房产税改革试点效应分析，本文主要内容关键词为：改革试点论文,效应论文,房产税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、在房价飞涨背景下推出房产税改革试点是完善我国财产税制度的最好时机
2011年1月，上海市、重庆市两地同时推出房产税试点方案，彰显我国完善财产税制度的决心，以及国家平抑房价、推动房地产市场走上良性发展轨道的决心。
导致我国房价飞涨的因素很多，其中，投资、投机性需求以及地方政府的“土地财政依赖症”占有较大的比重。在人民币汇率持续走高的情况下，追求暴利的国际热钱不断涌入我国楼市，人民银行的报告认为，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15％。①在国内投资渠道单一、CPI居高不下的情况下，国内富裕阶层和略有盈余的普通百姓也将资金投向楼市。这种投资、投机性需求导致的结果是大量空置房屋的存在，这种情况在北京市、上海市、深圳市等一线城市尤为严重。然而，地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的更深层次原因。
房产税是国务院在1986年发布的，是我国财产税系中的一个重要税种，由于多种原因目前在我国工商税收中比重不高、份额较小，此时推出房产税改革试点方案不仅有利于增加地方政府财源，增加房屋的持有成本，降低投资投机性需求，而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时机。
二、房产税改革试点方案效应分析
(一)上海市房产税改革试点方案效应分析
上海市房产税改革试点方案(以下简称“上海市方案”)在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积后，对新购第二套房征税。很明显，上海市方案的着力点在于打击外地炒房客和本地居民的投资、投机性需求，对上海市房价的影响取决于投资、投机性需求结构及其在商品房总需求中所占的比重和政策的执行力度。0.6％～0.8％的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持有成本，这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的需求量。但是，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团作用不明显。2011年1月26日国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)(以下简称“新国八条”)明确规定不准购买第三套住房，如果严格执行政策，对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。
(二)重庆市房产税改革试点方案效应分析
重庆市房产税改革试点方案(以下简称“重庆市方案”)规定对高档商品房和独栋别墅按0.5％～1.2％的税率征房产税，获得的房产税收入全部用于公租房的建设。很明显，重庆市方案对高档商品房和别墅的价格有所抑制，对促使房产商减少高档商品房和别墅开发，增加普通商品房的供应有一定的作用。
重庆市方案对高档商品房的界定是住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房，目前发布的前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价是每平方米9941元。这会使得一些房产商把房价控制在每平方米9941元以下，有助于抑制房价的上涨速度。这种通过抑制高档商品房和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡，但从重庆市的实际情况来看，由于高档商品房和别墅不多，普通商品房能增加的供应量还有待观察。
重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，按0.5%税率征税。这是给市外投资、投机者增加炒房成本，其作用和上海市方案类似，在“新国八条”的配套执行下，效果会更明显。
重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、投机性需求所占的比重。配合“新国八条”，房产税方案对抑制投资、投机性需求有一定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度的上涨。
除了有调控房价的作用，重庆市方案还有均贫富的作用。据2010年的统计数据，重庆市200平方米以上的非独栋大面积住宅为33549套，总面积898.3万平方米；高端住房为1900套，总面积83.1万平方米。根据重庆市有关部门的估算，开征房产税可以获得大约1.5亿元的收入，有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉租房的建设。②
(三)结论
综上所述，虽然上海市和重庆市的两套方案都没有能解决地方政府的“土地财政依赖症”，但都考虑了给普通居民以基本的居住权，着力点都在于打击投资、投机性需求，重庆市增加了从富人借钱资助穷人的均贫富功能，使税收的宏观调控功能不断增强，是财税制度的一大改革和进步。
