中建二局第二建筑工程有限公司
摘要：住宅工程质量分户验收制度自执行以来住宅工程质量问题投诉率大大降低，收到了良好的效果。分户验收将住宅工程中出现的大部分质量问题在交给小业主之前消除了。本文阐述了在分户验收过程经常出现的质量问题，并就如何预防这些问题提出了具体的措施，为顺利完成分户验收工作奠定了基础。
关键词：住宅工程质量；分户验收；常见问题分析；预防措施
1引言
现阶段商品房价格居高不下，业主对住宅工程质量的要求也越来越高，有些住户甚至不能容忍一点点质量问题，所以住宅工程质量问题一直是引发消费者投诉的热点问题。因此，实行住宅工程质量分户验收制度是十分必要的，这样使绝大部分质量问题在工程验收前得到了很好的处理。但是分户验收检查的只是一个结果，出现的质量问题已经形成了，只能花费人力、物力去整改，并不能起到预防的效果，所以，要想彻底消除住宅工程质量问题，还是应以预防为主。
2分户验收的概念及问题分析
1.1分户验收的概念
分户验收也叫一户一验，定义为住宅工程按照国家规范要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收。
1.2分户验收中问题分析
建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；而且建筑工程使用建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。一些建设、施工单位质量意识不足，在施工过程中对施工质量控制不严格。这些原因所产生的结果就是在工程后期的分户验收中产生大量的质量问题。比如楼板裂缝、墙面、地面空鼓裂缝、室内渗漏水等等。这些问题处理起来比较麻烦，而且会增加后期施工成本。如果处理不及时或是效果不好很容易引起业主的不满，甚至投诉。
3分户验收中常见问题
分户验收一般采用观察检查加辅助检测工具的方法进行，主要以观感质量和使用功能方面检查为主。检查的内容较多，共分为8个大项，58个小项。根据以往工程分户验收问题汇总分析发现，一般比较常见且影响较大的，容易引起业主投诉的质量问题主要有以下5个方面。
（1）裂缝问题
①楼板裂缝：楼板裂缝不但形象观感质量和装修质量，而且建筑结构的安全性能受到质疑。
②墙面空鼓、裂缝：墙面空鼓、裂缝影响比较大的主要是对业主后期的装饰层，也是比较常见的质量问题之一。
（2）户内尺寸偏差过大问题
①室内房间尺寸偏差大：主要表现在开间或是进深尺寸两个端部尺寸相差较大，房间不方正，对后期地面、吊顶等装饰装修造成麻烦。
②楼层净高不足：楼层净高不足容易使人产生压抑感，而且对后期装修及使用功能上都会有较大的影响。
（3）渗漏水问题
①阳台、卫生间等有防水要求的房间渗漏水：渗漏水一直是投诉和索赔的热点问题，而且一般发生在装饰装修完成后，涉及的一般都是楼上楼下的两个住户，协调起来比较麻烦，容易产生索赔。
②外墙渗漏水：外墙渗漏水也是比较常见的质量问题，而且高层外墙出现渗漏问题不容易处理。住户在装修过程中可能会对窗户进行改造，所以责任划分不明确。
（4）电器线路问题
由于工人不专业、专业技术水平差、施工中不细心等原因经常出现如下问题：
①回路不通电：主要表现有应该穿线的没有穿线，穿完的电线由于外力造成电线断裂，主线和支线接头不牢固造成接触不良。
②插座相序错位：插座的零线和火线接线位置错位。
③回路短路：整个回路短路造成跳闸，整个回路不通电。
④开关、插座四周与墙体结合不紧密，存在缝隙：开关、插座安装位置孔洞是预留的，如果预留口过大，在开关、插座面板安装完后，四周会存在缝隙，既不安全又不美观。
（5）给排水问题
