旅游主题街区的发展趋势与开发策略，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,街区论文,策略论文,主题论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从1998年开始推行住房商品化、房产开发市场化以来，国内房地产市场得到迅猛发展，房地产开发呈现出多元化和个性化发展趋势，休闲地产、体育地产、旅游地产等各种概念地产日益受到市场的欢迎，以旅游、商业为题材的旅游主题街区地产开发模式逐渐在全国盛行。
上海南京路可谓是国内旅游主题街区的先驱和典范，这种具备旅游、休闲、购物等多种功能的主题街区承载起城市文化的一种原形，成为城市的商业文化名片和现代城市运营的点睛之笔。其实，商业街区自古以来就有，并经历了漫长的发展历程，但这种旅游主题街区与一般的商业街区和商铺是两种完全不同的概念，独具特色的旅游功能决定其特定的生存条件和获利方式，在房地产、商业和旅游几大行业竞争都异常激烈的今天，只有采取符合其内在规律的开发策略才可能取得成功。
旅游主题街区的投资魅力
能够为众多的利益相关群体带来利益是旅游主题街区最大的投资魅力所在。近些年来，旅游主题街区备受开发商和投资者的追捧是因为其独有的生存条件和潜在的巨大升值空间，同时旅游主题街区也能够给政府、社区和游客等都多个利益相关群体带来好处，主要表现在以下几个方面：
1、凸现文化特色 旅游主题街区是城市文化原形的一种再现。随着城市化进程的加快，城市的风格和特色正在被现代化的商业气息所替代。在保护和发掘城市历史文化的趋势下，旅游主题街区作为城市历史文化的缩影，受到政府和社会各界的关注。
2、塑造城市名片 随着旅游活动的日益频繁，城市居民休闲和外地游客旅行在城市空间积聚，都市旅游成为各大城市的一大经济“助推器”，然而随着城市个性的消亡，现代城市急需要寻找自己的个性和特色，像香港“动感之都”、“购物者的天堂”、澳门“东方的拉斯维加斯”等。旅游主题街区以其独有的个性承载都市旅游的核心，它可以成为政府和投资商共同打造的“城市名片”、“都市窗口”。而旅游主题街区的建设正逐步改变着城市的形态，像美国第五大道、上海南京路、西安东大街、广州北京街、上下九路都是城市最具魅力、最繁荣的商业主旋律，成为游客了解一个城市的窗口、市民休闲娱乐的主要场所，投资旅游主题街区迎合了市场的需求和城市营运的需要，开发商和投资商能够得到政府的大力支撑，并从“要素积聚”、“形象效应”中获得更多的商机和利润。
3、提升区域价值 旅游主题街区能够从商业经营中获得可观的利润，但是给开发商和政府带来利润更多的则是其区域价值的提升。旅游和商业的繁荣，必将带来大量的人流、物流和资金流，从而逐步形成一个城市的商业中心、文化中心和金融中心，吸引着更多要素的积聚，区域配套设施也都随之逐步完善。依托旅游主题街区的建设，不仅可以提高街区本身的品位和人气，同时也带动了其周边地段的环境改善和地价升值，不断强化城市中心的价值和凝聚力。繁华的旅游主题街区总是占据每个城市财富的最高点，这就意味着在有限的空间内能够获得更多的收益，通过提升区域价值来盘活城市资源和提升城市功能的有效途径。
旅游主题街区的主流形态
从旅游主题街区的经济规模和地理区位来看，目前主要有两大类：大型商业街区和历史商业街区。大型商业街区是传统商业的聚集地，即所谓的城市商业中心区(CBD，Central Business District)；历史商业街区一般多是对城市历史文化街区的改造，历史文化结合现代商业构成了对旅游者的两大吸引力。从旅游主题街区的主题选择来看，目前比较流行和颇受投资者偏好的旅游主题街区主要有三大主流形态：
1、商业休闲类 主要是以购物作为街区的主题，如英国利兹中心商业街、澳大利亚的棕榈广场、香港铜锣湾、北京王府井、上海南京路等。
2、文化娱乐类 文化娱乐类的旅游主题街区主要是以休闲娱乐作为主题定位，随着城市社区生活空间的相对隔离，城市居民对休闲、娱乐及其他居住文化需求的不断增加，以音乐文化、艺术文化、吧文化、影视文化、餐饮文化等多种素材为主题的街区成为城市休闲的理想场所，如上海新天地、沈阳西塔街、深圳布吉东大街等。
3、人文景观类 人文景观类的旅游主题街区主要是以历史文化作为主题，是城市文化渊源历史文化的积淀，同时兼备旅游、商业功能，在现代城市旅游中是比较宝贵和稀缺的旅游资源，如法国的香榭丽舍大街、英国温莎街、上海泰康路、苏州观前街等。
旅游主题街区的开发策略
从旅游业发展趋势来看，旅游主题街区必将成为未来城市旅游、商业和房地产发展的核心区，其潜在的发展潜力也正逐步为众多的投资商所认同和赏识。然而，高回报的背后也隐藏高风险。主题街区的开发必须遵循一定的规律，采取科学的开发流程与投资策略。
1、超前的投资眼光 投资旅游主题街区要想做到有“先见之明”，必须在开发前明确五个定位，即：区域价值定位、发展主题定位、客源市场定位、项目功能定位和规划设计定位。用发展的眼光看待区域价值的提升，通过这些全面的定位分析结果，才能准确预测到未来发展的趋势，找到最合适的投资区位、投资项目和投资渠道。旅游主题街区的投资在一定程度上受到政府行为的影响，同时受多种错综复杂因素的遮蔽而较难识别，关键在于开发商能否捕捉到其中的机遇，如北京怀柔将建成包括酒文化博览区、酒文化主题街区、山水天地不夜城、旅游配套娱乐区4大主题区域，四川乐山将建成首座“吧文化”主题休闲街区，都是基于以上诸多因素的判断对主题街区做出的超前投资决策。
