王磊
上海方弘置业有限公司 上海 20000
摘要：近年来，房地产行业的发展十分火爆，已经成为了我国国民经济中不可缺少的重要产业，成为了我国各个地区的经济支柱产业。房地产开发是一个系统的过程，涉及到开发过程中各个环节以及内容，在实际的开发中，不可避免的会遇到一些问题，这些问题的存在会给整个项目的施工情况造成一定的影响，进而导致房地产行业的开发无法顺利的进行。本文重点探讨了房地产开发项目管理中的管理重点，希望为我国房地产行业的开发提供有力的帮助以及支持。
关键词：房地产；项目开发；管理；成本；质量
引言：房地产开发项目管理是一项综合性很强的工作，在实际的开发管理中涉及到很多方面的内容，为了最大程度上确保项目开发管理的质量，相关的工作人员需要抓住开发项目管理的重点，应用科学的理论以及先进的方法，最大程度上确保房地产项目开发的顺利完成。
1房地产开发项目管理的重要性
房地产项目开发涉及到工程的施工、资源的调度、人员的安排等一系列内容，加强对开发项目的管理能够有效的确保开发工作顺利的进行，具体而言项目管理的重要性体现在以下几个方面：
1.1确保开发项目按期完成
房地产开发是一项比较庞大的工程，在施工的过程中设计的工程量十分庞大，如果没有科学的项目管理，会导致整个项目的施工呈现出无序化发展，进而导致整个项目的开发进度受到影响，无法保证工程在制定的期限内完成开发。而一旦项目无法在制定的工期完成开发，就必须要延期，会给开发商带来一定的影响。
1.2确保项目开发的组织性以及协调性
房地产项目开发的过程中，不同的施工单位以及施工部门会根据自身职责的不同负责不同的施工内容，而为了进一步明确相应的工程施工规范，在施工的过程中相关的管理人员也应当制定完善的工程施工规章制度，为项目的顺利开发提供相应的制度保障。并且通过科学的项目管理，还能够对不同的施工项目进行协调，确保各个施工内容的协调性以及一致性，确保了房产开发大环境的和谐。
1.3保证项目效益的最大化
房地产开发的过程中项目的施工规模非常大，因此整体的投资也十分巨大，工程在施工的过程中如果能实现对项目的管理，那么就可以对项目的施工过程进行合理的管控，从工程的施工资源调度、人员安排、施工方案选择以及施工质量控制等多个方面入手，提高资源的利用效率，将材料的损耗以及资源的浪费降到最低，确保开发商能够以最低的施工成本完成对整个项目的开发，确保项目效益的最大化。
2房地产项目管理的重点
在房地产开发项目管理中，管理人员应当重点对以下几个方面开展管理：
2.1房地产开发项目的计划管理
房地产项目开发的过程中往往有着十分明确的开发计划，开发人员会根据指定的开发计划合理的对整个项目进行开发，以确保项目的顺利进行。在这一过程中，项目的开发计划就是整个项目的参照，因此未了确保项目开发的顺利落实，在前期的开发计划制定中，一定要综合考虑工程的施工工期要求以及技术指标等因素，制定最佳的施工计划，确保计划具备可行性以后严格的按照项目计划进行施工落实。
2.2房地产开发项目的组织管理
房地产项目开发是一个系统的过程，其涉及到土地的开发、工程的招标、现场的施工、工程的简历、项目的检查以及交付等。每一个环节都要由专业的人员参与进去，而开发商为了确保最终的开发质量，需要加强对整个开发过程的组织管理，依据相关的法律法规制定完善的规章制度，要求所有的组织在开发的过程中都严格的遵循相关的规章制度，确保项目开发的顺利进行。
2.3房地产开发项目的协调管理
房地产项目不同于其他的项目，其通常都开发在城市中，并且周边会存在一些住宅区或者商业区。这样一来在开发时就必须要综合考虑开发施工对周边环境的影响。而工程项目的开发管理正是要做好相应的协调管理。所谓的协调管理主要包括两个方面，一个方面指的是开发过程中内部不同施工部门的协调施工。另一方面是确保项目与周边环境、交通的协调。
图1房地产企业项目开发现场管理要点
2.4房地产开发项目的控制管理
房地产项目开发是一个十分复杂的内容，对于项目的管理也是一个比较庞大的工作，在管理的过程中，需要分别从工程施工质量、施工进度以及施工成本这几个方面展开针对性的管理，具体而言施工人员需要通过现场的调控、调度来确保项目满足工程的施工要求。在实际的管理中，应当根据整体的施工目标制定一系列的阶段性目标，以阶段性的目标作为短期管理，目标，进而确保对整个项目的有效控制。
3房地产开发项目管理的难点
正如上文所言，房地产项目开发是一个系统、庞大的工程，在实际的项目管理中，管理人员要想做出正确的决策，并不是一项简答的工作。
3.1决策缺乏依据
