上海同济工程咨询有限公司 上海 200092
摘要：本文结合上海松江区某商品房项目，从合同策划阶段、合同形成阶段、合同执行阶段以及合同的后评估阶段，对房地产项目施工阶段合同管理的重要性进行探讨，并展望了合同管理未来的发展方向。
关键字：房地产 合同管理 控制重点 互联网+
前言
房地产项目中涉及到的合同涵盖了前期决策咨询、土地使用权获得、勘察设计、施工、销售、物业管理等多个阶段。本文由于篇幅有限，在这里主要探讨房地产项目施工阶段的合同管理。
合同管理贯穿于整个项目施工阶段，合同管理的好坏，将直接决定着项目实施衔接是否顺畅、现场施工管理是否有序、工程质量是否保证、竣工验收是否顺利。在这里我们结合具体项目将施工阶段的合同管理分为合同策划阶段、合同形成阶段、合同执行阶段和合同后评估阶段四个阶段进行探讨。
项目概况简介：
本项目总用地面积约为84000m2，总建筑面积约为250000m2，其中地上建筑面积约190000m2，地下建筑面积约60000m2，容积率约2.2，建筑密度35%,绿地率35%。共16栋15~25层高层，6栋沿街商业，两个相互连通的地下车库。整个项目分为南、北两个施工总承包标段。
一、合同策划阶段
在项目实施前，通过合同的整体策划，确定合同管理目标，并对合同管理目标进行层层分解，确定涉及到的各个合同中需要关注和执行的重要问题及事项，这对工程的顺利进行和项目总体目标的实现将起到决定性作用。
本项目涉及的专业工程较多，涉及土建安装工程、室内精装修工程、消防工程、空调及通风工程、室外景观工程、强电工程、弱电工程、电梯工程等约十多个。如何做到项目在预定的投资和工期范围内竣工，达到预定的质量标准，并满足销售工作目标的要求，就需要在项目实施前，对涉及到的各个工程的合同签订进行有效的合同策划。
本项目为中高档品质的精装修商品房项目，在同一区域内，有将近五个同级别的房产项目，且销售时间节点比较接近。在批准的概算内，通过测算分析，确定将室内装修使用主要材料等级（涂料材料的环保性、厨房设备及洁具的品牌）、室外景观的人性化及小区景观园林化等确定为房屋销售的卖点，同时要求项目开工后希望尽可能快的达到开盘预售条件。
考虑到本项目工期要求紧、质量要求高、造价控制严的特点，通过分析后，根据规划设计的可将项目分为南、北两个相对独立施工区域的特点，将整个项目的合同结构划分为两个标段，择优选择两个施工总承包单位，并将各个分包单位也按照总承包区域划分为两个标段。室内精装修工程施工精细化及专业化程度要求较高，对建材的选择或使用一旦稍有差池，在后期维修中不但费力费财，并且会影响房地产项目长久以来用心血铸成的市场品牌，因此将室内精装修工程作为总承包合同下的专业分包工程。室外景观绿化工程是房地产项目的颜值之一，对项目销售能起到良好的促进作用，并且施工时间相对较晚，可以随着项目的逐步推进和不同时期的销售定位要求，业主可以进行定位调整和修改，因此也将室外景观绿化工程作为总承包合同下的专业分包工程。消防工程及弱电工程专业性很强，需要选择专业的施工单位，并且在项目验收时专业施工单位往往根据自身经验能提供有效的帮助，加快项目的顺利推进，因此，消防工程及弱电工程也划分为总承包合同下的专业分包工程。强电工程、自来水工程、通信工程作为项目的配套工程，不纳入总承包合同范围内。
二、合同的形成阶段
合同整体架构策划完毕后，马上就进入合同的形成，即合同的签订阶段。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在合同形成阶段，我们需要重点关注的事项主要有如下几个方面：
1、合同条款的关注点：总承包施工合同中应加强原材料抽检频次、明确总目标工期及各节点目标工期要求设置工期奖，并明确工期违约处罚力度、明确对专业分包单位管理的措施及方式等合同条款内容；室内装修工程中，在合同中应对使用的材料从品牌、规格、系列参数、颜色、使用部位、施工前处理要求、实物图片等内容进行明确约定，并对进场前、进场后、施工过程中的相关保护措施要求进行约定；室外景观绿化工程在合同中应对苗木的产地、规格、分支点、进行详细约定，必要时可在招标踏勘阶段要求各投标单位对苗木实物进行察看；消防工程、弱电工程、强电工程、自来水工程、通信工程等专业性较强的专业分包工程，在专业分包施工合同中应加强总承包单位与各专业分包施工单位施工界面划分的详细界定，总工期及配合总承包单位施工要求的各节点工期要求，在总承包管理要求下的安全文明施工标准要求，合同中尤其应加强每个专业工程验收时专业分包单位应确保验收通过。
