摘要：房地产行业作为我国国民经济产业组织结构中的重要组成部分，其对我国经济发展的重要性不言而喻。本文主要论述了房地产经济波动影响的因素，并提出了一系列应对我国房地产经济波动的措施，望能够从根本上提升该专业的发展速度，确保房地产经济持续稳定进步，从而推动我国国民经济的迅猛发展。
关键词：房地产经济；波动；影响因素；措施
1影响我国房地产经济波动的相关因素
在激烈的市场竞争环境中，影响房地产经济波动的因素有很多，不仅包括房地产经济的内在因素，还包括影响房地产经济的外在因素。为此，笔者结合自身经验，就影响房地产经济波动的内在因素与外在因素分别做出了分析与探讨。
1.1影响我国房地产经济波动的内在因素
1.1.1房地产市场供需之间存在矛盾
在房地产市场中，房地产需求与供给是两个频繁变动的因素，这两者之间的矛盾也被称之为影响房地产经济波动的根本性内在因素。详细的说，房地产市场供需之间矛盾的存在，一方面是由于其供给总量的收缩或扩张受到劳动、技术、资金等因素的影响，另一方面是房地产的供给变化要比需求变化更加显著，从而供求线波动要落后于需求线波动。因此，就目前的形势来看，我国房地产市场供需之间的平衡状态只是暂时的，其难以维持长期平衡的状态。对此，面对这一现象，我们应当对房地产经济进行合理调整，避免房地产经济持续出现波动情况，进行影响到国民经济的发展。
1.1.2不断波动的房地产价格的影响
当前，房地产投资的过程中存在一定的投机性与盲目性，这种现象的存在不仅让房地产行业的价格呈现着无规律且大幅度的增长，还造成了房地产投资高额与回报率居高不下等现象的出现。在这种高回报的投资收益下，大部分的房地产开发商收到高利润的刺激，将所有周转资金投资到房地产市场的开发上，这在促进了我国房地产市场扩大的同时，也增加了房地产的交易量。然而，在这一背景环境下，房地产行业的供求关系并不平衡，其处于一个畸形状态，大量的泡沫成分存在于房地产繁荣发展的过程中，而这就给房地产经济的发展埋下了不良隐患。
1.1.3房地产投资的影响
房地产投资在我国房地产行业领域内被工作人员称为影响房地产经济波动的重要引擎，也是造成房地产经济出现波动的重要因素。详细的说，房地产投资的增加，会推动着房地产行业的扩张，然而房地产投资金额的降低，则会致使着房地产行业的逐渐败落与萧条。因此，房地产经济的周期与投资的变动具有一致性与同向共振性，但房地产的投资波动要比房地产经济的周期更加活跃。
1.1.4房地产收益率的影响
房地产收益率也被称为房地产投资回报率，其是指房地产投资额与开发房地产所得净收益之间的比例。在房地产行业的发展过程中，当房地产开发商提高预期收益时，那么房地产的开发规模会随之扩大，房地产投资也会不断加大。然而当不断降低房地产开发商的预期收益时，房地产开发商则会采取谨慎的投资，以此避免经济危机的发生。因此，房地产收益率的高低是影响房地产经济波动的一大因素。
1.2影响我国房地产经济波动的外在因素
1.2.1金融对房地产经济波动的影响
根据相关金融学理论知识可知，开发房地产与金融资本支持在很大程度上说是相互联系、相互促进、密不可分的。房地产本身属于经济密集型产业的范畴，它的生存与发展都和资金息息相关。其中，企业内部可以对一部分资金进行转账处理，而剩余的资金则要通过市场的方式进行解决，因此，开发房地产只有筹集到足够的资金，才能为房地产商运作房地产企业提供经济基础。
1.2.2土地对房地产经济波动的影响
通过对我国房地产市场变化规律的分析，我们可以得出，在房地产开发过程中，一级市场与二级市场给房地产经济波动带来的影响不容忽视。对于房地产一级市场交易环节而言，土地被我国相关土地部门提供给房地产交易，并让房地产开发商行使土地处理权，这时，土地是以真正的交换商品的形式而存在，而房地产企业则将自身特有的市场竞争力充分的体现出来。对于房地产二级市场交易环节而言，需求方是房屋购买者，供求方则是房地产开发商，这就使得，在这一过程中，交易的商品将转化为房屋所有权与土地所有权，并形成了购销关系。由此可见，土地因素是衡量房屋指标、影响房地产经济波动的重要参考因素。
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1.2.3市场对房地产经济波动的影响
当前，在激烈的市场环境下，房地产自身的需求变化会给房地产不同程度价格水平的变化带来影响，进而影响到供需关系的平衡，有时甚至会影响着运行房地产经济过程中的扩张情况，给房地产经济的发展带来波动影响。另外，随着房地产消费需求的不断变化，商品经济房的面积也随之进行改变，这些影响因素的存在为人们粗略预计房地产未来价格的变化提供了有利条件。
