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摘要：针对房地产投资决策影响因素的不确定性、风险指标的模糊性、评价方法的定性化，根据模糊数学理论，建立房地产项目投资风险模糊综合评价模型，并对此模型应用的前提进行了详细分析，将房地产项目投资风险进行了定量与定性相结合的系统分析，提高了风险分析的准确性，以期为房地产企业项目投资决策提供科学有效的决策依据。
关键词：模糊综合评价；房地产项目投资；风险分析
1.前言
我国房地产业经历了20多年的快速发展期，已从成长期过渡到了成熟期。目前全国房地产市场商品房库存居高不下，整体房源供过于求，房地产市场由卖方市场转变为买方市场，红海市场竞争加剧，房地产微利时代到来，“拿地便赚钱”的时代一去不返，“面粉贵过面包”的现象不断出现。在市场成熟、资源稀缺和竞争加剧的情况下，房地产企业迫切要求在投资决策阶段，充分考虑项目投资的风险大小，需要对房地产投资风险进行全面、系统的科学分析与评价，寻求合理的风险控制与管理办法，以最小的风险和最低的成本取得最大的社会效益和经济效益，从而使投资者做出正确的决策。
2.房地产项目投资风险分析方法
由于房地产业本身具有周期长、不可移动性、投资额大、变现能力差、高度综合性、高度关联性、涉及因素多等特性，其受国家宏观经济、政治、市场、技术、自然、社会、国际等方面风险的影响，在投资决策前期只是凭主观经验对项目的风险大小进行判断，缺乏科学的依据，常常会出现一招失误，满盘皆输的局面。目前可用的决策分析方法主要有按风险大小调整贴现率法、按风险调整现金流量法，投资回收期法，实物期权法、AHP综合评价法等，这些方法各有其特点和侧重，但都有其局限性，考虑到房地产投资决策的投资风险决策所考虑的因素绝大多数都是模糊变量，具有很大的模糊性特点，很难找到精确的数学关系式来衡量它们对选择结果的影响程度。由于房地产投资风险系统具有明显的层次性，且各风险的评价具有主观不确定性, 即模糊性,可以通过分析房地产投资的风险因素，建立一种适用于房地产投资项目风险的模糊综合评价模型，采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来，在对投资过程中的各单一风险进行识别的基础上，运用层次分析法建立风险评判指标体系，然后通过模糊评价将所面临的各种风险对系统风险的影响用权重的形式具体表现出来，并最终通过综合评判确定房地产投资系统风险度。对于问题比较复杂，信息不很全面的房地产开发投资提供一种有效的方法。
3.房地产投资项目的风险因素
根据风险收益理论，项目风险越大，收益越高。房地产项目投资分析影响因素较多、持续时间较长，因此，需要运用系统工程理论来对房地产开发风险进行系统分析。房地产开发投资项目按照不同的分类标准分为不同的风险，按照房地产投资项目不同阶段的风险为研究对象进行分析，即分为投资决策、前期工作、建设和销售4个阶段。
3.1投资决策阶段
在房地产开发的整个过程中，投资决策阶段是房地产投资过程中最重要的阶段。这一阶段的主要任务是根据国家宏观经济政策和房地产市场的供求现状，进行市场分析，评价项目的可行性，由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目的成败，主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点风险。
3.2前期工作阶段
前期工作阶段主要是指在投资项目确定以后，以及在项目开始施工之前要开展工作的阶段。主要是涉及项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等，具体内容包括完成各种报批报建手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标。这一阶段的主要风险有融资风险、设计风险、工程招标与发包风险、合同风险和审批手续过程风险等。
3.3建设阶段
建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收这一阶段，主要任务是通过加强管理和成本控制，确保工程质量、工期和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商的利益。这一阶段的风险主要有技术风险、管理风险、成本控制风险、工程质量风险、工期风险和安全风险。
3.4销售阶段
项目建设完成后，主要的任务就是根据市场的供求状况、开发商收回资金的迫切程度和物业的类型，确定出租或出售以及选择合适的销售方式。这一阶段的主要风险是市场供求风险、价格风险和营销方式风险。
模糊综合评价法模型的建立
根据以上对房地产投资风险因素的系统分析，房地产投资风险的评价指标层次体系包括（如图1所示）：目标层、准则层和指标层，建立模糊综合评价模型。
(一)建立评判对象的因素集
