借鉴国际经验构建中国住房金融模式，本文主要内容关键词为：中国论文,住房论文,模式论文,经验论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
要把住房产业作为国民经济的支柱产业，住房建设要培育成新的消费热点和经济增长点，离不开金融业的支持与配合。纵观国际上比较成熟的住房金融模式，都经历了一番建立、完善和创新的过程。在我国深化住房体制改革，实行住房商品化，启动住房消费的现阶段，根据我国的实际情况，借鉴国际上的成功经验，建立适合我国国情的住房金融模式乃属当务之急。
一、国际上三种典型的住房金融模式
世界各国均根据自己国家的情况，建立了不同的住房金融模式，实行了不同的金融政策、法规和措施。在世界各国不同的住房金融模式中最成功的莫过于美国、德国和新加坡模式。现就这三个国家的住房金融模式进行简单的比较分析。
1.美国模式——住房抵押贷款模式
美国是一个自由资本主义国家，具有发达的金融业，住房金融仅仅是其整个金融活动的正常组成部分。房地产开发商和住房购买者都是银行的客户，可以根据自己的条件从银行取得贷款来进行投资、开发或购买个人住房。美国的住房金融模式特点如下：(1)多种多样的抵押贷款形式。包括：可变利率抵押贷款；分期偿还抵押贷款；循环住宅贷款；标准固定利率抵押贷款；最后巨额付清抵押贷款；分享增值抵押贷款；“一揽子”交易抵押贷款等。(2)高度完备的住房抵押市场。美国的住房金融市场是最成熟的，它包括两个层次的市场结构即初级抵押市场和二级抵押市场。初级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构。二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。美国住房金融活动的基本形式是住房抵押信贷，在此基础上派生了住房抵押信托业务，从事住房抵押票据的再买卖和发行住房抵押债券等。(3)政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用。政府对初级市场的参与，主要是为个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。联邦住宅管理局等是政府干预房地产金融市场、刺激初级抵押市场发育的有效工具。二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。一般做法是将受让的若干抵押贷款合同加以重新组合后，通过发行抵押债券的形式出售，投资债券可获得可靠和较丰厚的回报。
2.德国模式——合同储蓄模式
德国的住房储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭进行的原理构筑的。储户与国家住房储蓄银行签定“建（购）房储蓄契约”后，每月要按契约总额5‰存入银行。7年左右存款本息达到合同标的50%即取得契约总额的贷款权。合同储蓄模式的特点体现在以下方面：(1)先存后贷，资金有保证，银行风险小，并为住房发展提供长期，稳定的资金保证。(2)存贷利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购（建）房户的负担，免除其后顾之忧。(3)政府对居民个人进行住房投资给予奖励。国家对首次签定住房储蓄的储户实行奖励（凡家庭年储蓄额在1600马克内的，财政给予10%的奖金），这项奖励措施，促进了人们储蓄的积极性，从而延迟了消费，缓解了通胀压力。(4)封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他的金融业务，用储户互助合作积累的资金对储户发放贷款，为储户购（建）房提供资金便利。
3.新加坡模式——强制储蓄模式
新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例（目前两者合并为雇员工资的40%）按月解缴中央公积金局。公积金主要用途是雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。新加坡住房金融模式体现以下特征：(1)公积金管理法制化。《中央公积金法》规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外（一般占5%～10%），其余全部用于购买政府债券，公积金由此通过国家债务方式转由国家控制，再由国家向建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷款。(2)公积金的存款利率较稳定。1962年前为2.5%，1974年提到6.5%，1986年与平均市场利率挂钩。由于新加坡通贷膨胀率较低，公积金存款利率高出通货膨胀率2个百分点。(3)公积金使用具有浓厚的政府色彩。公积金制度使得政府积累了巨额资金，成为政府支持住房发展的主要资金来源。
