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无论是美林还是凯德置地，都大大方方地在公开场合表示限外政策对其自身业务影响微平其微。它们的底气来自自有资金的雄厚。借助其各自海外母公司强大的融资实力，两家机构用自有资金在中国投资房地产的行动几乎畅通无阻。而一向财大气粗的摩根士丹利和来自欧洲的ING，要么强攻京广沪的商业地产，要么机敏地开设机会基金并转向国内二线城市。“不显山、不露水”，但要投的物业一个没丢，要赚的钱一分未少。限外政策令外资的实力显得更为强悍。
德意志银行在2006年的表现很能说明外资对政策的适应能力。作为较晚以投资基金形式进入中国房地产市场的外资机构，德意志银行选择了先以“住房贷款抵押”业务和收购不良资产包“曲线”切入的策略。在德银渐进入市的战略策应下，其旗下房地产基金RREEF在限外政策出台后投资珠海的大胆行为实是深思熟虑后的理性选择了。
凯德置地：海外造血打造“金元势力”
凯德置地是2006年中国房地产舞台上最漂亮的明星。这家来自于新加坡的房地产投资与开发公司在这一年中依托强大的海外基金融资平台，不仅巩固了长三角、珠三角、环渤海三大经济区的实力，同时也完成了中西部的布局与扩张。
“2007年希望是有一些收获的一年。最大的愿望是多拿一些地。”凯德置地（中国）投资有限公司副总裁廖茸桐说，凯德置地2006年的关键词是拿地。从杭州到北京、成都，凯德置地拿地的势头一发不可收拾。2006年 4月19日，凯德置地在珠江一艘豪华游轮上吹响珠三角攻势，全面启动华南房地产业务，到12月，其珠三角的投资规模达到34亿元。
凯德置地最为业内侧目的是其雄厚的资金实力。2003年，其母公司嘉德置地就发行了第一只专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发的私募基金“凯德置地中国住宅基金”，募集了境外资金6100万美元。2006年嘉德置地又成立了两只基金，规模6亿美元的“嘉德商用产业中国发展基金”及规模为4.25亿美元的“嘉德商用产业中国孵化基金”。
摩根士丹利：看好长线的大鳄
“与一些侧重短线获得操作的投资者不同，我们通常会选择连续数年持有资产和投资，并同中国伙伴一起为企业或项目增值而努力。我们的做法通常是投入自己的资金进行翻新及整修，才把物业在市场上重推，然后以出租的形式作为长期投资。”摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁2006年6月30日访华时说。
在2006年7月11日的“171号文件”出台前，摩根士丹利（下称“大摩”）频出大手笔。上半年，大摩集中火力，以7亿元拿下了浦东陆家嘴中央公寓4栋；其后，大摩转战南京、上海、广州、南海等地市场，项目总投资额超过22亿元。监管部门两道限外金牌令颁出之后，大摩在国内的投资规模并未收缩，但开始有些低调。
纵观摩根士丹利在中国的房地产投资路线，商业地产是其着力的重点。2006年，大摩的钱几乎都花在了中心地段的酒店式公寓和高档商住两用住宅上。但商业物业市场的抢夺战却越演越烈，僧多粥少的局面使大摩有有钱难投的尴尬。2007年，大摩的目光瞄准酒店式公寓和高档商住两用住宅项目，麦晋桁的“物业长期持有”之说便是其投资策略的注脚。
美林：细水长流“稳”字当先
“中国商机无限，难得的是如何在无数的机会中去芜存菁。”美林集团全球资本投资及抵押融资部中国业务主管蓬钢反复强调。2005年投资北京银泰中心，2006年入主南京锋尚，美林集团在中国房地产市场的投资亦步亦趋。
早在2004年就进入中国地产业的美林集团，选择了一条稳健的投资线路。美林先在北京、天津等地开设了数家美林置业公司，开展房地产经营和咨询服务等业务，才开始选择投资对象。事实上，美林还有一些项目已经启动。
德意志银行：左右手同时开弓
2006年，德意志银行（下称“德银”）舍弃一线城市，选择珠海。这是德银在中国房地产投资领域开辟自己的第一块“处女地”，也是其潜伏几年后的厚积薄发之作。德银旗下的投资部门RREEF执董兼亚太区主管 Kurt Roeloffs说：“中国的中档住宅呈现结构性紧缺，我们一直在各城市寻找投资机会。珠海的房地产才刚刚开始，随着经济的增长，地产项目有很大的成长空间。”
