浅谈建立动态物业管理档案的必要性
叶 惠*
(邵武市住建局档案馆，福建 邵武 354000)
摘 要： 当前，我国各地房地产发展迅猛，城镇化步伐不断地加快，物业管理也由上世纪末的探索阶段逐步发展到现在的法制化、规范化轨道。虽然我国物业管理已逐步步入规范化轨道，但是物业档案管理相对滞后，尤其是后物业档案管理与蓬勃发展的房地产不相匹配。
关键词： 动态；管理档案；必要性
我们通常所说的物业档案管理是指常规的物业档案资料的管理，即房地产项目竣工验收交付之前材料的管理：物业管理区域核定证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；交付使用的共用设施设备的相关资料；物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；业主委员会办公用房配置证明；属全体业主共有的不动产清单等永久性资料的管理。
6月29日，市人大常委会召开了一次预算绩效管理工作督导会，会上听取了市财政局、市教育局、市城管局、市卫生局等四个单位的工作汇报，深入天门市小板镇两个村实地参观了市城管局“农村垃圾集中处理”项目现场。市人大领导对存在的问题和薄弱环节提出了整改意见，提出市政府每年至少要召开一次预算绩效管理工作专题会议，将预算绩效管理工作纳入政府考核内容范围；各单位要提高认识，组建专班负责这项工作；市财政局要完善各项制度、建立平台操作机制、建立自评报告考评机制、建立动态管理项目机制。
小区物业管理是由建筑物、业主、业主委员会、物业服务企业等几大要素组成。
房地产竣工交付使用后，建筑物、业主、业主委员会、物业服务企业在不断地发生变化，既然有变化，就会产生变化材料，这些变化材料经过整理就是后物业管理档案，即动态物业管理档案。
建筑发生变化的：如上世纪建成的某住宅小区由于受当时经济条件的限制和规划条件的影响，没有建设足够的停车位、充电桩等配套基础设施。随着社会的进步、经济的发展，小区的车辆(包括电动车)越来越多，原有停车位、充电桩根本无法满足日益增多车辆停车、充电的需求，经规划等部门的许可，将小区原绿地整治改成停车位、充电桩，满足了小区业主停车、充电的需求；由于小区建筑均为多层建筑(七层以下)，原来没有安装电梯，随着业主年龄的逐渐增大，登梯越来越加困难，业主迫切要求安装电梯，经规划等部门的许可，重新加装了电梯，方便了业主上下楼；原小区没有安装监控，小区治安案件频发，发生偷盗、车辆碰刮等治安案件(事故)，给民警调查取证和侦破带来困难，在业主的强烈要求下，重新安装了监控。
上述等等的变化，都属后物业管理变化。
子宫肌瘤是女性生殖器最常见的良性肿瘤，也是人体最常见的肿瘤。据尸检资料显示，35岁以上妇女中约20%患有子宫肌瘤，因很多患者无症状或肌瘤很小，临床报道的发病率远较真实发病率低。子宫肌瘤虽恶变率低，但可引起子宫异常出血、腹痛、腰酸、下腹坠胀、感染、压迫症状甚至不孕等多种并发症，严重影响患者身心健康。其病因及发病机制目前仍不十分清楚，目前主要的治疗手段是手术切除。本研究通过观察雌激素受体（ER）、孕激素受体（PR）及 Wilms瘤基因（WT-1）在子宫肌瘤中的表达情况，探讨子宫肌瘤的发病原因和机制，从而为子宫肌瘤的非手术治疗提供科学的理论依据。
如改造后的地下管网、门控、楼控管线坏损维修，若没有工程(施工)竣工图纸，无从着手，根本无法维修；前后业主委员会、前后物业服务企业移交，若没有建立移交档案，因不知哪一届业主委员会任期内、哪一物业服务企业合同期内发生的责任事故，时间界定不清，相互推诿，追责困难；已迁出的业主信息未作变更，新迁入的业主信息又没有建立，业主信息混乱，非常不利小区物业管理。