上述三种模式各有其特点。它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济指导思想和经济发展历史紧密相关。但也有其共同之处：(1)它们都带有政府参与色彩。政府作用的方式一是通过建立公营性金融机构，体现和贯彻政府金融政策意图，并为居民解决住房提供资金；二是协调各种融资主体之间的利益关系与运行规则，由此对住房金融市场进行有效的调节和控制；三是调节金融工具，完善住房金融体系的功能；四是通过制定相关的法规，保障住房金融政策的贯彻和规范住房金融市场上金融机构的行为，如新加坡通过立法，确保了公积金制的建立，从而成功地解决了居民的住房问题；(2)它们都注重发挥私人、民间金融机构的作用。如美国在初级抵押市场上充分发挥私人金融机构的作用，通过市场机制的作用，培育出充满活力、具有较高效率的市场竞争主体，从而为整个房地产金融体系的有效运作奠定了微观基础；(3)它们金融体系设计中都注重市场化倾向。根据不同收入阶层的实际，形成多层次的融资体系，实现了有限资金在住宅部门的有效配置，满足了国民住房的融资需求。这些特点已成为成熟住宅金融的标志，在现阶段我国住房金融模式的构建中应加以借鉴。
二、我国现有住房金融存在的问题
1.住房金融融资体系没有完全形成。完整的住房融资体系主要包括三部分：专业性的住房金融机构、非专业性住房金融机构和向住房融资提供保险的金融机构（包括民营和公营的保险机构）。但目前，我国专业性的住房金融机构还没有建立起来。开办住房金融业务的有四大国有银行，股份制商业银行、住宅储蓄银行和住宅信用合作社等。其中，国家商业银行和股份制商业银行的功能并未得到充分发挥，住宅信用合作社还处于试点阶段，具有地方性、规模小的特点。同时，也没有向住房融资提供保险的金融机构。因此，我国的住房金融体系还处于不完善状态。
2.以住房公积金为主要内容的政策性住房金融尚处于起始阶段。1991年，上海市借鉴新加坡经验率先推行公积金制，1994年国务院颁布了《关于深化住房制度改革的决策》后，公积金制迅速在全国得到推广。目前全国有31个省、自治区、直辖市36个大中城市、213个地级市和大部分县城建立了住房公积金制。1996年全国城镇归集住房公积金为383亿元，1997年归集额为810亿元。然而，住房公积金作为新制度实行的效果不佳。主要表现为：(1)工薪阶层收入很低，很多企业经济效益欠佳，因此公积金的实际归集率很低，目前仅占工资的5%～10%。(2)居民使用公积金贷款时，还款率占收入的比例太高。一般在30%～50%左右，甚至更高，而在新加坡，这一比例通常在10%以下。(3)住房管理中心对发放收益相对较低的公积金贷款缺乏积极性。(4)有关部门对公积金的归集和使用的监管也不够。主要问题有：部分银行归集后不放贷；部分单位将提留的公积金挪作他用或只扣工人工资中应缴部分，而不扣出单位应缴的部分；公积金管理关系不明，造成政出多门、互相扯皮、管理混乱等现象；部分住房管理中心违章办事。
3.个人住房抵押贷款业务难以推行。自80年代我国住房金融恢复发展至今，个人住房抵押贷款却未能得到长足发展，其效能未能充分发挥。制约个人住房抵押贷款开展的因素主要有：(1)个人住房抵押贷款资金供给不足。目前，住房金融资金的来源主要是住房基金存款、住房公积金存款、个人住房存款。然而这三种存款都不同程度地受到限制，造成抵押贷款资金来源不足。(2)银行缺乏积极放贷的内在机制或动力。影响银行放贷的原因主要是个人住房抵押贷款缺乏安全性、抵押债券流动性差、盈利性不足以及操作复杂、手续繁多等。(3)个人住房抵押贷款的有效需求不足。住房价格与普通消费者的收入水平不成比例，房价高、收入低，限制了有支付能力的住房消费信贷需求群；租售价格不合理，职工不愿意借钱买房，甚至有钱也不买房；对居民购房贷款的贷款条件苛刻、额度小、偿还期短；产权清晰度不高、产权交易市场尚未形成、物业管理尚未制度化等因素都影响和制约居民住房抵押借贷的积极性。
4.住房金融市场发育滞后。我国的住房金融市场经过几年的发展，虽已有了一定的规模，但与我国的房地产业的发展、住房制度改革发展相比却显得相对滞后。严格的政策约束和信贷规模控制使住房金融市场的发展相对滞后。这种滞后表现在：首先是一级住房金融市场不完善。如住房金融机构体系不健全，业务品种单一，操作技术陈旧等；其次是二级住房金融市场尚处于初级发展阶段。没有固定的交易场所，没有规范的操作规程，没有便捷的产权登记和管理制度，缺乏专门的从业人员以及配套的服务体系等。二级市场发展的滞后，必然制约一级市场上有效需求的形成与扩大，导致一级市场资金的短缺，推迟一级市场上新商品房的出售，从而使住房市场陷入困境，导致住房信贷资产风险剧增。
