摘要：土地出让类型的合同性质一直都是我国在房地产开发项目的实践和理论方面长期困惑的问题。本文针对房地产开发项目土地出让前置条件的合理性展开论述，从国有土地使用权出让合同属于行政合同以及土地有偿使用制度是所有权再有物权法意义的创设两个方面对方地产开发项目土地出让前置条件的合理性提出了解决的方案和措施。
关键词：土地有偿使用制度；房地产开发；前置条件
城市的土地来源主要有以下几个方面，一是国有土地，二是征收来的集体土地，城市土地经过划分，或者出让的方式成为了房地产开发的土地。
其中土地制度包括以下几个方面，有回收，处理，储存和供应等方面。理论界对房地产开发项目的政府管制看法的差别较大。一些人认为，政府管制，在一定程度上有利于市场不足问题的有效解决，还能够曾巧增强原有基础上的市场的活力和效率，可以改善居民的生活质量和条件，一定程度上有效地提高了房地产的价值。另外还有一些人认为，政府不应过度干预，以长远的目光来看，政府的过度干预会在一定程度上影响房地产的发展，而导致房产价格的上涨。所以，政府的政策的决定可能是由于某些观点的倾斜，同时也影响了房地产开发市场的发展方向。所以，对房地产开发项目土地出让前置条件研究分析不止是在理论中运用，也具有极大的现实意义。
一、国有土地使用权出让合同的性质是行政合同
土地出让合同的性质一直以来在社会上都有极大的争议，而相关的政府机构以及法院对此的解释也在不断变化。在2005年，土地出让合同的性质曾被定义为民事合同，即使该文件开始实施时，也仍然有一些地方的立法将其性质定义为行政合同。例如，湖南山东省都将土地征收补偿协议认定为行政协议。只是因为其中涉及到的条款没有明确地提出土地出让协议，所以还需要对此进行进一步的论证，以此来确定此协议是否在条款所规定的范围之中。
直到2015年，我国才将土地房屋征收补偿协议认定为人民法院受理诉讼的案由。相关的司法解释为，行政主体和对象依法签订的，具有行政权利义务关系的协议，都属于《行政诉讼法》规定行政协议。所以，行政协议是行政法的重要补充，是完善行政对象和行政主体双方权利和义务关系的重要措施，即考虑到了行政管理，也考虑到了公平。虽然对于合同的性质在法律中没有明确的规定，但是在以往的法律实践当中，此类协议都是按照民事协议来处理对待的，由于行政司法的进一步解释，此类情况才被定义为行政协议。但是，与补偿协议不同的是，土地出让协议不仅会关系到经济利益的得失，还与土地的开发和利用有密切联系。在符合管理规划的前提下，如何充分的开发利用项目的建设用地，对于完善城乡建设统一和如何去保民生重大工程具有十分显著的作用。所以，土地出让协议应该对比土地征收补偿协议，作为行政协议来解决。
二、土地使用权的有偿使用制度是所有权在物权法意义的创设
由于经济体制的改革，我国产生了土地使用权有偿使用制度，所以土地使用权有偿使用制度极具中国的鲜明特色。改革开放之前，我国采用的是计划经济体制，城市国有土地在这种经济环境下是由国家进行没有补偿，且没有期限的划拨。但是这种行政化拨制度较难满足外商的要求，所以在改革开放之后，为了能够吸引大量的外资，也为了吸引外商在国内进行建设投资，所以我国实行了中外合资经营企业法，在这之后场地使用权作为出资兴办合资企业的时期正式开始，然而，随着改革开放的不断发展，企业的生产经营就需要更加长期并且稳定的生产力和土地权利。起初是将上海，天津，深圳等地区作为土地使用权改革的试营点。过程中，主要遵循的原则是，按土地所有权和使用权分离。按照不同的方式将土地使用权以一定的价格和年限出让，其采用的方式有拍卖，招标，协议等，同时出让的土地使用权仍然可以进行转让，出租以及抵押，我国由此进入了一市场为手段配置相关土地资源的时代。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
三、解决问题的建议
针对房地产开发，土地出让方面可能存在的问题，本文对此提出了一些相关的建议。
3.1对于提高房地产开发用地的政府管制效率的建议