在这个总投资2.25亿美元的项目背后，RREEF有更大的“野心”。“只要有合适的投资机会和合作伙伴，我们会在广州、北京等地投资，项目包括住宅楼、商铺、写字楼以及港口等。”Roeloffs说。
房产抵押贷款是德银进入中国地产的“跳板”。2002年10月，通过收购内地首家经营住房抵押贷款业务的惠泽中国控股有限公司的股份，德意志银行辗转进入中国房地产业。这辆“德国战车”真正开始发力是在 2004年和2005年先后两次中标建设银行的不良资产包，大举杀入早已是短兵相接的中国住房抵押贷款市场。“住房贷款抵押＋基金投资”成为德银左右手同时开弓之箭。
2007年初，德银北京首席代表陈丹华说：“德意志银行上半年将要推向市场的房地产投资基金或房地产项目中，也有几个是中国内地、新加坡、中国台湾和中国香港的项目。”
ING：2007年是投资高峰期
在ING房地产中国区总经理 Richard Van Den Berg看来，2006年出台的外资设限政策并没有对ING房地产投资管理公司（下称“ING”）的投资造成影响。
2006年，ING在长沙、天津以合作开发的方式投资了两个住宅项目，组建了已达3.5亿美元的ING房地产中国机会基金。ING在中国的投资路数是“二线城市”和“参股”，这两个方向将继续贯穿ING在2007年的投资思路。“2007年肯定是ING的投资高峰期。”ING一位人士表示，今后 ING的投资也将集中在二线城市，包括武汉、重庆、成都等地的住宅项目。“我们还是会在一线城市做，但二线城市将是我们的投资重点”。
部分外资基金的投资由一线城市转向了二线城市。“我们看好中国的房地产市场，但在过去的几年中，一线城市房地产市场的变动以及政府的监管都使得投资机会和回报下降，相比较而言，二线城市的房地产需求很大，现在很多开发商都选择在二线城市做开发，机会比较多，回报也比较大”。
麦格理：深耕CMBS梦想
“171号文件”出台后，外资机构、外籍代理行集体保持缄默，而麦格理地产基金（下称“麦格理”）中国物业投资银行首席投资官龚术直言不讳地说，按照新政策，麦格理很多既有的投资业务模式将被迫调整。
在“171号文件”中，明确规定了外资投资房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。新政策给麦格理带来了些许麻烦。
投资业务模式被迫调整，惟一能确定的是麦格理的万达REITs计划已经搁浅。麦格理退而求其次，用 CMBS融资计划取代万达REITs上市计划，揭开麦格理探路中国商业地产证券化的战略。麦格理将在2007年深耕CMBS梦想，一旦实现，其棋局全盘皆活。这间澳洲投资银行给人们预留了广阔的想象空间。
六大房地产外资军团
凯德置地(capitaland)：是新加坡嘉德置地集团在华全资子公司，目前在华总开发规模超过270亿元。
美林集团全球资本投资部 (GPI)：是美林集团旗下的全球投资机构，目前在华拥有北京银泰中心和南京锋尚等高档写字楼物业。
摩根士丹利房地产基金 (MSREF)：成立于1969年，其在华投资的物业集中于北京、上海、广州等城市的优质商业物业。
德意志银行：PREEF是德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金。2006年11月，RREEF四通过澳门和珠海两地合作伙伴进入中国内地。
ING房地产投资与开发公司(ING Real Estate,INGRE)：欧洲第五大金融保险集团荷兰国际集团(ING)资产管理部旗下专司房地产开发和投资业务的公司。
第一中国房地产发展集团(First China Property Group FCPG)：麦格理银行集团和英国施罗德亚洲物业集团的合资企业。这个规模3.08亿美元的物业基金，负责亚洲投资业务。
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