三、当前房产税还需要进一步完善
(一)征税范围不宽
一是从试点区域来看，仅有上海市和重庆市，没有在全国范围内施行，极易导致暂不征收房产税的地区房价快速上涨，损害老百姓的利益。二是从征税对象来看，主要针对新购商品房和少量的存量房产(独栋别墅和高档商品房)，没有对所有购房者征税，没有触动既得利益者，既不符合“宽税基”的税改原则，又带来了不公平。
由于税基不宽，按照当前房产税改革试点方案征收的房产税收入较少。比如，按照目前的重庆市方案，2010年重庆市大约会有1.5亿元的房产税收入，而2009年重庆市通过招拍挂成交土地金额373亿元，占财政收入的32.71％。③2010年我国土地出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％，占到全国财政收入的33.75％，占地方本级财政收入的50％以上。④所以，当前的房产税收入不可能成为土地财政的替代品，更大的可能是房产税作为地方政府的补充收入，与“土地财政”并行。
(二)计税依据不尽合理
目前上海、重庆两市的试点方案均是以房产的交易价格为计税依据，这是不符合财产税特征的。财产税的一个重要特征是按财产的现有价值征税，房产作为一种资本性货物，它的价值是随着时间的变化而不断变化，对房产征税就要体现它随着时间不断变化价值的特性，所以，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价格而不是其静止不变的交易价格。
(三)房产税的免税面积有待进一步研究
免税面积反映的是政府对居民拥有自住房的标准以多少为宜。本文认为，这个标准与经济发展速度、小康生活标准、当地人口规模与当地住房供应量之比等因素均有关系。一般来说，经济发展速度越快、小康生活标准越高，免税面积越大；当地人口规模与当地住房供应量之比越大，免税面积越小。上海市人均免税面积是60平方米，重庆市是每户180平方米或者100平方米，由于考虑了每一个家庭人口数量的差异，免税面积用人均数比用家庭为单位更科学，后者容易导致离婚率上升。但是，人均60平方米的免税面积是否合适，有待进一步观察。
(四)税率是否恰当有待观察
上海市采用0.6％的固定税率，重庆市则采用0.5%～1.2％的累进税率，由于税基的巨大差异，单纯从税率来讲，无法比较税负轻重。本文认为，房产税税率的科学设计是完善房产税制度的一大难点。一般说来，税率的设计取决于征税的意图和购房者的承受力。在当前地方政府事权与其财力极不匹配的情况下，完善房产税制度，给地方政府提供稳定财源是完善房产税制度的一个主要目的，这种情况下，税率的设计应主要取决于购房者的承受力，承受力越高，税率越高；反之则越低。从这个角度讲，由于商品房的档次存在较大差异，本文认为实行累进税率比固定税率更为合适。但是，税率的高低、税率档次的设计还需要在实践中反复摸索。上海市、重庆市房产税改革试点提供了一个良好的实验场所，通过验证，找到合适的税率推广全国。
四、完善房产税的对策建议
(一)通过试点完善房产税税制设计
通过上海市、重庆市房产税改革的试点，寻找合适的人均免税面积、税率及其档次，力争做到不管各地房产税税率有无差异，各地房产税的税收负担基本相同。按照房产的评估价格征税，将征税范围扩大到超过免税面积的所有购房者，并将征收范围尽快扩展到全国所有城市，使房产税逐步成为地方政府的稳定财源，为地方保障房建设、促进收入公平分配作出贡献。
(二)加快房地产评估机构建设
完善房产税制的一个重要环节是把计税依据从交易价改为评估价，而如何对存量房进行统计与评估是一个难题。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府以免费或者极其低廉的价格划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖的并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让七十年或四五十年土地使用权盖的商品房。所以，要加快房地产中介评估机构的建设，为以房地产评估价格为计税依据打下基础。
(三)建立健全房地产信息管理系统
协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册，完善全国房地产信息管理平台，使每一户居民的房地产资料都能从这个信息系统中找到，达到充分的信息共享，为在全国范围内推行房产税改革打下基础。
(四)强化税收征管
明确房产税的课征对象，依此制定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体，建立强有力的税收征管体系和科学完善的财产认定、评估、征收以及执行的程序，确保房产税改革成功。
(五)公开房产税的用途
借助房产税改革，有利于推进地方财税制度改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。
注释：
①http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101017pnp.html.
②http://www.mlr.gov.cn.
③http://www.cqreal.com/trade2000/FWDJZX/index.asp.
④http://www.mlr.gov.cn.