摘要：本文阐述了房产测绘中实测与预测的内涵，结合预测绘与实测绘面积产生差异的原因分析，我们提出了提高房产测绘面积准确性的对策：一是建立一支高素质的测绘队伍，二是认真检查房产预测绘所依据的施工图纸和其它资料，三是做好房屋数据采集工作，四是实行业务会商制度及业务监督制度，五是关注成果资料的检查验收。
关键词：房产测量；预测绘；实测绘；误差；归因分析；对策
一、引言
运用测绘科学技术，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，根据房地产行业管理的要求和需要，对房屋和宅基地的有关信息进行调查测量，了解地理位置，房屋及宅基地的物理特征、权属状况等相关内容，专业测绘是房地产测绘，房地产测绘是采集和表达。与其他调查相比，房地产调查具有许多特点。最重要的特点是房地产测绘成果是解决产权纠纷的重要依据，具有法律效力。由于建筑面积测量精度高，房地产测绘不能从地图上进行测量，因此必须在实践中进行测量和计算。可以看出，房地产测绘成果的可靠性是房地产成为合法有效数据的重要前提。近年来，越来越多的人关注房地产行业，一种使用时间长、不易损坏、商业价值巨大、不动产的特殊商品。随着人们对房地产的日益关注，公众对房地产的关注也越来越多。同时对实用性和测量方法也提出了更高的要求。
二、房产测绘中实测与预测概述
房屋实测是指开发公司委托具有房地产测绘资质的测绘单位，经房屋竣工验收后，经房地产行政主管部门批准，按面积对房屋进行现场测绘。按照房产测量规范及竣工图纸、技术变更单、预算资料进行测量。
房屋预测面积是指具有房地产管理部门批准的房地产测绘专业资质的测绘单位，受房地产开发公司委托，在商品房预售中，根据申请后的建筑图纸尺寸进行测绘。批准规划校对，根据房地产测量规范的要求，参照房地产开发部门提供的公用区域使用说明，尚未完成商品房预算面积可供房地产开发商用作房地产项目宣传的建筑面积数据，也可用于商品房预售和网上备案。
三、预测绘与实测绘面积产生差异的原因
1.套内功能空间规划变更
在完成商业建筑预测和制图手续后，由于各种原因，对规划图进行了修改。商品房的功能空间包括卧室、起居室、书房、餐厅、过道、厨房、卫生间、壁橱、储藏室、阳台、浮动窗等，功能空间大小或空间布局的变化将影响覆盖面积的变化。更常见的变化是阳台，阳台由封闭阳台改为覆盖内部空间。
2.设备功能用房发生变化
在商品房内，配置的设备功能一般包括：电表房、电信房、采暖房、物业配电房、消防水池、换热站、水箱房、消防控制室、排水管井、电井、排风机、供气室、泡沫罐室等。在前期规划设计中，由于与设备安装主管部门对接偏差，导致后期施工中发现设备间不能满足要求，必须进行相应变更。常见的变更有电业局发现原设计变配电室放不下变配电设备，要求将变配电室尺寸加大。热力主管部门发现换热站直通室外的排风井离住宅太近，要求整改。电信部门要求电信间离水暖井有一定距离，要求必须变更。这一系列的变更完之后，商品房参与分摊的面积会发生变化，商品房的实测绘与预测绘的面积差异出现。
3.商品房的使用性质变更
房子的使用性质决定了它的共享形式。如果一幢建筑物的一层是住宅，它应该参与交通核部分的公摊。但是，如果房子的使用是办公室，就不需要参与交通核部分的公摊。规划面积计算规则与测绘阶段面积计算规则不同，规划批复功能用房建筑面积会有一定的差别。对于按规划面积配备的配套管理用房，后期由于面积计算规则不同，会出现面积不符。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆开发建设单位会因此提出变更。
4.测绘机构测量队伍素质不同
由于测绘机构单位管理水平、测量水平不同，测量人员专业素质层次不齐，对规范、法规理解不一致都会造成测绘结果的不同。对于同一个项目图纸，依据相同的规范，不同的人来绘图、计算面积，结果是不一样的。同时在进行现场测量时，现场测量受到的干饶因素较多，天气、光线、温度、湿度都会影响到测量精度。对于一个经验丰富的测绘人员，可以驾驭不同的环境而得到精确的测量值。而测绘经验较少的，得到的测量数据偏差就要大一些。再者在每项具体的工程中，由于工作程序的规范性，质量意识强弱，仪器设备更新情况，都会造成观测数据不同。同时，在面积计算过程中，测绘人员低估并错过了该区域，导致建筑面积的误差。面积计算的粗糙度也导致测量阶段中区域的不准确性，并且扩大实际测绘区域和预测区域之间的差异。
四、提高房产测绘面积准确性的对策
1.建立一支高素质的测绘队伍。房地产测绘工作专业，全面，测绘员不仅需要掌握测绘知识，熟练使用测绘仪器，还要掌握建筑设计知识，建筑测绘等方面。他们还需要了解规划和设计，产权和管理等。因此需要引进一定数量的测绘专业技术人员，提升测绘单位人员素质。还应对房产测绘专业技术人员做好积极指导，在工作建设中加强锻炼，不断提升业务能力和业务水平。同时加强职业道德建设，提高房产测绘工作人员的职业道德水准和风险责任意识，杜绝测绘工作人员弄虚作假、与开发商勾结，损害购房者利益的行为。
2.认真检查房产预测绘所依据的施工图纸和其它资料。首先看委托单位是否取得了规划许可，施工图纸是否获得了规划部门批准。未经规划部门批准的施工图纸不能够作为房产预测绘的依据；其次，这取决于计划的总体规划是否与建设计划一致。如果计划总体规划的数据与施工计划的相关数据不一致，委托单位需要对规划部门进行更正或提供说明。
3.做好房屋数据采集工作。设计图纸尺寸包括轴线尺寸、外墙尺寸、阳台尺寸、圆弧尺寸等。在实际工作中，一般采用轴线尺寸进行绘图、计算，同时仔细核对外墙尺寸，定义好外墙数据。特别是对于弧线及不规则图形，需要参照设计图纸的电子版，按照比例复制到绘图软件上作为参考。
4.实行业务会商制度及业务监督制度。对于较复杂的房屋，实行业务会商制度，对房屋尺寸、公用部位定义及使用功能、共有建筑面积计算及分摊等问题，按照国家技术规范标准，实行集体讨论决定。同时，通过独立于测绘队伍的专业技术人员定期抽查，建立业务监督制度，确保测绘成果的公平、公正、公开。
5.成果资料的检查验收。严格执行房地产测绘成果二级检验、一级验收制度，即过程检验、竣工验收。一级检查为过程检查，在全面自检、互检的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担，检查采用全数检验。二级检查由测绘单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行，采用全数检验或抽样检验。二级验收工作通过后，由房地产测绘单位主管部门进行验收。验收报告应在二级验收工作完成后分别编写。
五、结语
做好住房面积测量工作，最重要的是不断提高房地产测绘机构人员的专业技术水平，加大复合型人才的培养，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，完善质量检查保障体系，不断加强测绘机构之间的交流学习，增加人员和制度建设。
参考文献：
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论文作者:沈威凯
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/14
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