象山县城市建设投资集团有限公司工程师 浙江宁波 315700
摘要：房地产开发在我国的兴起，带动了我国产业发展和经济增长，但在经济全球化前景下，房地产市场竞争愈发激烈。房地产开发项目成本控制是设计阶段的关键，必须采取一系列措施来控制项目的项目周期成本，并提出房地产开发商的控制策略，以有效地控制成本，实现项目全寿命周期的最小投入产出比，提高房地产开发项目的投资效益和社会效益。
关键词：房地产开发项目；设计阶段；工程造价
引言
针对我国房地产市场在设计过程中出现的问题，如设计布局不合理、设计过程专业不配套、缺乏有效的图纸校对等，将直接影响施工阶段的施工是否顺利进行，避免过多的施工返工、设计变更等情况出现，浪费大量人力、物力、财力。为了有效地降低项目成本，房地产开发企业应充分重视设计工作，严格控制投资的初始阶段。据资料统计，设计阶段在房地产项目投资中的影响可能达到75%以上，具有较大影响力。因此，房地产开发项目设计阶段的设计成果是否科学、合理、经济，将对项目成本起着关键性作用。
1 工程造价控制的原理
控制是确保目标在不断变化的条件下满足的主体，并且通过对不同的控制对象按照事先计划和标准的过程和计划的价值，使用不同的方法来实现实际的价值比较、检查、监督、指导和纠正。它包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。整个过程控制分为三个阶段:预控制、过程控制和后控制。这三个阶段应该建立在事前控制的基础上，即在项目投资的阶段，这样它就能以一半的努力达到两倍的效果。控制状态是动态的，整个建设过程中的项目成本处于不确定状态，如设计变化、材料价格、工资、机器等的变化将影响到变化的成本。只有在最终的账目确定之后才能确定项目的实际成本。项目成本的有效控制是基于合理的确定，有效的控制是核心。项目成本控制是控制整个施工过程,是在投资决策阶段,设计阶段,招投标阶段,施工阶段和竣工阶段,建设工程造价控制在批准的成本限制,随时纠正偏差,实现项目管理的目标,合理使用人力、物力和财力在各种建设工程,实现更好的投资效率和社会效益。
首先，项目成本的每个阶段的控制目标都是一个有机整体，相互制约，相互补充，控制后者，控制前者，构成项目成本控制的目标系统。目标集不仅是先进的，而且实现目标水平的可能性太低，不太高，可以激发主动性的实施，充分发挥他们的工作能力，否则项目成本控制将成为一堆废纸。
其次，在工程造价全过程控制中，必须重点突出。工程造价的控制是一个系统工程，涉及到方方面面。项目成本控制应以预先控制、主动控制、项目成本控制为基础，不仅反映投资决策，反映设计、施工和合同，还积极进行投资决策，影响设计、承包和施工，积极控制项目成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2 房地产开发项目设计阶段工程造价控制影响因素
房地产开发项目设计贯穿整个项目开发过程，从方案设计到施工图出图所花费的时间占整个开发周期的四分之一到一半时间，而设计费用只占整个项目总费用法的1%左右，并严重影响着设计投入使用后的长期经济效益，是整个项目成本控制的关键阶段。设计阶段按照时间先后、工作程序来分，可以分为方案设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段，每个阶段都很大程度影响着项目开发成本。
2.1 方案设计阶段工程造价控制影响因素
方案设计阶段的工作要点是项目设计构思、目标的确定和论证，必须设置几个决策点，进行分析和选择阶段性工作结果。方案设计的本质是满足客户总体需求，引导客户心理，实现成本的有效控制并实现项目盈利。其主要的成本影响因素有：项目定位、品质、结构形式、平面布置和建筑工艺。房地产开发项目定位是确定项目建筑形式，如商业楼、办公楼、住宅楼等；品质有建筑档次、配套建筑、交房标准；结构形式有常态造型、特殊造型；平面布置是总体布局形态、绿化面积等；建筑工艺主要是建筑使用材料、设备等。
3实施阶段工程造价的控制
项目的实施阶段是实体的形成阶段，主要阶段是人、物质和财力的消耗。大型项目，涉及多种因素，材料和设备的价格和市场供求大波动。为了提高项目质量、项目成本控制、房地产开发和投资效益，有必要实施建设监理和工程监理。
项目成本的确定和控制在整个过程中，但是在决策阶段的各种技术和经济决策阶段，项目建设成本有很大的影响，特别是建筑标准决定建筑选址、技术选择、设备选择和项目成本直接相关。据统计，在项目建设的主要阶段，投资决策阶段影响项目成本的最高水平，即80 - 90%。因此，正确的决策是项目成本控制的前提。项目决策内容的决策阶段是确定项目成本的基础，直接影响项目成本控制的构建阶段，以及科学合理的决策阶段。
3.1选择合理的施工方案
中标建设单位应当首先对其建设组织的设计和经营计划进行仔细审查，并采用经济技术比较方法进行综合审查，使其合理化，经济化,尤其涉及到图纸以外增加的方案,一定在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资控制。
3.2控制工程变更和现场经济签证
在工程项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但必须得到有效的控制。为了防止建筑图纸设计上的漏洞，除海关审计外，还应努力消除a、B、设计图纸、技术咨询设计缺陷。设计变化我们应该努力前进，变化越早发生，损失越小，设计在施工阶段越早越好。
结束语：房地产开发企业要降低产品造价,就必须重视设计工作。据统计资料显示,设计阶段对房地产项目投资有很大的影响,特别是初步设计阶段对投资的影响很大,可达75%以上。可见,工程项目设计的科学性、合理性和经济性对施工材料成本起着决定性的作用。因此,要实现开发成本费用控制目标,必须抓好勘察设计这一龙头,建立比较完善的项目设计管理体制。
参考文献:
[1]俞建民.房地产估价概论[M].上海:同济大学出版社,2000.
[2]尹贻林.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社, 2003:149.
[3]杨昭华.建设项目工程造价的全过程控制与管理[J].企业研究,2006(9):28.
[4]周熙,凌 军.建设项目设计阶段投资控制的方法与措施 [J].军事经济研究,2006(8):47.
论文作者:张凌华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第21期
论文发表时间:2018/1/5
标签：阶段论文; 项目论文; 成本论文; 工程造价论文; 成本控制论文; 开发项目论文; 目标论文; 《建筑学研究前沿》2017年第21期论文;