房价下跌论文; 土地出让金论文; 城市经济论文; 房产税论文; 房价论文; 全国房价论文;