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［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1000-1549(2001)10-0054-03
城镇住房制度改革是国家经济体制改革的重要组成部分。其目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位承包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式；建立住房公积金制度；发展住房金融和保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
就在房改进入到取消福利分房、加大基建投资力度的关键阶段，却出现了一个与中央意图相悖的现象：在人均居住面积仅9.3平方米的城镇居民急需改善住房条件的同时，商品房销售困难，大量商品住房空置，巨额投资难以迅速回收。
那么，形成这种局面的原因到底是什么呢？其价格因素应是主要原因之一，下面以北京为例进行分析。
改革开放以来，北京市住房年投资额由20.8亿元增长到129.5亿元，年均递增44.2%，与此同时，北京房价也高速上涨。国家计委资料显示：1993年至1998年，北京商品房销售价格由平均每建筑平方米2250元上涨到5280元，年均递增18.6%，比同期全国商品房平均销售价格涨幅高约9个百分点，其商品房价也居全国之首。北京商品住房价格同样让中低收入者敬而远之：三环路以内为8000元—12000元／平方米，三环路至四环路为4500元—6500元／平方米，四环路以外为3000元—5000元平方米，远郊区县大约为2000元—3000元／平方米。
北京市房价高悬的主要原因分析：
1.存在土地及项目投资。一个房地产项目，获取土地使用权是开发建设的第一步，而获得土地使用权所付出的费用是影响开发建设成本的重要因素。在北京房地产开发中，土地一级市场主要有划拨和出让土地使用权两种形式。按政策规定，土地不得转让，但对土地进行了一定的前期开发或投资后即可横向转让。这就给土地投机提供了机会和巨大空间，行政划拨的土地和政府出让的土地经职业炒家反复倒手，不仅造成国家土地收益流失，也加大房地产开发建设成本，抬高了商品房价格。据业内人士披露，由于这种投机行为大量存在，北京二环路以内的房地产开发权转让费，目前已涨到每建筑平方米2500元，这笔钱仅是付给炒项目的开发商的，与项目建设本身应进行的拆迁、市政建设、土地出让、建安工程无任何关系，按照北京市目前的商品住宅价格计算，这笔费用实际上已占了商品住宅售价的1/4左右。
2.拆迁安置费用虚列、挪用。拆迁安置费用过高，是建设部门多年来对商品房价过高的一种解释，有的旧城改造项目，拆迁费用甚至占了建设总成本的一半。
根据北京市基准地价规定，北京的城镇拆迁安置费为每平方米5900-7800元，约占基准地价的60%。但是清华大学有关人士的专题研究发现，许多开发商在为项目投资方实施拆迁时，并未完全支付由投资方开出的这笔费用，苛扣、挪用、赚取安置款中的差额等现象较为普遍。如，开发商用其中的一小部分钱到郊外买地建房，或者用卖不动的空置房来安置拆迁户，即使发到拆迁户手中，也只是拆迁安置费的一部分而非全部。
由于北京市大部分建设项目的拆迁安置工程被有背景的开发商垄断，政府部门难以摸清开发商在拆迁中实际支付的费用，所以开发商在房屋价格构成中虚列拆迁安置成本费用，肆意侵害拆迁户利益来牟取暴利，夸大了开发成本。
3.建安工程费用标准偏高。建筑安装工程费在住宅建造成本中占有较大比重。国家计委的资料显示，目前北京市每建筑平方米建安工程费用，多层住宅一般为1200元，高层住宅在1600元以上，这个标准大大高于其他城市。
建筑安装费用是根据北京市定额标准计算出来的，应该是硬性指标，无法压缩的，但令人不解的是，以同样标准计算建安工程费的北京远郊区县，有些商品住宅售价为1000多元／平方米。这是否从侧面反应了北京建筑安装工程费用定额标准定得偏高呢？
