房价快速上涨情况下的政府选择——“日照模式”的适用条件及新加坡住房制度的启示，本文主要内容关键词为：日照论文,新加坡论文,住房论文,启示论文,情况下论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住房保障的“日照模式”及其优点
“日照模式”，就是山东省日照市在保障普通居民基本住房条件方面探索的一种新模式，是在不改变现有经济适用住房政策的前提下，将政府建经济适用住房的优惠变为对居民的购房补贴。即每年将省政府批复的经济适用住房建设用地，交由国土资源部门通过招标、拍卖、挂牌公开出让，将所得土地净收益划归财政专户管理，作为经济适用住房购房户的专项补贴费用，对购买新建商品房或二手房的符合条件的低收入家庭进行货币补贴。也就是说，就是政府不直接划拨土地用于经济适用住房建设，而是将土地收益的一部分拿出来，以货币形式补贴给符合条件的普通低收入居民，在居民买房时，由政府向开发商支付部分房款的模式。这种方式实际上是把一般情况下的政府对低收入居民的补贴由“补砖头”改变为“补人头”。
“日照模式”的优点较为明显：一是便于居民自主安排生活。获得补贴的居民可以根据自己和家庭成员的就业、就学、就医及生活方面的其他特殊要求选择居住地，而不是被动地购买政府提供固定地点的经济适用住房；二是由暗补变为明补，可以更大程度地将政策透明化，降低了经济适用住房建设、资格审查、分配等方面的成本，有利于保证政策的公平性；三是对居民的补贴更加精确，有多少人就领多少补贴，而不是像直接补砖头那样，因为每套住房的不可分割性，而导致相同条件的居民享受补贴的多少不一。
但是，我们也应清醒地看到，“日照模式”能够有效地发挥作用是有其前提条件的。本文拟从分析住房分配货币化基本原理入手，揭示住房补贴、职工收入和房价之间的关系。
二、住房补贴、职工收入和房价之间的关系
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)确定的原则，房价收入比是否超过4倍是是否发放住房补贴的条件，家庭合理负担房价与经济适用住房价格之差是发放多少住房补贴的基本依据。
全国80％以上大中城市的住房补贴方案与中央国家机关思路相同，其余城市住房分配货币化方案的基本原理也与中央国家机关相似，因此，我们以中央国家机关的方案为例来阐述我国住房分配货币化的基本原理。中央国家机关的住房补贴标准是根据北京市经济适用住房平均价格和职工合理负担额确定的。具体方法为：
根据房价收入比4倍的原理，确定职工合理负担额：
职工合理负担额=职工年收入×4÷60(1)
式(1)的结果为职工在目前实际收入水平情况下买房时能够负担得起的房价；
而职工买房时，实际负担的房价=经济适用住房价格÷2(2)
即夫妻双方各承担一半的房价。
因为职工合理负担额和职工买房时实际负担的房价之间有差距，国家或单位应将这个差距给予补贴，帮助职工买房。
所以，住房补贴额=(2)-(1)(3)
《中共中央办公厅、国务院办公厅转发建设部等单位＜关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见＞的通知》(厅字[2005]8号文件)对《中共中央办公厅、国务院办公厅转发建设部等单位＜关于完善在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案＞的通知》(厅字[1999]10号文件)所确定的住房补贴额度进行了调整：
职工合理负担额=职工年收入×4÷83.4(1’)
职工买房时应该负担的房价=普通商品住房价格÷2(2’)
住房补贴额=(2’)-(1’)(3’)
将(1’)(2’)(3’)合并得到
住房补贴额=普通商品住房价格÷2-职工年收入×4÷83.4
以S代表住房补贴额，P代表普通商品住房价格，I代表职工年收入，则
S=P/2-I/21(4)
式(4)中，系数大的变量的变化引起其他变量变化最为敏感，如P变化为2P，那么要想维持S不变，i的变化必须为21I。比如，在住房补贴标准不变的情况下，如果北京市的房价升高1000元/平方米，相应地，职工年收入应提高10500元左右，才可以负担得起已经升高的房价。
