浅谈超级购物中心的应收账款管理
——以H企业为例
济南格致机械有限公司 赵丽丽
摘 要： 随着我国社会经济的发展和国民物质生活水平的提高，超级购物中心已遍布我国大中型城市。同时，随着竞争的日益加剧，为提高自身竞争力，超级购物中心招商力度不断加大，但在出租率提升的同时，应收账款的数额也在急剧扩大，而由此产生的负面问题不断显现。本文以H企业为典型案例，在分析超级购物中心应收账款管理重要性的基础上，深入探讨了当前H企业因应收账款带来的问题，剖析了当前H企业应收账款管理问题的成因，并针对性地提出了加强H企业应收账款管理的对策措施。
关键词： 超级购物中心 应收账款管理 信用政策
H企业是一家典型的以商业地产出租为主，商业面积17万平，为所在城市首屈一指的超级购物中心，位置优越，环境一流，在全国很多大中城市都有相同类型的商业地产项目。H企业的主营业务为不动产出租及物业管理收入，按照H企业的租赁合同约定，客户应于每月1日预缴当月租金及各项物业费用，宽限期为14天。也就是说，按照正常的收租情况，每月终了时，应收账款账面金额应为“零”，但事实情况如表1所示。
表1 H企业2014-2017年末出租率及应收账款余额情况
表1列示了H企业2014—2017年每年末的出租率及应收账款情况。从表1中可以看出，在出租率缓慢提升的同时，应收账款却在不断恶化，由此，给H企业带来诸多影响。
1 当前H企业因应收 账款管理不力带来的问题
1.1 降低了资金的使用效率
对一个企业来说，无论什么原因产生的应收账款，只要出现，势必会使企业收到的现金减少，从而使得流动资金减少，用于日常经营的可支配资金减少。而流动资金的减少，也直接影响了企业的利息收入。
1.2 虚增了企业的经营成果，增加税收负担
当期未收到的应收账款，已全部计入当期营业收入，并以此为计税依据申报纳税。因此，企业在未回收收入的情况下，还需垫付大量税款。
1.3 应收账款规模容易迅速扩大
这是超级购物中心特有的问题，由于超级购物中心行业的特殊性，大量客户集中在同一个项目中经营，客户之间相互竞争，也相互沟通。如果个别客户不按时支付租金及物业费用，而作为业主不采取必要的措施加以管理的话，会导致其他客户相互效仿。届时，应收账款将会出现难以控制的局面。
1.4 时间过长的应收账款，坏账机率增加，增大了企业的或有风险
H企业的客户所涉及的行业较多，长期收不回的应收账款，极易产生因债务人方面的原因，特别是资金链断裂、破产等因素制约而出现的坏账，最明显的例子有众所周知的，今日家居、博士蛙，因这两家企业的跑路和破产，给H企业带来不小的损失。
起初，他穿的是化肥口袋做成的一个褂子。我跟老人和摄影家们都很熟悉，我就跟他说，弄一个羊皮褂穿着，于是他找来羊皮褂，戴上一顶毡帽，抽着旱烟杆。这个装束一直拍到现在。
2 当前H企业应收账款管理问题的成因
2.1 企业高层管理者没有树立正确的应收账款管理目标
H企业于2011年下半年开业，为本市的第一家超级购物中心，开业之初，备受瞩目，加上优越的地理位置，人气旺盛，业绩曾一度飘红。但经过不到两年风光，随着本市类似的商业地产项目不断涌现，企业的出租率开始不断下滑，且有愈演愈烈之势。企业高层管理者将主要精力放在加大招商力度，努力保证出租率上，对于应收账款无暇顾及。
2.2 企业内部管理不善，内部控制制度及信用管理体系不健全
社交媒体日渐普及，电子商务蓬勃发展，粉丝不仅可以建立起互通有无的社交网络，还积极参与各种商业文化的生产，粉丝进入媒介市场的壁垒被打破。
2.3 企业财务部门没能有效发挥监督管理职能
首先，完善内部激励及约束机制，制定积极有效的收款政策。为了从源头上控制应收账款，避免业务人员为片面追求出租率而盲目招商，业务人员要实行店铺跟踪责任制，对业务人员及其团队进行出租率及收租率双向考核，即业务人员要自始至终对引入的客户负责，客户经营过程中的收租率，与相关业务人员的收入、晋升、年终考核相挂钩。同时，对于已经产生的应收账款，按照账龄与回收的难度，制定合理可行的回款考核制度，奖惩分明，从而有效提升清欠力度。
2.4 企业防范风险的意识薄弱，没有有效利用好法律武器
法律部门的职能没有得到有效发挥，租赁合同中，对或有风险的约束不够全面，导致部分合同执行不到位。客户出现违约情况时，没有充分利用好法律武器维护企业利益。
在科学发展观的指导下，加强对大气污染的防治工作，是政府的工作重心。由此，我区政府制定了《“碧水蓝天，绿色城乡”专项实施方案的》的通知，加大力度对施工现场的扬尘治理，但是由于建筑企业为了追求经济效益，存在轻视生态环境保护、重视施工成本和进度的问题；使得空气污染不能有效的控制，严重危害人们的居住环境和身体健康。所以，必须制定行之有效的管控措施，才能有效的控制施工扬尘污染，改善空气环境质量，推动社会的可持续发展。
