乌鲁木齐市城市勘察测绘院 新疆乌鲁木齐 830000
摘要：当下日渐成熟的地理信息系统（GIS）成为不动产登记管理工作中更精确、更科学的有效手段。这种有效利用GIS对属性信息和图形进行科学管理并分析的功能，在空间数据和非空间数据异化管理的基础上实现数据的高度共享与统一的模式，为不动产的登记管理工作提供了极大地便利。基于此，本文将着重分析如何在当下日益复杂的不动产登记管理中有效地利用GIS，并希望为今后GIS在不动产登记管理中的应用提供帮助。
关键词：GIS；不动产登记管理；应用
引言
随着城市的建设发展，地上高层建筑、地下停车场、管线设施等不断涌现，土地立体化利用已十分常见；另外，产权与产权主体分布的复杂化对物权管理方式提出了更高的要求，例如，同一宗地上可能同时存在建设用地使用权、房屋所有权等多种权利，同一幢建筑地上部分分层分户，地下部分小棚、停车场分属于不同的业主，同一住宅小区内存在全部业主共有的部分，也有个别业主专有的部分，这给不动产登记带来不小的困难。在此背景下，以二维图形配合其他维度属性信息的传统方式进行权属登记已不足以应对土地利用立体化、复杂化的现状，需要利用三维景观构建技术结合GIS信息表达、分析的优势，立体直观地表现不动产单元以及复杂不动产单元之间的空间关系，推进不动产登记由平面模式向立体管理模式转变。
1房地产估价中引入GIS的必要性
1）行业本身特点，估价人员要评估大量的房地产相关数据如交易价格、物业价格、当前收益及其预估收益，还需要参考近期其他房产交易信息，综上来估计衡量房屋价格。因此估价师需要处理海量的信息，从海量的数据库中寻找有效信息，进行处理。另一方面，基于位置的空间信息如人口信息、公共设施、物业配套设施等有具有独特的位置属性。这些房产位置本身信息和衍生信息均与房产所处的位置有很大的关联，需要借助GIS技术进行系统动态的管理。2）行业现状，现阶段房地产估价行业还存在的很多问题，这些问题对房地产估价的效率及准确性都有不良影响。第一是现有的房地产数据信息收集方法落后，一直以来我国的房地产行业信息搜集方式较为落后，纸笔访谈记录得到的信息准确性差且手工作业效率较低。造成信息成本较高，信息的质量难以得到保障。第二是人为因素的干扰对结果造成的影响较多。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆估价人员的素质参差不齐，造成整个从业队伍的素质得不到公众认可，在信息数据搜集过程得不到公众的支持，受到受访者的误导可能性也较大，使得最终估价人员获取的信息准确性大打折扣，这也是人为因素对估价过程造成影响的因素之一。整个行业的手工的收集数据方法，及之后的人为信息分析，使得最终的信息质量受到每一个经办人的个人价值观和工作方法影响，估价过程缺乏科学性有效性。第三信息的共享性差，互联网的迅猛发展推动了房地产估价行业的快速发展，信息的获取渠道更加多元与丰富，信息的获取越来越方便。发达国家的估价活动的资讯系统和信息共享系统发展良好，快速地实现了资源的优化整合。但在中国大陆区域，虽然互联网的发展有了长足的进步，但是其规范性还与西方存在着一定的差距，信息的及时性与准确性也因此受到了一定的限制，进而影响信息的共享水平。信息的领域性较为严重，使得信息成为孤岛，不能及时传播，大量的信息闲置阻碍了房地产估价业的良性发展。GIS技术建立的估价作业系统，有利于房地产行业的规范化作业和良性发展，基于技术支持的估价行为将全面提升房地产行业的健康有序发展。
2 系统设计原则
2.1 功能完备性
所谓功能的完备性，就是要求系统能够全面完整地反应土地登记所有的业务范围。
2.2 分层原则
分层原则就是要求系统能够按照统一的地理坐标实现土地数据要素的分层和叠合，这也是进行图形数据库设计的基本思路之一。可以根据这一个原则将相似的图形要素放置在一起，从而构成一个图层，图形数据库管理的基本单位就是这种图层。一组彼此关联的图层会形成一个专题，在专题内有对相关土地、规划等等的具体描述，从而形成一个数据层次，并且可以与其他专题连结形成一个子库。图形数据就是按照“数据库—子库—专题—层—要素和属性”这种顺序构建起一个层次框架。
