摘要：目前诸多标杆房地产开发项目已将客户需求作为出发点，将产品质量的控制过程大幅度扩展，从以往的建设阶段向前推进至产品的概念设计、产品质量需求阶段，向后延伸至交付产品的运营管理和质量维保阶段。基于此，笔者结合某住宅项目，运用案例分析法，结合该项目管理的实际现状，分析全过程质量管理在住宅房地产开发项目决策阶段、设计阶段、实施阶段和收尾阶段的应用。
关键词：房地产；项目管理；全过程质量管理
1引言
房地产项目具有投资额度大、周期长、地理位置固定、社会影响力大等特点，项目的运行也存在极大风险，因此，在房地产项目质量管理当中，管理者要将房地产项目质量管理工作细化到每一个可以操作的层面，并对每一项工作制定详尽的工作目标、工作要求以及工作方法，确保房地产企业平稳运营。下面结合房地产项目实际案例，针对项目全过程质量管理策略进行系统分析，从实践层面对理论研究又进一步进行了论证，发挥全过程管理的更大价值。
2项目概况
某房地产项目用地面积113626.11㎡；项目总建筑面积626683.22㎡，其中地上部分建筑面积515948.3㎡，地下部分建筑面积110734.92㎡。项目开发业态：14栋42-52层超高层住宅楼，建筑面积492230.4㎡；5栋2-3层独立商业楼，建筑面积14176.15㎡；1栋3层幼儿园，建筑面积3535.1㎡。
3项目全过程质量管理策略
为真正将产品“精工品质”的质量目标落地，项目从项目全过程着手质量管理，将每个阶段的质量管理目标得以实现，以此最大限度的实现产品最终质量目标和项目开发投资效益。
3.1项目决策阶段的质量管理
（1）制定项目决策阶段工作计划
首先根据项目具体情况，编制详细的可行性研究报告、投资分析报告和财务评价报告工作的工作计划。在工作计划中梳理出各项工作的工作流程，每个工作流程的工作标准，以及最终交付成果的质量标准。另外还要建立最终成果质量评审机制。其次建立相应的人员组织架构，明确管理架构和人员责任分工。
（2）工作计划的实施
组织项目团队在管理架构、责任分工的基础上，按照工作计划、工作流程和工作标准展开可行性研究、投资分析和财务评价分析等各项工作。
（3）过程质量检查
在上述各项工作的过程中，检查每个工作流程的工作成果并评价其是否符合相应的工作标准，识别出不符合标准的内容并找出原因。
（4）过程整改和最终工作成果质量评定
对工作过程中存在的问题进行分析，制定解决措施并进行改进提升。例如在可研报告编制过程中，对区域市场调研、目标客户群分析、开发规模定位、产品功能定位、价格定位和规划方案定位等各个工作内容和流程存在的问题在过程中进行整改，直至合格，从而确保最终形成的可研报告的成果质量。同时，建立最终工作成果质量评审小组，对最终形成的可行性研究报告、投资分析报告和财务评价分析报告进行成果质量评定，并形成最终的报告，并以此作为项目决策依据。
3.2项目设计阶段的质量管理
设计阶段的工作计划合理与否，直接影响着设计质量，并对后续的招标采购和施工造成一定的影响。所以应对设计计划进行详尽的编排。
（1）让设计单位加强对目标客户的了解和重视
让设计单位加强对目标客户的了解并给与足够重视非常重要，方案能否体现出对设计者的细致考虑是评价设计成果的重要标准。建设单位有关部门可以会同设计人员对一些目标客户的要求不清晰、难以把握的地方进行特别调查、研究，把目标客户的需求确实变为建筑语言。
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（2）重点部位必须细化
平面和立面设计等设计的重点部分，必须让设计单位按照任务书的要求充分细化。
（3）进行设计指引的编制
建立方案设计指引，建筑方案设计指引的作用是规范房地产开发企业设计任务书的编制，吸收以往开发项目的成功做法，以细致地体现项目的要求。建筑方案设计指引必须符合规范，但决不是简单的抄写规范，其要求比规范更具体、更详细。