5.住房金融领域狭窄。(1)银行融资渠道单一，没有形成规模，不能适应住房抵押贷款发放的需要。从目前银行融资的方式看，我国住房抵押贷款主要来自于住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款、公积金存款和住房储蓄存款。融资渠道的单一，造成银行信贷资金不足；(2)银行贷款种类单一。就各银行的贷款政策看，其贷款要求都是相同的，在贷款条件，偿还期限、利率、还款方式等方面，没有根据借款人的不同情况作出不同的安排，不能满足不同消费群体的具体要求；(3)住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务。如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的方法尚未大量采用，住房金融市场上不动产抵押券几乎还是空白。
三、构建中国住房金融模式的建议
通过以上分析可知，我国的住房金融发展借鉴了新加坡的住房公积金模式，在我国推行住房公积金制度；借鉴了德国的合同储蓄模式，成立了部分住宅储蓄银行；借鉴了美国的住房抵押贷款模式，通过立法推动个人购房抵押贷款业务。但在运作过程中仍存在一些制约因素。消除制约因素须靠政府支持，更需要构建中国住房金融模式，即根据我国实际，结合美国的住房抵押贷款模式和德国合同储蓄模式，辅之以住房公积金制度来构建。具体讲，着重从以下方面入手。
1.建立健全住房金融机构体系。随着住房业和住房金融的发展，需要建立一个以政策性专业住房金融机构为主体、其他金融机构为补充的运作规范的住房金融机构体系。(1)建立政策性专业住房金融机构。该机构类似于美国的住房储蓄贷款银行、新加坡的住房发展局等。其业务分为两部分：一是政策性业务。如代理国家提供政策性补贴、贴息、税收减免，向住房贷款提供担保或保险保证等，这部分业务实行保本经营；二是经营性业务。主要从事为中低收入的居民提供住房抵押信贷，经办由政府委托的生产性开发项目的融资活动等，以盈利为目的。两部分业务严格分开，独立核算。(2)充分发挥商业性金融机构的功能。我国的商业银行自80年代末开始经办住房金融业务，现已拥有雄厚的实力、成熟的管理经验、遍布全国的分支网络以及一批素质较高的业务人员，在我国住房金融领域处于相对优势地位。应挖掘其潜能，开展经营性业务或互助性业务。(3)建立中央住房金融银行，作为中央政府调节和管理住房金融机构的独立机构。其主要任务是作为“最后贷款人”，为住房抵押市场提供足够的流动性；提供住房金融市场有效运行的各种规则，特别是提供标准化的住房抵押贷款合同，并强制各类开展住房抵押贷款的金融机构统一使用；加强对整个住房金融市场运行的监督和管理。(4)创设住房金融中介服务机构。成立专门的对居民个人资信进行调查和评估的资信机构、住房价格评估机构，抵押物处分代理机构、住房产权确认机构、公证机构等。这些中介机构既可以官办也可以民办，但必须要有高度的独立性。
2.规范公积金运作。完善的公积金制度，可以转变住房的分配体制、提高职工工资中住房消费含量；可以为城市建设经济适用房和安居工程提供稳定的低成本资金，从而降低住房的造价；可以为职工个人购买经济适用住房提供低利率的贷款资金。随着公积金的归集量逐年递增，规范公积金的运作就显得更加重要。在公积金的监管方面，应借鉴新加坡中央公积金局运作模式，建立公积金管理、监督机构，制定全国住房公积金的政策、措施，培训专业人员，指导地方住房公积金管理机构的工作，对公积金的运作进行监督，以保证安全性。在融资方面，一是扩大实行公积金制度的对象和范围。随着我国经济的发展和农村城镇化进程的加快，私营经济在经济成分中已占有一定比重，城镇私营企业的职工、个体商户、城镇长住户口的乡镇企业职工；也要解决住房问题。因此，应把他们纳入公积金制度的范围。二是公积金缴交要具有务实性。经济效益好的单位，应逐步提高职工个人和单位的公积金缴交率，经济效益差的单位应降低单位和职工的住房公积金缴交率。应根据不同情况，具体确定职工个人和单位的公积金缴交率，使之更加切合实际。在贷款方面，除重点支持经济适用住房建设外，还可用于购房、租房，修房、合作建房等，并逐步向个人抵押贷款过渡。所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部委托商业银行办理。这样，能充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理费用成本。