U= (u1, u2, u3, u4)，U为各评判因素组成的集合，即U= (投资决策阶段风险，前期工作阶段风险，建设阶段风险，租售阶段风险)。每个一级指标下设若干二级指标，例如，u1= (u11, u12, u13, u14, u15)= (政策风险,房地产市场风险，投资类型风险，投资地点风险，投资方式风险)，
u2= (u21, u22, u23, u24, u25)，u3= (u31, u32, u33, u34, u35)，u4= (u41, u42, u43)
(二)建立评判集
房地产开发投资风险系统的等级评判只能通过模糊语言直接对风险系统的等级进行评判，评价等级的划分一般根据一定的权重区间事先予以确定，相对不同的评价主体，可依据经验和实际情况合理规定。由于风险度变量的变动范围为[0，1]，如果将风险等级划分为n级，则每个区间的长度为1/n，风险等级区间为：
[0，1/n]，[1/n，2/n]，……，[i/n，(i+1)/n]，[(n-1)/n，l]，i=1，2，……，n
在房地产投资风险系统风险等级的评价中，将风险等级划分为五级，即低风险v5、较低风险v4，中等风险，v3、较高风险v2和高风险v1，其风险度取值范围分别为[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]，从而构成房地产开发风险度评价准则集：V= (v1, v2, v3, v4, v5)
(四)确定因素权重
依据AHP法的原理, 运用Delphi法对各层因素进行重要性判定，采用两两重要性强度判断比较，构造判断矩阵，用和法计算各因素的相对权重，对各个矩阵求出最大特征根。计算一致性指标CI及一致性比例CR，对于每个矩阵都有CR<0.1，认为各矩阵都有满意的一致性。一级指标中个指标Ui( i=1, 2, 3, 4)对目标层的权重分别为W1, W2, W3, W4，0≤Wi≤1，∑Wi=1，一级指标权重集
W= (W1, W2, W3, W4)，二级指标中各指标对其对应的指标权重集分别为
W1= (w11, w12, w13，w14, w15)；W2= (w21, w22, w23 w24, w25)；
W3= (w31, w32, w33, w34, w35)；W4= (w41, w42, w43)。
(五)模糊变换，Y=W•R=(d1,d2,d3,d4,d5)
(六)运用最大隶属原则，判定最后评价结果
最终计算结果表示对各阶段房地产项目投资风险评价指标的综合主评分，按照最大隶属度原则，分值越高，说明房地产投资项的风险越高, 分值越低，说明房地产投资项目的风险越低。
模糊综合评价法在应用中应注意的问题
房地产开发项目投资的风险分析的模糊综合评价法，运用了层次分析法确定评价体系中各指标的权重，利用模糊综合评价法对投资风险进行了综合评价，一定程度上避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性，结构严谨，思路简洁，简单可行，克服了传统决策方法只能衡量房地产投中某单一风险或者仅作定性分析的弊病，将房地产项目投资作为一个系统来衡量其整体风险程度，为房地产开发企业的投资决策提供了一种有效的方法。但在具体应用时要注意几下几个问题：
根据本模型指标体系的建立原则，风险因素之间假设具有独立型，即忽略其之间的可依赖型、并联型、串联型、混合型的情况；
在模糊综合评价方法中，确定指标权重、建模糊关系矩阵计算是非常关键的，在对判断矩阵进行单排序和一致性检验时，如果判断矩阵不具有满意的一致性，就需要调整判矩阵，但是AHP法里的判断矩阵是以专家打分法对风险因素两两比较判断，改变备选方案集合可能会改变所有备选方案的得分，需要重新计算；
AHP每次至多只能对9个因素同时进行两两比较，因此，当风险评价指标数量较多时，应该合并总结风险因素，确保在9个因素内。
结束语
在房地产微利时代这一“新常态”下，房地产项目投资将更加慎重，房地产项目投资风险分析将成为前期投资决策阶段的一项重点工作。而模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法，较好地解决了房地产项目投资影响因素的不确定性、风险指标的模糊性、评价方法的定性化的问题，评价结果较其他方法更清晰、更科学、更准确、更合理，有利于识别、分析房地产项目投资所面临的风险，并及时采取有效的措施进行风险控制，从而有利于投资决策者规避投资风险，提高房地产投资决策的科学性和准确性。
参考文献：
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[5]柯小玲，诸克军,刁凤琴.房地产投资风险模糊综合评价改进模型[J].改革与战略,2010(4).
论文作者:汪圣
论文发表刊物:《基层建设》2016年9期
论文发表时间:2016/8/3
标签：风险论文; 模糊论文; 阶段论文; 投资风险论文; 综合评价论文; 因素论文; 房地产论文; 《基层建设》2016年9期论文;