1.1 材料价格
（1）材料价格可得性
材料价格随时间上下浮动，个别性比较强的房地产建筑，建议选择分部分项供料测量法，依据工程造价对估价对象建筑成本进行评估。一般估价师不选择这种方法，并非该方法不准确，而是需要的材料信息太多，难于搜集整理，需要寻求造价师帮助。而对于标准化较高的评估对象，是可以选择这种方法的，可见材料价格的可得性对评估结果准确性的影响。
（2）材料价格时效性
材料市场价格不断波动，统计数据一般滞后于市场价格变化，估价时需要对价格指数进行适当调整，调整指数来源的可靠性也值得怀疑。因此一般房地产评估成本法都难以获取某一时间点社会一般建筑的建设成本，估价又依赖时点建筑成本，一般假设一段时间内建筑成本保持不变，该时间段不能太长，会导致材料价格浮动过大；但时间段也不能过短，要有足够时间搜集单位造价指数补充价格指数，所以材料价格时效性的影响比较显著。
1.2 评估中的市场环境不规范
我国的市场经济体制时间较短，许多人们还存在着新旧观念上的转化矛盾，评估行业的权威性还需要有一段发展时间才能深入人心，评估职业还需要各方的协调。评估行业工作中会和多种部门有交涉，这个过程中由于市场监管不规范，可能出现不合法的现象，甚至出现“垄断”，评估单位为了获得客户资源量，可能使用有违行业标准的诱惑手段，使业主选择自己的评估单位，面对不完善的市场环境，评估单位略施“小计”，如打折扣，从而争取到客户。
1.3 评估方法
对于房地产评估的方法，可以使用以下方法：（1）成本法，指的是根据相应条件，在房地产所需成本上进行扣减，最后得到的就是房地产评估结果，这种方法有着比较特殊的用途，当房地产开发市场还不够成熟，或者成交的案例还不够多的时候可以使用成本法，因为成本法无需考虑竞争因素；（2）市场比较法，指的是将近期已经成功交易了的案例拿来进行比较，以横向对比的方式根据实际情况适当进行调整，从而得出近似于准确的房地产评估结果，市场比较法与现实情况作为贴近，因此更加有说服性；（3）收益法，也被称作为纯收益还原率法，指的是将未评估的房地产进行收益折现。这种方法更加适用于存在一定经济价值的房地产评估，例如办公楼或者商品，不用关注该房地产本身是否有收益。
2 工程造价在房地产评估中的运用
2.1 提高房地产评估数据准确性
普通民用建筑施工技术易于掌握，施工技术难度不高，工期建设规律比较明显，施工强度一般，能够均匀的投入各种施工资源，项目体量一般，不会造成材料价格波动，易于为建筑企业接受。市场竞争激烈，导致市场竞标价比预算控制价低，在房产评估中要充分考虑到市场竞争的影响，造价利润水平、企业管理费用都要积极参考市场实际，但是不要完全依据市场价格。一些工期和进度计划相比缩短很多的项目会产生赶工措施费，用于评估不应考虑，高技术要求项目对企业资质水平要求很高，施工中会产生额外技术措施费用，评估要考虑到这部分费用。业主资金费用到位迟缓，施工方需要垫付，工程费中可能存在垫付的费用以及财务费用，评估中不予考虑。
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2.2 创造积极条件，提高评估执业的环境
我国的房地产评估兴起相对较迟，推广过程中存在不少问题，但是可以借鉴国外已经成熟的评估行业经验。政府应该积极响应评估工作，相关部门可以制定法律条文，对评估环境做出一个约束，提高执业的环境质量。制定较为详细的奖惩标准，一方面可以调动工作积极性；另一方面还可以约束评估人员的行为。对于违反规定的人员给予惩罚，对于工作业绩突出的人员给予奖励。
2.3 工程造价代替成本法
传统的房地产评估工作使用的是成本法，工程造价中无论是工作的内容还是工作的流程都与成本法比较相似。进行成本法房地产评估工作的时候需要根据社会客观成本情况进行评估，而工程造价需要面向工程中特殊情况进行施工费用造价分析。而且，成本法与工程造价的内涵存在不同，相比之下，工程造价基于社会化调节，对实时材料价格的调整比较及时，得到的工程造价可以作为房地产评估的依据。在实际房地产评估工作中，具体的工程合同价存在特殊性，不能直接拿来进行评估。我国在推广房地产评估工程造价清单计价模式，对各个涉及到的项目都要有着对应的详细清单，政府发放定额，不同地区之间定额存在一定差异，企业在房地产评估时需要结合自身的情况，使其适应企业发展水平。
2018年4月份，国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）明确提出，面对经济的压力，需要推动基础设施建设，为房地产行业和工程建设领域带来发展机遇，完善工程量清单计价体系，形成统一的工程造价规则，合理确定并且有效控制工程造价，在《工程造价事业发展“十三五”规划》中有关于造价方面的明确规定。
2.4 清单计价项目费用用于房地产评估
房地产评估中使用工程造价，其中会涉及到工程费用和措施费用等相关项目费用，使用综合单价表将项目的投入信息填写进去，无论是人工材料还是企业管理，涉及到的价格需要写入清单。措施项目对应工程实体项目，从施工准备开始，到施工过程和生活安全环保方面都属于非实体工程项目，都需要根据工程的相关规定列项实际情况进行评估。在房地产评估中使用清单计价项目费用，打破了传统由政府造价部门统一单价的做法，最大程度上给与承包单位自由发挥的空间，这也是招投标制度和造价管理与国际接轨过程中要经过的必然阶段。房地产评估中使用工程清单计价方式，可以不编预标和标底，只将工程的清单进行详细编写即可，从而节省大量的时间，用更多的精力进行工程造价管理，加强对工程造价的过程控制，使工程造价控制可以一直处于被掌控的状态中。
2.5 强化建设评估行业内外监管的诚信体系
房地产评估行业的社会公信度较低是一个不容轻视的问题，所有的评估企业和评估人员要相互监督，避免弄虚作假，一旦发现追加责任，为评估市场创造良好的环境，维护评估结果的公正、可信度。加强内外监管的诚信体系，还可以通过提高评估企业的自律性，由第三方部门进行监管，对评估企业和人员建立诚信档案，诚信档案关系着评估人员的晋升资格，同时要加强对操作人员的职业道德培养，从自身做起，抵制不良行为。
3 结束语
总之，随着社会的发展和技术的革新，在房地产评估中，工程造价数据越来越完善，也更加接近于市场的实际情况，在进行实践操作的时候更加容易被社会接受，但是房地产预估本身就有着一定的模拟性，其中必然存在一定范围的误差，选择合适的工程造价方法，得到结果更加接近工程实体成本，评估方法更加接近实际，这对市场房地产评估来说有着一定的积极意义，有利于维护市场的秩序，为房地产企业提供更加便利的条件。
参考文献
[1]裴翔.假设开发法在房地产评估中的运用研究[D].云南大学,2015.
[2]华通.基于BIM的房地产在建工程价值评估研究[D].北京交通大学,2015.
论文作者:石俊
论文发表刊物:《红地产》4月
论文发表时间:2019/1/2
标签：工程造价论文; 房地产评估论文; 成本论文; 费用论文; 项目论文; 材料价格论文; 市场论文; 《红地产》4月论文;