①管道、地漏堵塞不通：在装饰装修阶段，由于安装与土建部分存在大量的交叉施工部分，如果成品保护不当，土建部分的水泥灰浆、垃圾等落入管道、地漏内，很容易造成管道、地漏的堵塞。
②管件接口处渗漏水：管件接口部位是给排水管道渗漏水的常见位置，主要原因是工人在安装时接口部位未按照要求涂刷胶水或是胶水有漏刷的部位，导致管件连接不紧密。尤其在伸缩节、检修口、卫生间水平管道的变径三通位置较为常见。
③卫生间水平支管坡度不够或无坡度：水平支管坡度不够会直接导致排水不顺畅，在管道内会存留污水，污水的味道会通过地漏进入到室内，其次水平支管存留水时间长了也容易造成管道接口处渗漏水。
4工程实例
*******工程由于施工过程中质量控制不严格，在住户装修过程中发现了较多的楼板裂缝、墙面空鼓裂缝、卫生间及外窗台渗漏水问题。而且后期保修期内维修不及时，引起了住户的不满，最后多家住户联名将这些质量问题向当地质监站做了投诉，给建设单位、施工单位造成了极坏的影响。为了避免发生类似的事情，我们对多个公司范围内相似工程的分户验收中存在的问题进行了汇总和分析，并就如何预防这些质量问题提出了一些有针对性的预防措施。并将这些预防措施在漯河建业壹号城邦二期、三期工程中严格实施执行。漯河建业壹号城邦二、三期工程总建筑面积近20万m2，12栋高层住宅，共计1392户。由于很好的执行了这些预防措施，使得发生的质量问题比同类工程减少了近80%。现在二期工程已经交工近两年，未发生因质量问题的投诉事件。
5预防措施
5.1裂缝问题预防措施
5.1.1楼板裂缝预防措施
（1）模板搭设
①严格按规范要求对模板支撑体系进行计算。模板设计时要充分考虑商品砼泵送的冲击力，在模板施工中严格按支模要求规范操作，确保模板支撑体系的稳定性、刚度和承载力。
②满堂架体立杆的底部必须全部加设垫板，以分散钢管对楼板产生的压力。
（2）钢筋绑扎
①按照设计要求及施工规范在外侧楼板的转角处设置放射钢筋。
②在水电线管预埋过多处，在线管通过的位置上下绑扎6@150宽600mm的钢筋网片。
③为保证楼板具有做够的有效截面高度以满足承载力要求，在楼板的上层钢筋与下层钢筋之间设置马凳筋，马凳筋间距不超过1m。
④为保证混凝土保护层的厚度在楼板钢筋下面设置高度为20mm的混凝土垫块，间距不超过1m。
⑤钢筋绑扎完成后为减少对钢筋的扰动应减少人为的踩踏，在楼板负弯矩钢筋上面搭设跳板分散压力。
（3）混凝土浇筑
①混凝土浇筑前模板应浇水湿润，但模板内不应有积水。
②混凝土浇筑过程中不应堆积过高。
③混凝土浇筑过程中应振捣密实，严禁加水。
④混凝土浇筑时严格控制楼板厚度。
⑤混凝土浇筑时做好二次收面压光处理。
⑥混凝土浇筑后及时覆盖塑料薄膜，冬期施工时在塑料薄膜的上面增加一层棉毡覆盖。
（4）混凝土养护
①混凝土浇筑后及时覆盖塑料薄膜养护，12小时后浇水养护。冬期施工时在塑料薄膜的上面覆盖棉毡养护，养护时间不少于7天，浇水次数以保持混凝土湿润状态为准。
②放线时只能揭开有影响区域的地膜，并且及时恢复。
③规划出楼层荷载堆放区，混凝土强度小于1.2MPa时不得进行后续工序的施工。调运重物时宜分散堆放、轻放，搁在小开间处。
（5）模板拆除
①模板拆除时间以同条件试块为准，没有拆模通知任何人不得过早拆模。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
②模板拆除时不得用强力震动或用撬棍硬撬硬砸。
③模板拆除时，不应对楼层形成冲击荷载。拆除的模板和支架宜分散堆放，并及时清运。
5.1.2墙面空鼓、裂缝预防措施
现阶段大部分地区填充墙采用的多为蒸压加气混凝土砌块，因此以下措施只适用于蒸压加气混凝土砌块墙体抹灰。
（1）基层处理