2、各个合同的详细界面划分。项目中每个工序既是独立的，又是相互制约、相互影响的。因此在合同界面的划分时，需要考虑到以下因素：一要便于管理，容易划分各个单位的责任，即每一个施工单位结束后，移交的工作面要尽量减少对后续单位施工的影响，避免二次返工修复。比如楼地面施工，如果由总承包单位找平后再交给精装修单位，精装修单位根据装饰装修工程的验收规定还需要更加精确的找平修复，因此将此部分工作纳入精装单位施工范围，不仅节约工期，提高施工质量，还合理控制了成本造价。二是要有利于发挥各个施工单位的特长，提高效率和保证质量。比如门窗安装后的四周封堵，由总承包单位施工相对更加方便。
3、合同文件的公正性、严谨性和可操作性。合同的主要内容包括施工范围承包方式、合同价款及支付方式、合同工期、工程质量和工程保修等方面。合同条款首先要注重合同的公正性，一份不公正的合同，看似一方占到了便宜，但实际执行过程中将会困难重重，为项目的顺利推进埋下了隐患。其次合同要具有严谨性和可操作性，避免存在约定不明或者是约定前后矛盾的情况，尤其是对施工措施费的约定，由于合同条款多处涉及，更应该前后一致，确保合同的严谨性和可操作性。
三、合同的执行阶段
合同的执行阶段是房地产项目中重要的阶段，也是项目成败的重要一环。
在合同执行阶段，应对项目涉及的合同内容对相关人员进行多梯次、全方位的讲解，尤其是合同参与主体进场前建设单位应提供的外部条件、各参与单位之间的工作界面及相互配合、甲供设备的供应、重大事项的要求及相关处理程序等，防止仅凭借以往类似工作经验来执行相关合同，以免造成合同执行过程不畅及偏差，导致产生意外的合同纠纷。
另外，在合同执行阶段，需要重点关注的还有合同支付条款及结算条款。合同支付条款及结算条款是整个合同的中枢，关系到甲乙双方的切身利益，因此在合同执行阶段，应严格按照合同条款约定执行，做到工程形象进度与进度款支付吻合，项目结算工作合规，杜绝提前超付或推迟延付工程进度款的现象、项目结算工作存在瑕疵等情况。
四、合同的后评估阶段
对房地产项目来说，通过对合同后评估，使得决策者及时掌握项目的最新状况，更好地适应不断变化的经营环境，引导管理行为的规范化，达到项目战略目标的实现。
在本项目中，每个合同的后评价根据合同的特点设置了不同的评价内容及体系，但均对以下几方面进行了重点开展：进度控制情况、质量控制情况、成本控制情况、协调配合情况。
通过合同的后评估，对整个项目做了完整的总结及诊断，为今后的项目更加顺利的开展提供数据和依据支撑，少走弯路。也为今后选择优质的供应商提供数据。
五、合同管理发展
施工阶段合同管理也在日益发展，在这里，我认为合同管理发展主要关注以下几个方面：
1、合同标准化、模板化。一个大型房产公司往往有很多项目，那么将以往发生的合同，加以提炼、整理，形成一套公司完善的合同管理模板，从而提高合同管理部门的工作效率，避免合同审查效率和质量不高的情况发生。当然标准化的合同也存在自身生命周期，当外部环境变化后应及时进行调整，以适应新的环境。如营改增在建筑业的全面实施，相关的合同条款就应及时跟进调整。
2、战略性合同适当取代项目制合同。房产开发也是开发一个产品，作为一个产品就必然要建立一个品牌。那么房产的品牌除了建设单位的管理水平外，与其供应商的选择当然也是密不可分的。这样就有必要站在公司战略的高度，就有必要以战略的眼光选择长期的战略合作伙伴，并在公司已有的合同框架体系下，签订框架协议。
3、利用互联网进行合同管理。在互联网日益发达的今天，利用互联网技术，通过“互联网+”的方法对合同进行管理，加快合同信息在公司内部的流转效率。还能够通过电脑技术手段，对合同进行技术统计和分析，提高合同管理效率。
六、结束语
合同管理的成败关系到整个工程的成败。合同策划、合同形成、合同执行以及合同后评估，它们环环相扣，缺一不可。在进行合同管理中每个阶段我们都需要认真对待。
参考文献
[1]百度文库“合同执行情况评估（合同执行情况评估表）”
[2]“关于建设单位对施工合同的全过程管理分析”
[3]叶小忠 合同管理的发展趋势：从操作走向战略——来自世界500强企业的最新思考
论文作者:邹明喜
论文发表刊物:《防护工程》2017年第27期
论文发表时间:2018/1/25
标签：合同论文; 项目论文; 阶段论文; 工程论文; 合同管理论文; 单位论文; 工期论文; 《防护工程》2017年第27期论文;