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摘要：随着人们生活水平的不断提高，对于我国现代化建设来说，房地产行业发展较为迅速，对于房产测量的重要性以及关键性也越来越重视；因此，在今后的房产测量中应当加大测量精度，并且培养其相关人才，为房地产行业发展提供有利的依据。本文主要对房产测量方法进行了相关的分析和探讨。
关键词：房产;测量方法;发展
引言
随着我国建筑行业不断的发展，房产测量的标准也越来越高，在现代房产测量中对测量结果并没有很重视因此造成了很多问题。在今后的房产测量中，首先应培养测量人员自身对测量重要性的意识，其次才能够从方法着手进行有效的策略，以此确保房产测量更加有效率，提高其准确度。
1房产测量工作的重要性
房产测量是一项政策性很强的法定测量工作，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义，测量方案是否合理、测量数据是否准确可靠、测量人员专业水平都直接影响工程的进程及质量。首先，房产测量为房产产权人提供法律保护依据。为了保护房屋所有权，政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确权，房产测量数据经行政管理部门登记确认，具备一定的法律效力。当处理房产使用权和所有权时发生纠纷，可以作为重要的法律凭证。所以房产测量的结果直接关系到购房人的切身利益，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，实施宪法和法律有关规定的过程，以事实为依据，以法律为准绳，进行的房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。其次，房产测绘有利于社会服务和城市的规划建设。房地产是城市建设发展的重要元素之一，而城市规划建设的水平直接反映该城市的人民物质文化生活水平和精神文明程度。在绘制房地产分布图的基础上，进行精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，能够整体、直观的体现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息，为城市的整体布局建设、住房制度改革、老城区改造提供依据。可见，房产测量是城市土地资源开发利用以及城市规划、建设管理重要的基础资料。此外，房产测量更是检测房产开发商诚信程度的重要方式。房地产市场的迅速发展和不断规范，使市场对房产测量精度和要求也随之提高，测量单位所要承担的责任也越来越大。科学的测量数据，为判断房屋买卖过程中是否存在缩水现象的最好证据。目前，我国商品房房价偏高，一些房产开发商禁不住利益的诱惑，开始在房屋买卖的面积上做文章，企图实现自身利益的最大化。因此，严格管理房产测量工作，保护房屋权利人的切身利益，从而保护房地产市场的正常秩序。
2房产测量方法分析
2.1收集地理空间数据
地理空间数据主要包括以下几点，首先建立测量系统，其次收集空间信息，通过空间信息能够把房产测量信息集中，更加有效地进行房产测量。地理空间数据的收集对房产测量来说是测量的基础所在，应当受到相关人员的重视。
2.2建立地理空间框架基础平台
首先地理空间框架基础平台是通过信息数据的收集，对基础地理有一定的了解，其次对于基础地理信息的储存、操作与分析都要重视，并且能够生成各种基础地理信息计算机管理系统，不仅是对地理信息，对于其他信息、各种专题信息来说都是有效的基础信息系统以及有效载体。建立地理空间框架基础平台离不开众多尺寸的分辨率，各种不同比例尺寸的数字等，地理空间框架的基础平台建造对房产测量来说是有着关键性的影响。
2.3利用数字技术进行房产测量
在我国建筑工程全面发展的过程中，数字技术已经是工程中重要的组成部分之一，并且能够保证测量精度。测绘部门可以建立三位一体的测量体系，进行有效地理信息的收集，能够使用最快的速度加工以及制作测量地图。数字技术作为新型的测量技术已经被建筑工程施工方广泛运用，并且对工程的质量都能够有所提高。
2.4应用GPS技术
2．4．1GPS在房产测量中快速静态定位的应用
快速静态定位是指在房产测量的过程中只选择一个基准站进行安装，保证其位置能够不间断的观测到卫星，并且同时利用另外一台观测机进行轮流的观察，要做到在每一个观察点都能够进行轮流的观测，要把握好观测的时间保证不少于45分钟，并且达到要求使其能够在同步的状态上观察到不少于五颗卫星，流动点与基准点之间的距离也要得到保证，其距离最好在20公里之内，在流动点接收机移动时利用快速静态定位的方法能使误差较小，观测的速度较快，因此在房产测量中快速静态定位是适用于房产平面的最有效的测量方式。
2．4．2GPS在房产测量中实时动态定位的应用
实时动态定位测量是房产测量中重要的组成部分，实时动态测量是由GPS测量技术与数据传输技术相结合的系统，在GPS测量技术的发展中作为新的突破，其精确度可达到厘米之内，并且对GPS测量工作的准确性提供了保证，对其效率以及可靠度都提供了保障。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆GPS测量技术在房产测量中的发展与实施具有相当重要的意义，对于观测人员来说，掌握观测点的变化以及结果是今后在房产测量工作中应当具备的能力，要准确的把握其精度才能够在今后的房产测量中减少错误的测量程序，对测量工作能够有效地提高其效率的同时还能够使测量的结果更加科学。
2.4.3GPS-RTK 实时动态测量
RTK 技术是 GPS测量技术中一种常见的技术，即为实施动态差分法，在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，同时也提高了测量的精度。RTK 技术的实现途径主要分为两种，其中一种是利用无线电技术接受单基站光波改正数的普 RTK 技术；另外一种是通过因特网数据来获取虚拟参考站技术播发改正数的 RTK技术。通过 RTK 技术的应用，不仅提高房产的测量效率和测量精度，与此同时，RTK 采集的数据全部是数字化，经过软件的处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。
2.5房产数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，在利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。
2.6坐标解析法
房屋销售面积的计算较为复杂，一般房产的面积都会很大，难以测量，所以使用坐标解析法，能够准确的进行测量得到确切数据，还要运用坐标解析法的相关计算公式，坐标解析法在房产测量中起着重要作用。
房屋边长丈量较差之限差：房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，相关的规定中也包括了部分超长或者无法测量边长的具体情况。所以，测量房屋边界点的方法能够体现出优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。
坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差：相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此，测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度的要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。
3房产测量中常见问题分析
3.1层高与净高的区分
在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
3.2对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
3.3共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
结语
房产的测量技术具有基础测绘的技术性与合理性，其测量成果的准确性是核心，其法律性也可直接对每个购房者的经济利益造成影响。虽然现在测量技术渐渐成熟，但是在实际房产测量中还是存在着不少问题，比如各地的房产测量计算方法还不同意，怎么样解决这些问题，是人们应当重视的问题，因为这关系着老百姓的根本利益。因此，测量单位应该运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。
参考文献
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论文作者:刘俊伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第34期
论文发表时间:2018/5/22
标签：测量论文; 房产论文; 边长论文; 技术论文; 数据论文; 房屋论文; 层高论文; 《建筑学研究前沿》2017年第34期论文;