下面我们就逐一分析式(4)中的三个变量，即房价P、收入I和补贴S。
(一)房价P的变化。我国各大城市的房价定价经历了三个阶段：2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，即成本加合理的利润；2001年至2003年，走向火热的楼市选择的是市场定价，即房价基本由供求关系决定；2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价的阶段。
以北京市的房价变化为例，从1997年到2004年，房价上涨了2637元(从4000元/平方米到6637元/平方米)，而北京市建委发布2005年年底的期房价格，北京城八区普通住宅期房预售均价超过了7500元/平方米，平均增幅为9.9％，郊区县预售均价接近5000元/平方米，平均增幅为12.5％。2006年，北京市普通商品住房价格的涨幅一直维持在两位数，到2006年年底，北京市城八区普通商品住房平均价格已经超过10000元/平方米。
(二)职工收入I的变化。中央国家机关职工的年均收入从1997年的11019元增长到2004年的16000元，职工工资年平均增长率为5.5％。我们假设2005年和2006年仍按照这个增长速度增长，那么2006年中央国家机关职工的平均年收入为16000×(1+5.5％)2=17808元。
(三)所需住房补贴的变化。以中央和国家机关为例，按照公式(4)，即S=P/2-I/21计算职工应该领取的住房补贴额，分别把1997年、2006年职工年均收入、经济适用住房(普通商品住房)价格代入公式(4)，得到1997年职工个人应领取的住房补贴额为1265元/平方米，2006年为4152元/平方米。
我们假设中央国家机关的住房保障方式也采取“日照模式”，由政府向购买经济适用住房的家庭发放住房补贴，那么家庭应该领取的住房补贴是职工领取住房补贴的2倍(双职工家庭)。也就是说，2006年政府应向购房家庭提供8304元/平方米的住房补贴。显然，以现有的国家财力是很难承受的。其主要原因是，从2004年以来包括北京在内的各大城市房价的快速上涨，其速度远远超过了职工收入的增长。
三、“日照模式”的适用条件
通过上述分析，我们可以看出，普通居民住房保障的“日照模式”只适合房价较为正常的中小城市，也就是说，如果一个城市的房价构成遵循“成本加合理利润”这个原则，“日照模式”是有效的，可以充分发挥它的优点，反之则不行。
对于在京中央和国家机关，厅字[1999]10号文件规定，中央国家机关的住房不达标职工，在差额面积内可享受每平方米1265元的住房补贴，如果夫妇双方都能够领取住房补贴，一个家庭购房时可以获得每平方米2530元的国家帮助，但结果是职工仍然买不起住房。原因何在?因为职工领了1265元/平方米的住房补贴去购房时，开发商早已将房价提高了，也就是说，无论购房者从政府得到了多少住房补贴，开发商通过提高普通商品住房的单价就可以把政策效果化解于无形。从这里可以看出，住房的单价就是一个黑洞：无论购房者的支付能力提高多少，都可以被开发商自由决定而不受政府管制的住房单价所吸收。在普通居民中早已流传的一种说法是：向职工发放住房补贴，实际上是给开发商发放住房补贴。职工只能领取到本人的一份住房补贴，而开发商则把成千上万个职工从国家领取的住房补贴占为己有!利用的手段就是：你领多少住房补贴，我就涨多少价格，反正价格是我自己说了算，国家在住房单价管理方面仍为空白。
总之，对生活在北京这个大城市的普通居民和职工而言，“日照模式”对其住房问题的解决并没有多大帮助，主要原因是，包括北京在内的很多大城市的房价已经脱离了正常的经济规律，远远超过了普通居民和职工的承受能力。解决普通居民和职工的住房问题，应该坚持国发[1998]23号文件所确定的住房供应体系，充分发挥经济适用住房和集资合作建房的主导作用。我们的任务是，除了建设高质量的住宅以外，应把工作重点更多地放在配售对象审查、售后管理等方面。无论法国的低租金住宅，还是新加坡“组屋”制度，其关键与核心就是严格管理。