在抹灰前如果基层未认真处理干净的话，抹灰层和基层的粘结力就会大幅降低，或有的地方大，有的地方小，这样就会因约束力过小或不均衡导致抹灰面开裂，甚至脱落、空鼓。所以抹灰施工前应按照如下方法对墙面基层进行必要的处理：
①抹灰施工前，先将墙体上面埋设电线的管槽用1：3水泥砂浆分层补平，并在管槽上面钉挂300宽∅l@20钢丝网片。对于墙体砌筑施工中遗留下来的砂浆不饱满的位置，应用砂浆补平。
②将墙体表面的灰浆、尘土、浮屑等杂物清理干净，表面湿润后，在表面刷建筑胶素水泥浆（配合比为建筑胶：水=1：4）对墙体表面进行毛化处理，增加抹灰层与墙体面层的结合。
（2）在不同材料墙体交接处钉挂钢丝网片
①先将墙体表面毛化处理后再钉挂钢丝网，这样能保证钢丝网片处于抹灰层的中上部，这样钢丝网能把抹灰层收缩产生的拉力均匀地分布开，不仅阻止了抹灰层裂缝的进一步延伸，而且也阻止了裂缝宽度的增加，从而起到了抗裂的作用。
②钢丝网规格为300宽∅l@20，钢丝网每边宽度为150mm，粘钉间距200mm，两侧对称布置。钢丝网片的规格及质量必须符合要求，如钢丝网片直径过细或者质量不符合要求，其抗拉承载力将不能满足要求，起不到抗裂的作用。
③钢丝网片钉挂必须保证平整、牢固。在抹灰施工前或施工中如发现钢丝网片有被破坏脱落的，应及时恢复到位。
（3）内墙抹灰层施工控制
①根据设计图纸要求的抹灰质量，根据基层表面平整垂直情况，用一面墙基准，吊垂直、套方、找规矩，根据施工图纸墙面的做法确定抹灰厚度。当墙面凹度较大时应分层衬平。每层厚度控制在10mm左右。操作时应先抹上灰饼，再抹下灰饼。抹灰饼时应根据室内抹灰要求，确定灰饼的正确位置，再用靠尺板找好垂直与平整。灰饼宜用水泥砂浆抹成见方形状。
②抹灰前，应洒水将蒸压加气混凝土砌块墙体进行润湿，保证湿润厚度在8mm-10mm为宜。这样可以减少墙面吸收抹面砂浆中的水分，增加粘结强度。
③控制抹灰层厚度。抹灰应分层进行，严禁一次抹成，否则厚度过大会造成坠裂。底层灰厚度不应超过1cm，抹灰后刮平，抹压平整、密实，待底层灰七八成干后进行面层抹灰。抹灰层总厚度不应超过15-20mm。
（4）墙面养护
底层抹灰层终凝后应及时进行养护，内墙抹灰面层完成后12小时（具体时间可以根据工程所处的环境及天气确定）及时对墙面进行养护，养护时不能用压力水管直接冲洗墙面，养护时采用喷雾器进行养护。抹灰面层养护时间不少于7天，每天养护次数不少于三次（每天养护次数以保证墙面湿润为标准）。养护工作必须安排专人进行。
5.2室内房间尺寸偏差预防措施
5.2.1室内房间尺寸偏差较大预防措施
房间开间、进深尺寸偏差较大主要是在砌筑和抹灰阶段控制不严格造成的，可以采取以下措施进行预防。
①砌筑开始前应在进行放线，放线完成后及时复核校准，对偏差较大的及时改正。
②砌筑过程中采取立皮数竿和吊线相结合的方法，严格控制墙面的平整度和垂直度。
③内墙面抹灰层施工前应套方、找规矩并在墙面做灰饼，灰饼间距不超过1.5m。
④抹灰过程中严格控制抹灰层厚度，一般不超过1.5cm。
5.2.2楼层净高不足预防措施
5.3.2.1在主体施工时严格控制楼层标高。楼层模板搭设中要严格按照设计标高控制楼层高度。模板搭设完毕后，混凝土浇筑前应再次检查楼层净高是否满足要求，并对模板支撑体系进行检查，看是否满足方案设计要求。
5.3.2.2楼地面施工中控制地坪厚度。现阶段楼层地坪一般以水泥砂浆面层为主。地坪施工前应先在房间墙面上弹出标高控制线。施工中利用三相扫平仪在房间地面上做灰饼，灰饼间距不大于1.5m。收面时严格按照灰饼顶面标高进行收面。
5.3渗漏水预防措施
5.3.1阳台、卫生间等有防水要求的房间渗漏水预防措施
①图纸会审时将不适宜用在卫生间、阳台等部位的防水材料进行更换。