2.3 一致性原则
所谓一致性原则，就是指土地登记管理系统作为一个有机整体，它的结构化组织风格、操作模式、界面风格应该具有高度的一致性，并且可以实现对内部处理的相关问题可以进行统一的安排，使系统作为一个整体而具有较高的一致性。
2.4 数据完备性原则
所谓数据的完备性，就代表系统内部必须存储有该地籍管理业务所涉及到各种数据，因此在进行数据的录入时，要求做到全面系统，包括一些相关的土地原始信息等也应该录入，从而使系统具有较高的完备性。
2.5 可靠性原则
可靠性包括了四个方面，首先录入系统的数据应该完整、准确，具有功能齐全的数据变化分析统计能力，其次系统应该操作比较简便具有较强应用能力，第三系统有很好的数据可交换性，最后系统中的数据应该具有较高的安全性。
3 GIS技术在房地产估价中应用
3.1建立房地产信息库
工作人员可以将所有的房产信息：土地信息、街区概况、分户信息、交易价格、交易日期等，对这些数据进行标注分类，利用GIS建立相应的地域性房地产价格数据库，对数据信息进行JIT实时管理，查询方便准确。并且这样的数据库有利于后期的数据分析，便于基于统计学研究该区域房产价格走向，使得最终的估价更加精确。
3.2辅助房地产估价
GIS具有强大的功能，如信息查询、信息分析、信息可视化管理等，可以在房地产估价活动起到一定的辅助作用。GIS技术的众多功能中查询分析也是一项很有用的功能，在查询分析中可以可清楚的调出周边区域相关信息，对房产的教育资源、医疗医院、交通资源有通盘的考虑。利用GIS的点（线、面）缓冲区分析，获取以该房地产所在地理位置为圆心的一定范围半径内的周边信息，做出相应的空间价估计；利用此功能还可能基于这些属性信息生成相应的估价报告，提高估价的工作效率。估价师根据这些报告和三维可视化图表进行最终的分析，对估价进行校验和改正，这对最终的估价有良好的指导意义。这种GIS技术建立多维度的房屋价值体系：空间维度、时间维度、价格维度，有助于估价师的估价活动准确性得提高。
3.3估价作业的流程化管理
房地产对拉动国家经济促进投资及其消费有很大的作用，房地产已经成为国民经济的重要组成部分。以GIS技术为核心的房地产管理系统，以其强大的信息储存、数据分析、动态分析、可视化管理功能为业界所认可，可见“数字化房地产”将成为房地产发展的一个潮流趋势。房地产估价流程：获取估价业务、受理估价委托、拟定估值作业方案、数据采集、数据检索统计、信息分析、形成报告，这一流程可以在基于GIS的信息管理系统上完成。基于GIS系统完成的估价活动，作业流程形成了一套最佳的标准，使得估价人员作业时有一定的标准可以依据，促进估价活动的有序进行。
4结语
对于很多人来说，不动产都是他们的主要财产与生活根据，所以不动产的登记管理便显得尤为重要，一旦不动产的登记出现错误，那后续的管理工作也定会存在极大操作隐患。充分应用地理信息系统（GIS）进行统一地不动产登记管理，便可以有效避免这些由于信息的缺乏所带来的问题。
参考文献
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［2］北京东方道迩公司．Skyline应用技术文档［G］．北京：北京东方道迩公司，2010．
［3］钟广锐．Skyline三维地籍房籍管理系统的设计［J］．测绘通报，2012（7）：79－81．
论文作者:黄雨清
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2019/1/3
标签：信息论文; 数据论文; 不动产论文; 系统论文; 作业论文; 房地产估价论文; 房地产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;