四、新加坡住房制度的特点及本质
目前，新加坡已成为世界上住房问题解决得最好的国家(城市)之一。新加坡所有居民每人拥有的居住面积是香港的2倍多，比日本大30％，可以说基本实现了“居者有其屋”的社会理想。新加坡住房保障制度成功的关键是完善的制度和严格的管理。如果说住房建设，我国的技术水平不比新加坡的差，北京、上海、南京等任何一个大城市的经济适用住房建设总量也不低于新加坡的政府组屋建设总量。但是，我们的住房问题却随着住房数量的增加而日益加剧，住房的供需矛盾也日益突出。原因何在?新加坡的经验告诉我们：制度和管理比建设更重要，制度为本、严格管理，是解决普通居民住房问题的关键所在。
(一)制度特点
1.严格划分供应层次。高收入者购买私宅，普通居民住组屋。私宅主要包括执行共管式公寓和房地合一住房，主要由私人房地产商开发，以市场价格出售，由政府的市区重建局主要通过土地的供应手段进行调控，防止市场泡沫和过度危机。收入超过一定标准的家庭，政府限制只能从市场上购买私人住宅。而普通居民，则由购买或租住政府提供价格相对低廉的组屋解决住房问题。
2.细致而苛刻的住房供应标准。对各类住房的购买者，新加坡都规定了严格的收入标准，并对是否拥有过其他房地产进行严格审核。新加坡政策有关制度规定：私宅(执行共管公寓)的购买者必须符合一切HDB(建屋发展局)公寓购买者的基本条件。比如，必须是新加坡公民，必须组成核心家庭，且不可拥有其他私有房地产。申请者每月家庭总收入不得超过10000新元。拥有组屋5年以上(中间不可有任何转售行为)方可申请购买共管公寓。一旦拥有以后，必须在六个月内脱离原HDB组屋的所有权，且购买者及其配偶永远不可再直接购买组屋。购买后前5年必须自己居住，5年后可将其出售给本国公民和永久居民，10年后才完全私有化，可以出售给外籍人士。
对低收入的普通家庭，政府保障其基本住房权益：新加坡政府规定，申请组屋的条件以每个家庭的月收入水平决定，申请者每月家庭总收入不可超过8000新元。且只有每月家庭总收入不超过1500新元的低收入家庭才可申请三房式组屋。为了照顾家庭购买组屋，政府还有大量补贴，如购买三房以下住宅常以低于半价出售；四房式住宅也可以降价15％，五房式住宅也稍有优惠，对于标准较高的公寓则按市场价格出售。由于HDB在降低建筑成本方面做了不少工作，所以组屋起价很低，大概在几万新元左右。现在一般一套100平方米左右的组屋，价格在10—20万新元之间，如果一家人凑钱来买，还是较为容易的。截止2005年底，已有85—90％的新加坡居民居住在政府提供的组屋内。
3.严厉的惩罚措施。为防止有人利用组屋投机，新加坡政府制定了细致和周全的法律法规，对居民购买组屋进行严格的监控。根据新加坡政府的规定，任何人在买卖组屋时必须提供准确、翔实的资料。如果一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。HDB规定居民购买组屋必须自己住，对居民购买组屋的次数作出严格限定；组屋在购买后5年内不得转让，也不能用于商业经营，否则将受到法律严惩。同时，新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要买新的组屋，旧的组屋必须退出来，防止有些人“多吃多占”。为了挤压泡沫，1996年5月，新加坡政府果断地推出一系列猛药。这些措施包括：任何房子在买入一年以内被卖出，卖家的所有收益必须缴税，最高税率达到28％；所有房子买卖要征收印花税，税率为1％-3％；房子购买之后3年内出售，将再次征收印花税；取得永久居民身份的外国人购房，所购房屋必须自住。
(二)制度实质与关键
把握住宅和房地产的不同实质，将对两者的管理、供应对象等彻底分开，采取不同的制度体系，是新加坡的住房制度成功的主要原因和前提。住宅和房地产，从根本上就是属于不同范畴的事物：住宅属于社会范畴，而房地产属于经济范畴；住宅注重公平，房地产注重效率；住宅重政府干预，房地产崇尚自由市场；住宅的主要功能是社会保障，而房地产的主要功能是发挥经济支柱作用，拉动经济增长(虽然住宅的建设也可以带动相关产业的发展，但并非住宅发展政策所追求的主要目标)。