由于没有建立后物业管理资料档案，导致若干年后，后物业管理资料查找没有着落，给后物业管理留下诸多的后遗症。
业主委员会发生变化的：根据物业管理有关规定，业主委员会每届任期为3-5年，任期届满，必须召开业主大会换届，改选业主委员会。如某住宅小区10年内换了3届业主委员会。前期物业管理期间，房地产开发企业拨给旗下物业管理部80余万元物业管理费。房地产项目竣工验收交付使用后，成立了业主委员会，由于前期物业管理部管理不到位，被业主委员会辞聘。但因前期物业管理部账目不清，成了一堆糊涂账，前期物业管理部账簿既未移交给业主委员会，也未移交给新承接的物业服务企业，给后物业管理留下后遗症，业主委员会几经更迭也未理清前期物业管理部留下的糊涂账。
(7)外卖市场：近几年随着美团、饿了么等外卖软件的兴起，越来越多的商家开始入驻外卖平台，学生的外卖需求也日益增大。
我们通常只对常规物业管理资料建档，只注重常规物业档案资料的管理，没有对后物业管理资料建档，忽视了后物业档案的管理。
业主发生变化的：随着时间的推移，小区业主也在不断的发生变化。有的业主因房屋没有安装电梯、面积小或因子女就学远等原因，需改善住房条件和环境，或因业主病故等原因将房屋转让，已不再是小区业主，新购房户变成新的业主。如某套住房已转让多年，新业主是融资诈骗在逃犯，长期在外，躲避法律制裁。警察在调查该业主信息时，多次向小区业主委员会和物业服务企业征询该业主信息，因小区业主委员会和物业服务企业未建立该业主信息，调查无果，最终还是通过房产登记部门查档确定该业主就是融资诈骗在逃犯。
物业服务企业发生变化的：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般为3-5年，合同期满，必须召开业主大会选聘新的物业服务企业。如前物业服务企业预收部分业主全年的物业服务费和公共水电费，结果合同期未满，被改聘另一家物业服务企业承接管理。前物业服务企业在退出前，将预收部分业主的公共水电费抵扣未收齐业主的物业服务费，移花接木，混淆收费，以及未移交合同期内预收的物业服务费、公共水电费给新承接的物业服务企业，导致新承接物业服务企业收取费用困难。
3.3 肘关节的应用 肱骨外上髁炎是由于长期劳累、外伤、撕裂伤或前臂伸肌总腱部分撕伤，引起局部损伤性炎症肿胀，刺激或挤压神经感受器而引起疼痛[28]。González-Iglesias等[29]对肱骨外上髁炎的攀登者进行MWM治疗，有良好的治疗效果。另研究表明对肱骨外上髁患者来说MWM介入后受试者的无痛苦握力和最大握力均显著增加[30]。
由此，本人认为建立后物业管理档案即动态物业管理档案十分必要。
本人认为，由小区业主委员会作为物业档案(包括物业管理常规档案和后物业管理档案)管理专门机构，及时对改建工程的工程竣工(施工)图、验收资料、前后届业主委员会换届交接资料、前后物业服务企业选聘移交资料、业主变动信息等变化资料进行搜集，年终进行整理，建档保管，方便日后查询。
只有建立齐全的物业管理常规档案和后物业管理档案才是完整的物业管理档案。前业主委员会换届改选后，必须无条件的将物业管理档案完整地移交给新一届业主委员会保管。
[ 参 考 文 献 ]
[1]刘敏.关于优化物业档案管理的问题探析[J].兰台世界，2015(S5).
[2]王博.物业档案管理之路径探析[J].黑龙江档案，2016(04).
中图分类号： G641
文献标识码： A
文章编号： 1006-0049-(2019)12-0226-01
*作者简介： 叶惠(1969-)，女，汉族，福建浦城人，本科，馆长，馆员，研究方向：城市建设档案。
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