为了能够做到促进管制制度不断完善的目标，故对现有的房地产开发用地政府管制的现状进行了研究。对于房地产开发用地来说，从管制的角度，因为土地属于国有资产，所以为了确保国有资源得保值增值，对于大范围内土地的使用必须在国有资产管理制度范围内进行，另外还要采用法律所允许的灵活的经营机制来对此进行调理。这就要求政府必须做到最大限度的降低机构之间的斗争，完善与土地资产经营公司的政企分开的职能，有效地促进规范化，制度化，科学化的土地政府管制效果评价体系的形成。
3.2完善房地产开发企业市场准入和退出制度的政策建议
房地产开发对促进土地流通，提高居民的居住条件，改善生活，出金经济体制改革具有深远的意义。所以房地产开发事业的到了迅猛的发展。国家也出台了一系列的政策，进一步的规范了进出房地产开发市场的规则，建立了进出房地产开发的市场的机制。所以开发商必须严格按照国家对于房地产开发市场的宏观调控为根本依据。目前我国的现状是，我国的房地产开发企业规模都较小，并且相对集中，所以说，重新构建市场化法治化的房地产开发企业退出机制是必须要进行的，不然，相关的房地产企业便无法针对具体的市场情势来确认自己的发展规模，这在整个企业后期的同行竞争中和整个企业的后期发展中是非常不利的，房地产企业发展的根本目的是获得利益，当整体机制不能得到有效的健全，便会影响到企业的利益的获得。所以企业的发展也是具有一定的硬性要求的。进入壁垒必须得到有效的提高，这样才能保证所有投入市场的企业都是高效率，高质量，高标准的。并且有关于房地产的开发，其管理制度也一定要做到更加细致的划分，这样才能促使整个企业内部的工作人员都能以更好的制度管理来进行自我的约束，同时也强化整体内部的管理和发展。
3.3对于房地产开发这一环节地皮的取得相关制度完善的建议
对于房地产商来说，以合理的价格获得更优质的地皮是他们共同的目标所在。所以，有关于房地产开发用地取得制度必须得到进一步的完善和加强。在这一问题上，我们分为两大点进行阐述。第一点，便是在房地产开发用地取得管理制度这一方面，这一部分是需要极大的完善的。所以，在所有的房地产开发用地的范围上，相关的政府部门应该给予更加科学和规范化的管理，对于土地的规划方案应该走向更加多样化的道路，这样才能确保开发商更加珍惜所获得的用地，这些用地的分配，也能得到更高效率的利用。在现如今的发展过程中，不应该再有城乡之间的差别，应当建立城乡之间统一的制度和标准，与此同时，也要引用市场竞争和市场约束的机制，进一步规范集体建设用地的流转。
3.4完善房地产开发用地使用制度的政策建议
针对于在房地产开发用地使用过程中可能出现的问题和情况，提出以下几点建议和措施：1.对目前所有的土地使用制度进行改革，将房地产开发的收益让渡给被拆迁人。2.强化土地行政的管理制度，通过行政的权力来保证拆迁当事人的合法权益和利益。具体表现为，明确政府在此过程中的扮演角色，完善权利保护机制，建立利益平衡机制，有效地利用一系列政策有效地解决利益分配不公平的现象。
结束语：只有在足够了解房地产开发项目土地出让过程中可能出现的问题，才能从国有土地使用权出让合同和土地有偿使用制度等一系列制度的基础上，有效地解决问题，改进问题。本文对于土地出让前置条件的合理性提供了一些建议和措施，希望可以达到对方地产开发项目土地出让方面提供指导与解决措施的作用。
参考文献：
[1]李俊骏.城市园林绿化数字化管理体系的构建与实现[J].现代园艺，2018（06）
[2]朱茜.浅谈房地产开发项目土地出让前置条件的合理性[J].中国高新区，2017（13）
[3]熊锦东.复杂地质条件下的煤矿掘进支护技术应用分析[J].低碳世界，2016（32）
论文作者:刘新尧
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/17
标签：房地产开发论文; 土地论文; 制度论文; 协议论文; 土地出让论文; 行政论文; 开发项目论文; 《基层建设》2018年第25期论文;