1.2.4政策对房地产经济波动的影响
在房地产经济的发展过程中，政策对房地产经济波动的影响是难以避免的。政策影响因素主要指关于房地产行业的财政政策，例如，货币政策、经济体制、产业政策改革等。这些政策因素的开展是政府对我国房地产实施宏观调控的关键性举措，其不仅能有效的对房地产市场的各个领域进行宏观调控，还能直接影响着房地产的经济波动，促进房地产行业市场竞争力的提高。
2房地产经济波动的影响对策
2.1政府部门加强商品房预售资金监管
房地产开发企业必须将商品房预售资金全部存入预售资金监管专用账户内，预售资金必须用于所售商品房项目工程建设和缴纳税收。预售资金根据建设进度按比例核拨，必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付；违反相关管理规定，由商品房预售资金监管部门责令其限期纠正，并依法予以处罚。
2.2严格房地产开发项目规划管理
政府部门应该按照规划设计条件要求对房地产开发企业报批的开发项目规划设计方案进行审查，不符合要求的，不予办理规划审批手续；住建部门应在开发项目的施工图设计审查、施工许可时，需要对意见书进行严格审查。不符合要求的，不予发放施工许可证。在开发建设过程中不按批准方案进行开发建设的，住建部门应函告城管执法部门，并不予办理规划验收和竣工备案手续，国土部门不得办理土地分割登记。
2.3加大房地产市场调查力度
加大房地产市场调查力度，不仅能对房地产市场的定位进行明确，还能促进房地产市场投资实现理性化，从而促进房地产领域的发展。①从根本上来说，投资主体结构的明确对房地产周期的确定有着重要的促进价值。②加大房地产市场调查力度，需要让我国房地产市场的投资规模适应于宏观经济发展的规模，并与宏观经济发展的实际情况相结合，避免了房地产的投资脱离实际，确保了房地产投资在固定资产投资中占据合理的比重。③具备较为合理的投资结构是加大房地产市场调查力度的另一举措。在确保房地产市场投资实现理性化的基础上，还需对目标市场定位以及市场调研工作予以重视，从而让市场需求为房地产投资开发提供重要基础。
2.4逐步完善经济管理体制
事实上，房地产经济与国民经济体系的密切度越高，受到宏观经济影响的可能性就越大。换句话说，国家经济中的任何行业产生波动（较大波动），都会直接或间接的影响到房地产经济的稳定性，尤其当前重点突出城市化建设的阶段，房地产经济更加每如惑；要避免房地产经济波动的市场经济影响，可以进行如下的对策：①合理控制房价，丰富优惠途径。例如居民针对居住的要求是经济适用，那么在工程规划期间，就可以选择经济适用房为主要建设对象。②构建完善的金融管制体系，在结合整体经济要求的同时，要结合区域经济管理体制的要求.做好细节完善工作，促进房地产企业的良性发展。
2.5有效加强土地的管理
在房地产经济发展中，政府应该采取有效措施严格地把控用于房地产开发的土地资源的价格，并保持一定水平上。如果土地资源价格过高，则会严重房地产开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干扰房地产经济的发展。同时，还应该采取有效措施严格管理土地资源的划拨与拍卖，进行严格的审核。在有效的控制土地资源总量的前提之下，对土地资源的使用方式进行有效地监管，最好对用于房地产开发与市场交易的土地资源供应进行规范化操作，设计相应的机制，实现土地资源的有效、合理的配置。如减少或者取消非市场化的土地转让形式，取而代之的是招标或者拍卖的方式进行土地资源的合理分配。另外，政府还可以对房地产土地资源的供给，构建完善的体制，进而能够及时的调整与控制土地资源的使用。
3结语
通过对房地产行业波动因素的论述，能够从根本上看出我国房地产经济波动的实际规律，这样一来，就能够利用现有的科学方式，促进房地产行业的顺利发展，以达到提升国民生活质量的最终目的。
参考文献：
[1]谭必奎.影响房地产经济波动的因素分析及解决对策[J].时代金融,2014,(11).
[2]张金艳.房地产经济波动的影响因素分析及对策[J].中外企业家,2016,(1).
[3]许玉凤，李胜君.解析房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息，2013（08）.
论文作者:姜水
论文发表刊物:《江苏科技报》2016年11期
论文发表时间:2017/4/6
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