不同地区的房地产项目看似类似，实际上存在着很大的差异，无论是地理位置还是当地经济水平、施工进度、地理气候因素等都会对项目的开发造成一定的影响。因此在实际的开发管理中，管理人员根本没有一个可以参照的决策依据。大多数的管理人员只能够根据自己丰富的管理经验来进行决策。在实际的施工管理中，项目规模比较大因此涉及的施工内容以及施工量也非常之大，管理人员如果单单从数据上很难分析得到有效的信息数据。再加上在开发的过程中缺乏科学可靠的信息数据，导致了开发人员在项目开发的过程中根本得不到有力的信息支持，而这些因素都是限制房地产项目开发管理的主要因素，也是项目管理中的难点。
3.2成本控制
房地产的开发通常是由开发商进行开发，在开发的过程中开发商对于工程施工成本的控制是十分重要的一个环节，其直接关系着项目的整体经济效益，影响着住户的房屋成本。一旦开发成本控制不当，很容易导致纠纷的发生，而项目在开发的过程中无论是施工材料管理还是施工人员管理都不是一项简单的工作，这也导致了房地产项目开发中成本控制一直都得不到有力的保障。在当前阶段，国内大多数的房地产开发商都不太重视项目的前期策划以及设计成本控制，导致后期项目的成本控制很难有效的实现。而要想从根本上解决这一问题，必须要在开发成本控制上下大力气，建立完善的房地产项目成本控制体系，确保在前期的房地产项目开发设计中就做好充分的开发准备，最大程度上保证项目的管理效益。
4房地产开发项目的工程管理
在房地产项目开发中，工程的施工以及安装通常都是
（上接第240页）外包给当地的施工单位来完成的，因此在工程管理的过程中，开发商更多的重视的是对于项目合同的管理以及对工程施工计划、组织安排、资源调度以及施工项目的检查验收等内容。体现到具体的管理内容上，可以从以下三个方面进行阐述：
4.1工程施工成本管理
正如上文所言，当地产项目开发管理中的成本管理是整个项目管理的重点，也是管理的难点，在实际的管理过程中，管理人员需要从决策阶段开始参与到成本控制中，对于工程的施工决策以及方案设计进行全面的参与管理，在前期的决策以及设计阶段就做好相应的成本控制，最大程度上确保工程的整体施工成本得到有效的控制。在后续的工程项目外包中，要进行公开招标，对于参与竞标的企业进行全面的分析，对其提交的标书内容进行全面的分析，综合企业的实力以及口碑选择最佳的施工单位。在后续的施工材料采购中，一定要做到货比三家，一方面确保施工材料的整体性能，另一方面也是确保施工材料的成本最低化。对于工程项目开发的建设施工时整个项目中成本最高的一个阶段，在这个环节的施工中管理人员需要做好对每一道工序的管控，从开始施工到施工完成确保所有的关键工序的施工质量，一次性完工，避免因为施工的不到位而需要进行返工，造成严重的资源损耗，增加工程的施工成本。在施工的工程中，对于施工单位提出的变更申请，一定要进行全面的分析，对于合理的申请在研究可行以后应当第一时间给与回复，如果在研究后觉得可行性不高，也应当在第一时间加以驳回。
4.2项目进度管理
房地产项目开发的进度管理直接关系着工程的施工进度，影响着项目的交付日期，如果对于项目的进度管理不到位，会导致工程在后续的施工中出现赶工的情况，而一旦过于赶工机会对工程的施工质量造成一定的影响。为了确保项目的整体施工进度，管理人员应当根据整体的施工计划制定一个详细的施工进度表，然后将整个项目分解为多个不同的小项目，每一个项目都要给出一个具体的完工时间要求，通过对小目标小环节的进度控制最大程度上确保整体环节的施工进度。
4.3项目质量管理
房地产开发的质量管理关系着建筑的整体质量，影响着住户居住的安全性以及舒适性。在施工的过程中对于工程施工质量的管理主要从以下几个方面入手：首先应当选择一些口碑较好的施工方；其次在进行施工材料的采购时要尽量选择一些品牌材料，并且在材料进场之前做好相应的质量检测；然后在施工的过程中要做好对工程施工技术的控制，加强对项目施工进度的安排；还要进一步完善工程施工的监理体系，加强对工程施工过程的监督管控，避免项目在施工的过程中存在质量问题；最后要重视工程的完工验收，加强对项目施工质量的管控。
结语：房地产开发项目的管理直接关系着工程的整体施工进度、施工质量以及施工成本，影响着开发商以及住户还有管理者的共同权益，因此在实际的施工中一定要重视对项目的开发管理，利用现代化的管理理念以及先进的管理方法，以最小的投入实现最大的收获，促进房地产事业的可持续发展。
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论文作者:王磊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/27
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