3.拓宽住房抵押贷款规模。在我国现时商品房价格与居民收入之间存在巨大反差的情况下，要启动住房市场，刺激居民购（租）房消费能力，关键在于金融手段的创新。各家住房金融机构应积极进行市场调研，总结经验，研究对策，放宽对借款人资格限定，简化申办条件和手续，改变贷款申请者对住房抵押贷款的不良印象，从而扩大使用范围。同时政府及房地产开发商应从实际出发，采取切实有效的措施，使过高的房价降下来，创造住房金融消费的有效需求，推动住房抵押贷款业务的进一步发展。另一方面，创新住房抵押贷款方式应根据购房者的不同需求，设置多种抵押贷款种类。可参照发达国家的经验，设置固定利率抵押贷款，可调利率抵押贷款、渐进式付款抵押贷款、换房改造贷款、住房装修贷款等住房消费信贷品种。我国目前有些城市已推出组合贷款，即抵押贷款与人寿保险相结合（借款人在整个抵押期间只是每月偿还利息，但同时缴纳人寿保险费，这样，当人寿保险到期时，用到期的保险收入来抵偿抵押贷款本金）。住房公积金与商业银行商业性贷款相结合的住房抵押贷款新品种应推广。再者，针对不同贷款种类应采取不同的贷款利率及还款期限。对于住房抵押贷款和商品房按揭贷款、公积金抵押贷款，住房储蓄信贷，安居工程贷款等可实行低利率和浮动利率。
4.培育我国住房抵押二级市场。规范化的住房金融市场应是一级市场和二级市场均很发达和完善的市场。在一级市场上，政策性和商业性住房金融机构应随着市场的变化，开展多种多样的信贷业务，并通过发行住房证券筹集资金；国家有关保险机构为住房信贷提供保险和担保；信托机构则在信贷或债券到期以前负责保管和持有抵押品的财产权。参与一级住房金融市场的有金融机构、保险机构、国家有关机构、信托机构等。二级市场是住房金融市场的核心，其内容就是将抵押贷款证券化。它的建立主要是将资本市场机制引入住房抵押市场，藉以为商业银行的长期住房抵押贷款提供流动性。形成发达的二级市场，可以使金融机构在二级市场转让住房贷款债权，从而降低信用风险，增强资金流动性。因此，我们要借鉴国际经验，大力培育住房金融二级市场。一是建立专门的政府住房抵押贷款保险机构，减少违约风险，增强金融机构对住房抵押贷款的信心，并促进它的标准化；二是政府成立国有住房抵押贷款债权证券经营机构，买卖有认可保险的住房抵押贷款，对之加以组合，发行担保抵押贷款证券等住房抵押贷款债权债券，将其出售给广大投资者；三是设立专门的政府中介保证机构，提高住房抵押贷款信心，增强二级市场经营机构对抵押债权进行证券化的积极性；四是条件成熟时，鼓励民间机构入市。如基金、信托投资公司、证券公司，保险公司等民间机构，让他们从事抵押债权的买卖及债权证券化业务，扩充市场资金量。
5.构建住房金融储蓄机制。住房金融特点是借短放长，因而发展住房金融业务必须有稳定的低成本资金来源。目前可以从以下方面作出努力：(1)大力发展住房储蓄业务。住房储蓄对银行来说是专向存款，直接反映购房的需求状况，也是个人住房抵押贷款稳定的信贷资金来源。当前应通过采用存贷挂钩储蓄、保险住房储蓄、公积金住房储蓄等多种形式，吸收个人住房资金的存入。(2)创新金融工具，推动住房筹资融资的证券化。通过向社会发行住房债券、房地产股票等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在住房金融市场上流通转让；同时，大力开展包括转递证券、转付证券在内的房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等不动产证券业务，推动不动产证券化。另外，可选择一部分资金实力强、开发金融管理好的房地产开发公司向海外募股或发行外汇债券，融通资金。(3)增强财政资金支持力度。政府提供政策性住房抵押贷款和利息补贴，必要时还可以向银行申请专项再贷款。
6.建立健全住房金融法规，优化外部制度环境。当前，我国住房金融法规体系建设尚处于起步阶段。尽管《担保法》、《贷款通则》、《证券法》、《个人住房抵押贷款方法》等法规相继出台，但它们在个人住房贷款及其证券化业务方面缺乏全面、统一的规划。因此，应借鉴国际上成功的经验，结合我国的实际情况，在发展住房金融之初，大力整章建制，藉以保证住房金融业有序发展。在法规体系方面制定抵押贷款法以规范抵押市场，填补现行立法的空白，重点解决住宅抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。同时，应相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准、发行交易程序，金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定。此外，与住房金融有关的公积金管理、住房储蓄管理、对住房融资的税收管理、对低收入者的住房补贴等方面的经济活动都需要建立合适的法规来进行监督。
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