2、独特的设计理念 设计理念是旅游主题街区发展的灵魂，取决于设计师对旅游主题街区本质的认识和地脉、文脉的把握。设计理念的提出建立在充分的调查研究基础上。通常旅游主题街区的主题策划需要考虑其商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化，要求理念的设计要在原有街区的历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。
由于中国历史上许多城市都经受了外来文化的洗礼，因此，国内旅游主题街区的设计理念正呈现出保留欧美风格的趋势，并以这种国外的异样风格引领主题街区的文化潮流。分析其内在根源还是在于中西文化的巨大反差给消费者带来的新奇。如“吧文化”本来是一种舶来品，现在逐渐成为商务交流、休闲娱乐的主要场所；“扬州新天地”主题街则意在建设凸现扬州浓厚的历史文化背景，在旧建筑保护与开发、道路交通体系、建筑风格的完善与突破方面都有所创新。
3、长远的发展规划 旅游主题街区的开发是一种长线投资，并且是在长期的磨合和积聚中实现价值的提升。旅游主题街区的成功打造，关键在于前期对旅游、商业、配套设施的大量资金投入等，以聚敛人气、财气和名气，其主要的盈利方式主要在于地价的上涨和品牌的溢价，因而需要长远的整体规划，规范主题街区的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，实施旅游主题街区的分阶段开发，并为获得未来的更大收益留下足够的发展空间。
旅游主题街区的发展规划主要由商业规划、环境规划、景观规划、交通规划和土地利用规划等内容组成。国内旅游主题街区大部分是在原先基础良好的商业街区上改造的，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌，在新的市场需求和发展格局下，急需制定长远的发展规划以扭转经营效益日益下滑的局面。2002年北京东城区提出了以完善功能、调整结构、提升档次、营造环境为切入点的王府井旅游主题街区的升级战略，实际上是对其发展规划的一次修正和完善，取得显著的成效，让这条历史古街焕发出全新的活力。
4、合理的功能布局 合理的功能布局有利于形成不同类型和主题的功能设施在空间上形成积聚效应，一方面可以形成不同主导功能的区域单元，强化主打产品对游客消费行为的有意识引导，集中为消费者提供多样选择的空间以促进其消费，同时可以设置方便快捷的道路系统使其相连，以便吸引游客停留更长时间以增加整条街区的经济收入；另一方面，集中功能布局可以方便对旅游主题街区的管理，按照设定的主题定位进行招商以形成街区自身的特色，同时可以对污染物进行集中处理和连续控制，合理规划垃圾、停车场、出入口等设施。
上海南京路从1851年开始建设，作为民族商业的发祥地，现代商业街的灵魂是它特有的文化内涵，设计师们将南京路划分为三大功能带：从外滩到河南路叫作“海上情怀”，保留了大部分二三十年代的建筑；从河南路到西藏路，主要是南京路商业步行街，定位叫作“都市时尚”；从西藏路向西叫作“明日之约”，重点发展文化休闲，整体上形成了购物、旅游、商务、展示和文化等多功能相互协调的布局。
5、规范的运营管理
“定位招商”策略。主题街区不单纯是房地产开发，而是涉及房地产和商业两个专业，因此，主题街区的实施不是把商铺租出去就可以的。“招商不是出租商铺，而是根据前期主题街区的定位，按要求寻找合适的商业”，这就是目前一些项目的商业街出现前期策划和后期实施有出入的主要原因，主题街区光靠前期策划不够，重要的是后期必须有专业的机构对它进行管理。
“合理布局”策略，在街区主导项目的布局上，应该考虑选择一些主导招商项目适当集中布置，集中布置有利于扩大商品覆盖范围，方便购物者对款式、质量和价格等进行比较。同时各种经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力；核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到旅游主题街区的形态，经营主体的位置需要最先确定。大型商业地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
“统一运营”策略，运营管理是商业街运营的核心，是商业街收益和物业价值提升的源泉。现代旅游主题街管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，不能统一运营管理的商业街项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
以旅游主题街区形式出现的城市运营和地产开发模式，在国内还处于起步发展阶段，还需要在实践中不断总结成功的经验，同时更需要优秀的城市运营商和策划者以及政府的共同努力。