郊区购物中心——中国零售业的下一个亮点，本文主要内容关键词为：购物中心论文,郊区论文,亮点论文,中国零售业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自改革开放到90年代初，百货商场占据了主导地位。从90年代初开始，超市和便民连锁店对百货商场形成了一定的冲击。90年代后期，由于受东南亚金融危机的影响，中国国内市场需求不振，人们的购买力水平不断下降，仓储式超市（俗称量贩或大卖场）应运而生。从目前来看，这种零售业正在全国勃蓬发展。可以预见仓储式超市在未来45年内将竞争激烈，逐渐失去其新意。人们不禁要问，什么零售业态将替代仓储式超市成为中国零售业又一新亮点呢？笔者认为它就是郊区购物中心。
郊区购物中心是指位于郊区附近集购物、娱乐为一体的大型零售组织，它不同于百货商场而位于郊区，它也不同于仓储式超市而具有娱乐功能。之所以说郊区购物中心会成为我国零售业态的又一亮点，是基于以下原因：
1.城市人口不断向郊区转移。改革开放以来，中国人口流动的一大趋势是农村向城市移动，城市人口迅速增加。城市人口的增加，对住房的需求日益迫切。为了解决众多人口的住房，房地产公司纷纷在城市郊区附近兴建住宅小区。随着郊区附近人口的不断增加，使郊区的商业机会大大增多。这一发展趋势在美国已被印证，美国早在1950年郊区人口占全国总人口的比重就达1/4，1960年上升为1/3，到1990年则增长到1/2，就是说美国有一半的人口居住在郊区，美国已进入“郊区世纪”。正因为如此，美国的郊区商业最为发达，1998年，美国已有郊区购物中心31480个，郊区购物中心的销售额大约占全美整个零售销售额的2/5。同样，中国城市人口的郊区性移动，使效区购物中心的产生已是早晚之事。
2.城市中央商业区的购物环境日益恶化。近年来，由于我国城市人口的急剧膨胀，城市人口的密度加大，造成交通挤拥，城市空气污染日益加重，环境不断恶化，这一切都使城市中央商业区的购物环境日趋糟糕。相反，城市郊区交通便利。空气清新。在郊区购物不仅降低了郊区人的交易成本，而且免受城市中心区的嘈杂。因为现代人购物不仅仅考虑商品的货币成本，而且要考虑购物的时间成本、精神成本和体力成本。
3.随着人们收入水平的不断提高，消遣、娱乐的需求日益迫切。近年来，随着人们收入水平的提高，人们用于娱乐方面的支出占家庭收入的比重越来越大，特别是在我国实行双休日之后，娱乐需求日趋上升。但是，由于家用轿车在中国没有普及，绝大多数中国人还不能像西方人那样驱车远游，每到双休日绝大多数人只能在本城市找地方游玩，这样，具有购物和娱乐双重功能的大型郊区购物中心，将会是中国城市人的首选之地。
4.从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意选择郊区的商业机会。近年来，随着城市人口的不断增长以及法人企业的不断增加，造成城市中心地带地价暴涨，使在这一地带商业投资的成本日益上升。作为从事零售的商业投资，从某种程度上说是一种土地密集型的。因为建一个商业零售场所，除了需要有宽敞的经营场地以外，还要有门前广场、停车场，以及邻近仓库，有的还包括职工住宅。这一切都会造成前期投资成本的增加，为日后的经营添加负担。所以说，投资人把商业网点布局在郊区，或者原来的大型商场把经营场地进行变卖转移到郊区都有可能提高投资的收益率。
5.从回避竞争的角度考虑，郊区也会成为商业投资的优选之地。传统的大型商场大多是布局在城市的中心和繁华地带，最典型的例子就是郑州的二七广场附近，在方园不到1公里的范围内，聚集了郑州市百货大楼、亚细亚商场、商城大厦、华联商厦、天然商厦、金博大厦和郑州友谊商场7家规模巨大的商场。这种布局的集中性使它们的商圈具有雷同性，即它服务的顾客构成完全相同，服务的顾客越相同，它们竞争的程度就越激烈。各大商场激烈地竞争使它们耗去了巨大的竞争成本。它们竞争的根源最主要的就是布局太集中，造成商圈雷同。相反，郊区购物中心则不会存在这一问题，因为，郊区是沿城市四周，它不会造成网点布局的聚集和商圈的雷同。