新加坡在这方面分得很清楚，可是我国则把普通居民推向了普通商品住房市场，国家同时又对市场不能进行有效监管，其结果只能是普通居民受住房供应方的无情掠夺。解决普通居民住房问题的根本途径在于：政府作为普通百姓和社会公正的代言人，将应负责的事情真正负起责任，在解决普通居民住房问题方面发挥主导作用。
五、我国住房保障的出路
建国以来，我国城镇居民的住房供应体系经过了两次转型：第一次是1998年，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)的印发为标志，从以单位建设公房分配给职工居住的福利性住房制度改为“建立以经济适用住房为主的住房供应制度”，同时，给无房和住房不达标职工发放住房补贴；第二次转型是2003年，以《国务院关于保持房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)的印发为标志，城镇普通居民住房供应的主渠道从经济适用住房改为普通商品住房，把城镇普通居民完全推向了房地产市场。
从2004年下半年以来的房地产市场形势来看，一方面房价在快速上涨，要维持现有的房价收入比和工资收入、住房补贴水平，要求城镇居民的工资收入和住房补贴水平进行相当比例的增加(如本文第二部分“职工收入、住房补贴和房价的关系”所述)；另一方面，我国城镇居民的收入是和经济增长和社会发展水平相适应的，不可能跟随房价的上涨而快速增加，形成了一对矛盾。这对矛盾的存在，使大部分城镇居民所感受到了“住房贵、住房难”。一位北京的普通居民，面对价格越来越高的住房，发出了这样无助的声音：“为什么我们辛辛苦苦挣来的钱，无法用来孝敬父母，无法用来与妻儿一起享受人间美好，无法用来善待他人，而只能拼命向房地产开发商手里送?”
应该看到，我们国家的住宅与房地产没有分开，把普通居民住房问题的解决完全交给市场来完成，与社会主义初级阶段城镇居民的住房消费能力是不相称的。在住宅与房地产没有分开的大背景下，结合我们国家的具体国情，应从以下几个方面进行努力，保障普通居民的基本住房需求。
(一)加强管理和监控，充分发挥经济适用住房、集资合作建房在解决居民住房问题上的主导作用。新加坡“组屋”制度的关键与核心就是管理。所以，我们应把握重点和关键，只有这样，才能充分发挥经济适用住房、集资合作建房在解决居民住房问题上的主导作用。经济适用住房、集资合作建房的性质、目的，和新加坡的组屋是近似的。但我们目前在建设方面下的功夫较多，但在分配、管理等方面并没有给予更多的关注。多盖些楼，或许还比较容易。在忙着盖房的同时，应该花大力气去制定相应的供给制度和监督保障制度，制度是落实政策的保证。制度当然还要由人来执行，我们有一支庞大的公务员队伍，但往往在执行某方面制度时的力度较小。类似新加坡这样，对经济适用住房和集资合作建房的监控，并非难事，关键在于我们是否真正以人为本，急百姓所急，谋百姓之利。
(二)充分发挥住房档案在解决职工住房问题上的基础作用。住房档案至关重要!因为它是发放住房补贴、购买职工住宅(及其他经济适用住房)的最重要依据，是我们所有住房政策的第一道关口，是我们整个住房政策和住房制度体系最重要的基础。如果这个关口守不住，那么其他的住房政策的公平性难以保证。但目前由于种种困难，建立各单位职工住房档案，充分发挥其在整个住房政策体系中的基础性作用，还有很多工作需要突破。
(三)加快推进物业服务费改革和供热体制改革。目前，已购公房的物业服务费和供暖费仍由单位负担的体制，仍旧停留在住房福利性使用的旧体制下，已经成为解决住房供求矛盾的主要障碍。在使用成本畸低甚至使用无成本的情况下，人们对住房的需求必然是越大越好，加剧了职工住宅的供求矛盾。对物业服务费和供热体制进行改革，使居民买房时必须充分考虑今后的使用成本对家庭生活的影响，让居民自觉地要求住适宜面积的房子，而不是越大越好，其效果相当于“釜底抽薪”。