北京市国有建筑企业冗员多、负担重，由施工企业主管部门确定的定额标准偏高，虽缓解了企业压力，但也衍生出一些问题，而且把房价抬了上去。
4.房价中隐含了不合理摊派。北京市房地产综合开发价格构成因素：（一）征地补偿费：(1)土地补偿费；(2)青苗补偿费；(3)集体财产补偿费；(4)超转人员安置费；(5)农转工人员级补差贴；(6)菜园基金；(7)安置劳动力补偿；(8)平地补偿费；(9)私人财产补偿费。（二）拆迁安置补偿费：(10)私房补偿费；(11)地上物补偿费；(12)搬家费；(13)拆房费；(14)渣土清理费；(15)临时设施费；(16)周转房费；(17)农户住房原拆原建费；(18)单位拆迁费；(19)安置用房费。（三）其他土地开发费：(20)三通一平费；(21)勘察设计费；(22)拆迁征地管理费。（四）住宅建筑安装工程费：(23)住宅建筑安装工程造价。（五）附属工程费：(24)煤气调压站；(25)热力点；(26)开闭所；(27)变电室；(28)锅炉房；(29)高压水泵房；(30)电贴费。（六）室外工程费：(31)上水；(32)污水；(33)雨水；(34)电力；(35)电信；(36)热力；(37)煤气；(38)庭院；(39)围墙；(40)防空出入口。（七）公共配套工程费：(41)幼儿园；(42)文化站；(43)中、小学；(44)卫生站；(45)门诊部；(46)粮店；(47)副食店；(48)蔬菜店；(49)书店；(50)小饭铺；(51)浴池；(52)街道办事处；(53)居民委员会；(54)派出所；(55)粮油办公室；(56)工商税务所；(57)房管所；(58)市政管理用房。（八）环卫绿化工程费：(59)绿化费；(60)绿地；(61)公共厕所。（九）“四源”费：(62)煤气厂；(63)热力厂；(64)自来水厂；(65)污水处理厂。（十）大市政费：(66)大市政费。（十一）两税一费：(67)营业税；(68)城市建设维护费；(69)教育附加费。（十二）管理费：(70)管理费。（十三）利润：(71)利润。
表中项目大致可分为四大类别。第一类是与住宅直接相关的各种费用，例如征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费、建安工程费等。此类费用计入房价理所当然。第二类是与住宅服务功能相关的设施，例如附属工程费和室外工程费等，这类设施的服务对象可以明确区分出来，其投资可以通过正规的收费系统回收，执行受益者付费原则。第三类是各种公共设施如环卫绿化工程费、公共配套工程中的幼儿园、中小学、文化站、派出所、街道、办事处及大市政等，这类具有外部经济性的公共服务设施，应由地方政府在财政预算中支出。第四类是商业性设施，如公共配套工程中的门诊部、副食店、煤气厂、热力厂、自来水厂等，它们应由这些商业活动的投资者出资建立，通过出售其产品和提供服务收回投资，上述第二、三、四类项目，计入房价是不合理的。
当前，不论是从外部环境还是从房地产市场内部情况来看，都已不利于商品住宅固守高价位，政府要使百姓有房住，房地产企业要使资金运转起来，产品降价不失为一种明智的选择。
一般讲，房价是由土地使用费、拆迁安置费、建筑安装费、基础设施和附属设施建设费、各种税费和企业利润几大部分构成。据媒体报导，一般并发项目商品房价格构成中，土地费用占了20%-35%，建安费约在20%，各项收费和税金占到30%-35%，企业利润在10%以上，有些企业利润高达30%。在旧城改造项目中，拆迁费用占到30%-35%，这其中的有些费用是弹性很大可以压缩的。
对于土地供应市场中间环节过多、层层加价的恶炒状况，可以采用国际上通用的土地公开招标拍卖方式出让，强化政府对土地市场的控制；对于开发商对拆迁安置费虚列、苛扣、挪用的问题，可以由政府成立专门的监管部门，进行监督、核查，杜绝开发商一手遮天牟取暴利现象。对于城市基础设施建设费和附属工程费等，显然其构成中非刚性成份多了一些，含有重复计费、乱收费、乱摊派等问题。国家已经取消了48项建设收费项目，但现存的一百余项收费项目仍让开发商叫苦不迭，令商品房价虚高。所以应该尽快制定政策，改变这种扭曲的收费机制。