根据最近6个月的收款情况，对客户进行信用评价：
2.5 市场竞争激烈，客户水平参差不齐，不同店铺经营状况差异较大
由于电子商务的兴起，实体店铺的生意普遍受到影响。中小客户经营面临较大考验，不同客户的运营能力、管理水平及管理人员素质参差不齐，同种业态店铺间经营状况差异也较大。经营情况不好的客户，入不敷出，就容易出现拖欠租金的情况。更有甚者，坚持不住，出现逃铺，进一步加大了欠款追收的难度。
3 加强H企业应收账款管理的对策措施
3.1 企业管理层要带头转变管理思路，重视和加强应收账款管理问题
首先，要从根本上改善应收账款问题，管理者的态度尤为重要，管理者的思路不但决定企业管理的发展方向，而且对于各项改进措施能否顺利实施及落实到位都有着重要的促进作用。因此，只有企业管理层对应收账款问题有了正确的认识，下定决心予以整治，并给予足够的支持，才能从根本上落实和解决应收账款的管理问题。
C 级客户，完全不再享有续租优惠，原则上不予续租，如续租，需特批；
3.2 加强内部控制，完善内部考核机制，建立合理可行的信用管理制度
在争取到企业管理层的重视和支持后，就要从企业内部的管理上对应收账款加以控制，这是最为重要和可控的主观因素。合理划分各部门的管理职责、权限，建立、健全企业内部管理制度。建立职责分明、合理分工、互相制约、协调合作的应收账款管理机制。
由于整个公司的工作重点都放在招商和推广，公司的主要资源以及公司高层的主要精力，也都用来支持招商与推广，在这种情况下，财务部门的管理职能被弱化了，全公司仅有财务部门在关注应收账款，而财务对应收账款的管理作用却极其有限。
其次，根据超级购物中心的经营特点及应收账款的管理方式，建立与之相匹配的信用管理制度。建立客户档案平台，根据所有客户的资信情况，对每个客户建立档案，并不断提升信息系统数据的完整性。建立动态的客户评估和管理机制，将信用等级与下期续约条款相挂钩。
伴随着互联网的不断发展，信息传播的速度和方式都发生巨大的变化。新媒体借助手机客户端等，不断覆盖信息传播的途径，用户习惯碎片化的快速阅读，新媒体相比传统媒体，更大限度地占据用户市场。新媒体信息传播注重时效性，每一个用户都可以是信息的传播者，信息的真实性和权威性受到影响。传统媒体在长期的新闻传播过程中，受广电总局的管辖，内容的权威性被用户所认可。推动新媒体融合，由于进一步激发传统媒体作为信息传播的主导地位，同时，融合新媒体高效便捷的优势，更好地引导社会舆论导向。
A 90分以上；
B 70～89分(含70分)；
C 60～79分(含60分)；
D 60分以下。
在给客户打分定级时，需要按问题的性质分为恶意和非恶意。
A 级客户，可直接续租并享受续租优惠；
IEC61850应用于分布式馈线自动化系统的模型//朱正谊,徐丙垠,TonyYIP,陈羽,于强强,李妍//(23):148
两组患者在性别、年龄、体质量指数、病程、结石长径、结石位置及患者入室时的HR、BP比较差异均无统计学意义 (P＞0.05)，60例患者共由3位医师执行经尿道输尿管镜钬激光碎石术操作，两组的3位医师执行手术比例及手术时间比较，差异无统计学意义(P＞0.05)。
D 级客户，到期解约或根据具体情况提前解约，将该公司及其法人列入黑名单，并通报兄弟公司，尽量避免与其合作。
在业务部门加大招商力度的同时，没有建立起相应的内部控制制度，信用管理体系不健全。为了保证出租率，招商过于盲目，客户在进场前，对客户的分析和审查不够完善。导致有些并不适宜的客户入驻，结果进场不久，就因经营问题而欠租。已有的客户，在此期间开始钻企业管理的空子，故意拖延租金。原则上，业务人员应对自己招商进场客户的后期运营管理进行跟进。但由于H企业并没有相应的内控制度制约，也没有相应的奖惩制度。因此，在这些问题出现之时，并没有专门的人员去跟进管理，导致应收账款越来越大。
3.3 充分发挥财务部门对应收账款的监管职能，建立坏账准备金制度
公司管理层必须正视财务对应收账款进行监督管理的必要性，充分发挥财务部门的监督管理职能。
事前，在租赁合同签订前，对合同进行审核，审核该客户是否符合企业制定的信用标准，信用评价及信用政策以及采取的结算方式是否合理，合同的内容中有无涉及财务风险及资金安全的条款。
B 级客户，原则上不可享受续租优惠，如条件特殊，需进行严格的初审、复审，并提供相应的担保，如提升合同保证金等；
OECD：进一步深化改革，推动欧洲一体化进程。6月19日，OECD发布报告显示，在宽松货币政策、温和扩张财政政策和全球化加速的推动下，欧洲经济强劲增长。欧盟需实施预算改革，包括：重新评估预算融资方式；采取更有效的融合性政策以减少地区分歧、深化单一市场，从而促进经济增长与提高民众生活水平；建立共同的财政支持计划，简化财政规则，更加注重支出增长。