②施工过程中严格控制防水材料的质量和防水层的施工质量。现阶段防水材料多打着高科技的牌子，实际上市场上面的防水材料质量也良莠不齐，甚至也不乏假冒伪劣的产品。对防水材料应该选用大厂家、大品牌、信誉度好的供应商，并严格进行复检。施工过程中严格按照规范和相应材料的施工工艺进行施工，尤其对阴阳角、管道根部等细部做好防水附加层。防水层施工完成后做好成品保护，避免防水层的破坏。
③卫生间是管道比较集中的部位，而且大多数管道采用预留洞的方法施工，管道安装完成后需要对预留洞进行封堵，这就给卫生间渗漏水带来了隐患。预留洞进行封堵前应先将洞口清洗干净、毛化处理，涂刷加胶水泥浆或界面处理剂作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行蓄水试验，无渗漏后，用掺入防渗剂的细石混凝土填塞。
④用预埋防水套管的方法代替传统的预留洞施工方法，这样预埋的防水套管与混凝土一次浇筑成型，连接紧密，从源头上面杜绝了渗漏水的隐患。
5.3.2外墙渗漏水预防措施
①窗口预留尺寸正确、偏差符合要求。窗台抹灰是做成台阶状，窗框外侧窗台向外侧找坡，坡度10%。
②窗户安装时发泡胶、内外侧密封胶施工密实、严密。
③空调洞预留时向外找坡，内高外低，高差2cm。
④外墙排水立管的关卡固定点都穿过装饰面层、保温层直接固定在外墙上，雨水会通过四周缝隙进入墙体内部造成渗漏水。应该在固定点的缝隙处用密封胶密封。
⑤在外墙施工中合理设置分隔缝，这样可以有效的防止外墙抹灰层及装饰层的开裂问题。分隔缝最后还需要用密封胶密封，密封前将分隔缝内存在的灰尘、垃圾清理干净。
⑥外墙保温在窗口四周的细节做法应符合规范图集要求，窗口转角处应增加防止开裂的45度网片，窗口四周阳角处应增加角网防止开裂。
5.4电器线路问题预防措施
①针对回路不通电、插座相序错位、回路短路这些问题通过加强技术培训、技术交底可以增强工人的质量意识。同时质检人员也应该加强日常检查的力度，做到及时发现、及时整改，督促其做好工作。
②开关、插座面板安装完成后四周存在的缝隙问题是可以预防的。首先在主体预留阶段位置及尺寸大小必须准确。其次，在室内抹灰阶段，做好技术交底，线盒处切割方正、整齐，大小符合要求。
5.5给排水管道安装问题预防措施
①管件接口处是管道比较薄弱的环节，也是渗漏水经常发生的部位。在施工中对这些部位应重点关注。首先，合理选择管件，相互连接的管件在材质和型号上必须具备良好的连接性能。其次，在施工中要求将连接处的胶水涂刷均匀，粘结牢固。
②管道、地漏安装完成后，做好成品保护工作，地漏表面的塑料薄膜不要拆除。卫生间坐便器的立管口用胶带缠绕覆盖，这些措施都能有效的防止水泥浆灰、垃圾等杂物落入管道中造成堵塞。
③管道安装完成后及时做通水、通球试验，对存在问题的管道及时处理，减少后期的维修量。
6结束语
住宅工程质量关系到千家万户，对于我们工程建设者来说，我们最终要交给业主一个合格的、完美的工程一直是我们为之奋斗的目标。细节决定成败，我们在日常的施工管理中要多注意细节，只有做好细节方面的管控那些住宅质量问题才会得到有效的预防和控制，我们的管理品质、工程品质才能得到进一步的提升。
参考文献：
【1】《住宅工程质量通病防治技术规程》 DBJ41/070-2005
【2】洪亮《浅谈住宅工程质量分户验收》《山西建筑》2007年1月第三期165页
【3】张大春《关于住宅工程质量分户验收问题的探讨》《工程质量》2009年增刊60页
论文作者:丁冯毅,陈忠宝
论文发表刊物:《基层建设》2015年24期供稿
论文发表时间:2016/3/21
标签：渗漏水论文; 预防措施论文; 墙面论文; 质量问题论文; 楼板论文; 混凝土论文; 裂缝论文; 《基层建设》2015年24期供稿论文;