同样，为了施工图内审工作的规范化，还需制订施工图论证指引。在进行论证指引时，需要关注以下一些常见问题，如施工时经常会发现管线交叉密集部位排不下或需在梁上开洞，并造成多方返工，难以协调管线施工先后顺序。故应特别注意审查各种管线是否相碰、与梁板标高是否矛盾，最好有管线综合布置截面图。主体结构选用的材料是否经济合理，是否便于就地取材。结构图纸中是否明确设备专业预留洞位置及尺寸，与有关专业是否会签一致，洞口加强措施是否合理等。
3.3项目实施阶段质量管理
（1）设立施工过程的关键质量控制点
质量控制点是指为了保证工序质量而确定的重点控制对象、关键部位或薄弱环节，对于那些保证质量难度较大的施工对象或若发生质量问题时将会产生较大危害的工序、操作、材料、机械、环境条件、甚至技术参数和施工顺序等，均可设置为质量控制点。对于设置的质量控制点，首先要进行原因分析，找出可能造成质量问题的原因，然后针对这些原因制定相应的防治措施，并在施工过程中特别加以控制。
该项目的质量控制点的选择为：1）隐蔽工程；2）施工过程中的关键工序及环节；3）施工中的薄弱环节或质量不稳定的工序、部位或对象，例如防水层的施工；4）采用新技术、新工艺、新材料的部位或环节；5)施工条件困难或技术难度较大的工序及环节。
(2)采用合适的采购模式，推行战略采购
本项目建设单位通过与少数几家供应商签署协议，约定提供的产品及服务范围，在一定时期内直接向其采购。战略合作的基础就是透明、互信、共赢。战略采购的好处是能有利于保证质量、降低成本和提高效率。作为房地产开发商，应尽可能地整合内部需求与外部资源，最大限度发挥采购量大的优势以实现规模效益，推行集中式的战略采购。关于战略采购，也是需要一个多部门参与的工作，各部门职责战略采购的名录应由战略采购管理部门定期发布及更新。对合作的战略供应商，应进行过程评估，过程评估要综合工程、设计、营销和客服等部门的相关专业意见。对评估不合格的供应商要及时约谈或更换。
（3）推行施工样板引路
建设单位项目工程部负责制订《样板房验收管理办法》，明确验收对象、时间要求、验收工作程序等。工程样板展示区地点一般选择便于参观学习的位置。有条件的可结合工程进度在建筑实体内进行实物样板展示，例如样板间、样板套；条件不具备的，可在建筑实体外模拟，且尽量集中展示，象抹灰、防水等隐蔽层面较多的施工样板，应将隐蔽的每道工序形成一个阶梯剖面展现出来，每层剖面均能清晰反映出各层做法，并在各剖面注明名称、材料、工艺要求、操作注意事项等。各班组在大面积施工前，均应在全面理解各工序操作要求、质量标准的前提下进行“模仿样板施工”，其成果经与样板比较验收无明显差距时方可大面积展开施工。
3.4项目收尾阶段的质量管理
为了解决房屋质量维修不及时，造成业主投诉情况，更好的满足客户的需求，项目率先推广应用验房系统。验房系统是为企业实施客户个性化服务的系统，能为企业提供内部质量监控、客户关怀服务等功能。该系统是通过移动客户端的形式即时报修房屋质量问题，即时上传客户反馈的质量问题，据客户的维修时间系统自动安排派出专业维修人员上门服务，使客户直观感受售后及时、优质的物业服务，从而塑造了“精工品质”的社会口碑。
4总结
全过程管理是一个长期的、具有系统的工作。本文通过结合案例项目作为分析对象，可以得出全过程质量管理是房地产开发企业打造优质产品的有效管理方法，能为开发项目提升质量效益和经济效益，希望对今后类似工程提供参考。
参考文献
[1]王琪.房地产项目施工监理质量控制与精细化管理[J].住宅与房地产, 2016,03（19）:16-18.
[2]杜海军.房地产项目全过程管理成熟度模型与评价研究[D].郑州大学,2014.
论文作者:黄华信
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/6
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