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摘要：对于房地产企业来说，政府政策的控制抑制了利润的增长，而其要尽快的回收投资，追逐更大的利润，就必须寻求新的利润增长点。在这种新的环境形势下，房地产企业应当重新进行经营管理重点的调整，将管理的重点转移到房地产企业的成本管理上，从成本上去取得效益。
关键词：房地产企业；成本管控；措施
房地产企业成本的控制和房地产自身的可持续发展战略具有密切的联系，进行有效的成本控制能够推动房地产企业发展战略的实现。此外，房地产企业可以多参考国外的一些先进的经验，利用计算机网络技术等先进技术和设备来进行整个房地产项目的控制，及时的发现问题和解决问题。
一、新时期房地产企业强化成本管理的对策
1.基于“系统成本观”展开全面成本管理。新的历史背景下，要求地产企业基于“系统成本观”展开成本管理。实践中，应强调“全局”同“整体”步调一致，进而构造系统化更强的全面成本管理体系（包括主要对象、相关内容及可用方式）。市场经济背景下，企业产品竞争力的强弱，关键在于其成本管理是否局限于其产品生产过程，其内涵是否由传统的“物质产品”成本向“非物质产品”成本扩展。只有确保成本内容管理手段的严格、细致，才能借由其产品竞争力的增强，巩固企业的竞争优势。
2.完善成本管理组织管控体系。鉴于现代成本管控需要，房地产企业应成立专门的“成本管理领导小组”，其成员应包括：财务总监、预算经理、各部门主要负责人，该小组直接向总经理负责，其主要职责一是在总经理指导下，负责日常成本管理；二是领导并指导企业进行全面成本管理，并适时做出科学决策。需要强调的是成本管理能否积极、有效，其另一个关键点则在于能否得到各部门成本管理人员的积极配合，使其成本管理控制体系更为完善。完善的成本控制体系要求首先在目标成本定位准确的情况下，各主体的责任体系明确；其次，可实现各业务过程的适时追踪；再次，企业内部竞争机制有效，成本责任制及监督考核机制完善。
3.强化财务分析及财务控制。房地产企业资金相对有限，因此在其开发过程中保障项目投资需要就格外重要，而提高资金使用率，衔接好投资及回收现金流就是最有效的方法。所以，房地产工程施工应强调计划使用资金，便于财务部提前筹集及分配资金，以降低资金成本。此外，应加强预测利率变动等宏观经济形势，强化投资决策分析、投资风险分析和财务控制；强化工程成本分析，掌握开发节奏，尤其注重项目各项费用指标控制。总而言之，应从事前到事后全面监督企业经营活动及经济业务，以便于降风险至最低，最终降低成本获取经济效益最大化。
4.以“信息化”为背景，实施精细化管理。现代成本管理中，“精细化”管理理念越发受欢迎。这是因为，它的确能有效促进企业的成本管理更上一个台阶。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在房地产企业中，“万科”是第一个尝试基于信息化背景使用精细化成本管理的企业，并获得了成功。可见，“精细化管理”思想对房地产企业的成本管理而言，是非常适合的。因此，新时期，房地产企业应以信息化为背景，实施精细化管理。在成本管理平台搭建的过程中，应以信息化为手段，系统管理成本信息，包括资金计划、合同、变更签证、结算、付款，等等，同时应确保各层管理者及时查询到相关信息。
二、房地产项目成本管控的措施
（一）项目工程准备阶段
项目工程准备阶段的成本管理控制工作，要把握好项目筹划和项目计划这两个阶段。一是项目筹划阶段。这个阶段的成本管控就是指项目决策的成本管控。科学地进行项目筹划、市场调研以及投资活动评估和分析是进行成本管控的主要前提。因此，项目筹划和决策人员必须做好以下工作：企业开发商要做好项目开发和投资的类型、客观环境、市场价值和技术指标等方面的内容，且对市场消费情况和产品利润的增长空间等方面展开市场调查，为科学的投资方案制定提供数据参考；此外数据的分析人员还要在前期调研的基础上对项目开发和投资进行科学的估算，决策者通过综合各项因素制定出项目的决策方案，并在实施项目后进行准确的工程造价。二是房地产企业成本管理控制工作中项目设计阶段占据非常重要的位置，通过设计科学合理的项目方案不仅有利于企业降低投资成本，还可以加快投资资金的回收，促进企业的项目工程得到最大化的经济效益。因此在前期的设计阶段，要充分利用市场上的资源合理选择优质的设计公司，并在设计的过程做好相关的把关工作，注重在设计过程中对限额设计的重点应用，保证项目工程的设计方案具备经济合理性和实施的高效性。
（二）项目施工阶段的成本控制
1.企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。2.加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
3.坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
4.对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
5.加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
6.此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
（三）项目结算阶段的成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
结束语
综上所述，为了促进房地产企业开发的项目工程达到更好的成本管控效果，应该从开始投资活动到最后竣工阶段完善成本管理控制的工作，要求循序渐进地进行工程地建设，保证能够顺利完成工程建设，积极运用专业的房地产技术人员对动态的市场变化进行实时的分析和总结，熟练掌握市场变化的有效规律，最大化对投资环境进行优化。
参考文献
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[3]司君婷，邢克杰.浅谈小城镇房地产开发的问题及对策[J].中国经贸.2012（10）
论文作者:刘杰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/3/2
标签：成本论文; 项目论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 阶段论文; 工程论文; 企业论文; 《建筑学研究前沿》2017年第27期论文;