事中，及时跟进收款进度，每周定期向相关部门及管理层提供欠租情况，以便相关人员跟进处理。每月月中及月末由财务部门牵头，组织管理层、业务部、财务部、法律部，召开应收账款会议。月中会议通过客户欠租情况，分析客户产生欠租的原因，并落实解决方案；月末，对欠款解决情况进行跟进。根据客户拖欠款的不同期限、金额和原因，采用不同的催收方法。如欠租时间在一个月以内，由业务人员通过电话、约谈等方式及时联系客户催收，也可直接派专人上门催收。如欠款超过一个月，业务部门应快速多方面了解客户当前的运营状况，分析客户拖欠款的原因，有针对性地调整收款政策，及时与客户核对账务，向客户下发催款单，加大收款的力度。如客户拖欠账款时间过长，财务状况有恶化的迹象，在业务人员追讨无果的情况下，由法律部门介入，可将债权委托给专门的律师事务所等第三方机构协助追收。
事后，对应收账款运行过程进行实施跟踪、账龄分析，与其他部门配合制定有效可行的收款策略。一般来说，应收账款拖欠时间越长，回收的难度越大，成为坏账的可能性越高。财务人员务必做好应收账款的账龄分析，及时关注应收账款的回收情况。对于尚未到期的应收账款，也不能放松警惕，以免产生新的拖欠。但无论任何企业，只要存在应收账款，总有发生坏账的可能性，财务部门必须遵循谨慎性原则，对预计可能发生的坏账，计提坏账准备。
加强课前培训 每次实验课开课前都安排学生进行两学时的课前培训。首先向学生讲清楚实验室规章制度及实验教学的重要性，让学生提高认识；其次对实验教学提出明确要求，介绍实验考核方式，并明确说明将实验成绩以一定的比例计入期末总成绩，让学生从一开始就端正学习态度，并通过示教和指导，确保每位学生能熟练使用显微镜，以保证正式上课的课堂效果。通过课前培训交流，教师还能对学生的学习状态和接受能力有一个初步的了解，以为正式授课做好准备。
总之，做到对应收账款的事前、事中、事后三个环节进行全程综合监管，才能将应收账款的风险降到最小程度。
3.4 强化法律部门职能，利用好法律武器，最大限度地维护企业利益
首先，法律部门应发挥自己的专业优势，不断完善租约合同条款，最大限度地保护公司利益。其次，法律部应参与到应收账款管理工作中来，当客户出现或即将出现可预见的违约行为时，及时提醒、告知业务部及财务部，并提供专业的法律意见。最后，当客户行为严重侵害到公司利益，需通过法律途径解决时，法律部门要承担起自己的职责，积极采取相应的法律行为，维护公司利益。
3.5 不断提升企业项目本身的竞争力，以吸引越来越多高品质的客户资源
优质品牌客户的背后是诚信的管理团队，这正是双方互利合作的基础保障。俗话说，打铁还需自身硬。企业应在努力提高管理水平及服务质量，培养高素质人员团队的同时，不断提升硬件设施，打造国际领先的购物环境，为客户和消费者提供优质服务。在提升自身价值的同时，对现有的客户资源进行整合，帮助客户提升经营状况。另外，不断对场内品牌进行调整，优胜劣汰，甄选优质客户，以吸引越来越多的与购物中心定位相匹配的优质品牌客户。
4 结语
应收账款管理的目的是提高资金利用率，加快资金流转，减少流动资金占用。应收账款的形成是多方面原因造成的，企业要控制应收账款风险，必须建立好适合企业的信用政策管理，并不断完善内部管理。只有建立合理可行的信用政策，对应收账款产生的各个环节进行严格把控，才能降低应收账款风险，将坏账损失控制在可控范围内；而不断强化企业内部管理，加强内控，提高管理人员素质，完善应收账款管理方式，在做好清欠工作的同时，加强应收账款的监管力度，防止新的拖欠发生，才能从根本上解决应收账款的管理问题。
常规模块级联型电力电子变压器采用了级联H桥（Cascaded H-bridge，CHB）和隔离双向 DC/DC变换器（Isolated Bidirectional DC/DC Converter，IBDC）结构来采用低耐压器件实现高电压输出，最大优点在于可以方便进行模块化扩展。但常规电力电子变压器拓扑整流环节多采用PWM调制，器件开关频率高，开关损耗大，控制策略相对较复杂。
参考文献
[1]杨锐.论企业应收账款管理的问题及对策[J].经贸实践，2018(22).
[2]杨茗.企业应收账款管理浅议[J].合作经济与科技，2018(24).
中图分类号： F717.6
文献标识码： A
文章编号： 2096-0298(2019)10(b)-003-02
DOI: 10.19699/j.cnki.issn2096-0298.2019.20.003
标签：超级购物中心论文; 应收账款管理论文; 信用政策论文; 济南格致机械有限公司论文;