城市新商业空间的区位和类型探析，本文主要内容关键词为：探析论文,区位论文,类型论文,城市论文,商业空间论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1990年代以来，伴随着快速城市化、城市郊区化及新商业业态的大量出现，由大型综合超市（大卖场）、购物中心、仓储式商场（仓储式超市）、大型专业性市场和卖场等新兴商业业态形成的商业空间，在城市中迅速涌现，并成为城市商业空间的重要组成部分和商业向郊区扩散的主要载体[1]。这些新商业空间日益成为城市中最有力、最具动感的音符，也成为当今城市居民购物的首选场所。但是，很多地方在引进这些新的零售业态时，常忽视合理的空间布局，造成有些地方商业设施过密[2]，导致商业企业之间恶性竞争，使新商业空间与传统的商业空间存在既竞争又合作的复杂关系。在此背景下，探究这些新商业空间在城市中的分布规律和类型对目前正如火如荼进行的城市商业网点规划和建设，更好地应对城市功能空间转型都具有重要的指导意义。
一 新商业空间在城市中的分布规律
1.大型综合超市（大卖场）
北京大型超市主要集中在城市三环和四环之间新开发地区的主要交通干道附近或者主要交通通道的交叉口附近，这一地区超市数量占总数的47.7%（图1），三环以内的超市所占的比例较小，为36.9%。从经济效益来看，位于二环路和三环路之间的超市效益最好。
外商投资的大型综合超市（大卖场）进入中国以后，往往根据中国的国情选址布局，更接近社区和城市中心，但一般又不在商业中心。在发展形式上，往往结合其他业态，共同组成购物中心的模式，从而达到降低成本和增加功能的目的。如外商在上海投资的大卖场、仓储式超市都不在商业中心，表现出分散的趋势，如沃尔玛的惯用手法是在城市中心的边缘设店铺。上海杨浦的五角场被内环线穿过（恰好是政策模糊地带）和新商圈正在兴建的地带[3]。
在南京，大型超市大部分都在绕城公路以内的城市主干道或次干道附近，其中靠近城市中心的三个区，即鼓楼、白下和玄武区最多，占总数的50%，而这三个区人口密度也最高。通过笔者对南京10多个大型综合超市（包括大卖场）的问卷调查表明，超级市场的顾客来源一般可以分为三个部分，一是居住在超市附近的常住人口，这部分人口是核心商圈基本顾客的主要来源。二是在超市附近工作的流动人口。这部分人中有不少人利用上下班的机会就近购买商品，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。三是距离居住地稍远、但是距离市中心较近的流动人口，这些流动人口倾向于光顾位于交通要道、商业繁华地区、公共活动场所附近的大型超市。南京规模较大的10多个大卖场的主要服务范围恰好覆盖了南京城市人口密度高于10000人／平方公里的区域。
图1 北京新商业空间分布图
从徐州大型超市（大卖场）的发展演变来看，位于市委对面的百惠超市原为政府机关批发和采购的中心，具有批发性质。对面的新一佳大型综合超市开业后，生意非常红火，百惠随后也改建为大型超市。两家大超市又分别在城市中西部开了第二家店。易初莲花不久将在城南开业（图3）。目前徐州的大卖场呈现以城市核心为主，并沿着城市主要交通干道向西和向南扩张的趋势。
综上所述，为保证客流量和消费能力，大型超市的选址一般要尽可能靠近大型居民区，在超市辐射范围内要有高密度的居住人口。大型综合超市还需要靠近交通主干道或支路附近。同时，大型综合超市（大卖场）主要通过薄利多销获利，为实现目标利润，场租费一般控制在营业利润2%-4%的范围，因此还要尽量选择保证前述两个条件下而租金相对较便宜的地方。
2.仓储式商场（仓储式超市）
国外的仓储商店一般选址在城乡结合部或交通要道，以追求廉价的土地租金，降低成本。外商在中国投资的仓储超市也基本遵循这一规律，这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险，但是又针对中国汽车普及率低的国情，因地制宜选址布局。外商在北京市投资的仓储商店，在三环路和四环路之间和四环路之外的比重各占40%（图1）。从效益来看，三环路和四环路之间的仓储式商场的效益最好。麦德隆在长沙、南京、无锡都靠近城市快速干道和重要的交通节点。这种区位选择非常有助于仓储式超市扩大服务范围。南京麦德隆的顾客调查表明，其辐射范围西到芜湖，北到合肥、马鞍山，东到镇江、仪征，南到高淳、溧水，节假日外地消费占28%，已经成为一个区域性的购买日用品的场所。
3.专业性大卖场
相对于大型综合超市，专业性大卖场由于所销售的商品并不是居民每日生活必备的非耐用品，顾客购买频率相对较低，服务范围也较大。北京的建材家居市场主要分布在城市的三环和四环之间（图1）。南京的专业性卖场也主要集中在绕城公路以内，尤其是老城区内部（图2）。如欧倍德双龙街店位于绕城公路和宁溧公路交会处，交通非常方便，其顾客群已经延伸到马鞍山、扬州、镇江和仪征。南京的新市区江宁位于双龙街以南，新区大量新建住宅的业主也是欧倍德的潜在顾客。这些家居、建材等专业性卖场布局在老城区内部的原因之一是为了利用原有老城区的工业厂房，租金相对便宜，如南京中央路的红星家具城；还有一种情况是扎堆在中心商业区或者是商业副中心，这种扎堆又有两种情况，一种是在特殊的战略联盟的基础上，在城市核心区出现的特例，如位于南京新街口商业中心的沃尔玛和红星美凯龙家居城就是互相借势的结果，另外一种是凭借连锁店的规模优势，在城市的不同区位分别开店，在商业中心的店面，除了共享旺盛的人气外，更主要的是作为企业的“门面”和“招牌”。如苏宁电器在南京的三家连锁店分别位于区域性商业中心新街口、新区河西和郊区大厂。五星电器则将门店之一开在了南京的商业副中心之一的山西路。
图2 南京都市区范图内新兴商业业态空间分布图
资料来源：在访谈单位提供资料与实地调查的基础上绘制。
图3 徐州大卖场和购物中心分布图
位于老城区之外的专业卖场大部分是随着城市的扩张而新建，部分家居装饰市场随着城市的继续扩展又出现继续向外搬迁的趋势。规模超大的专业性卖场往往位于城郊结合部或城市新开发地区，如南京金盛家居大卖场，位于江北宁合高速公路边上，营业面积达50万平方米，是亚洲最大的家居卖场，其中主楼达20万平方米，主楼中星级酒店、娱乐休闲中心、广场共享空间以及2.4万平方米的室内景观公园占据了50%的面积。
很多外资零售巨头在坚持自身的基础上合理吸收“中国特色”，出现本地化的趋势，如为了获得足够的访问量，宜家对购物场所的交通需求条件非常挑剔，往往把店开在市区附近交通便利的繁华地段，并具备一定规模，而不像在西方国家那样开在郊区。宜家北京店设在交通便利的四环边上，在上海开的第一家标准店就选在繁华的徐家汇商业区附近。
综上所述，专业性大卖场布局更倾向于集中在交通便捷和地价相对便宜的区位，这里有足够的交通通道进出，并有大量的停车场地。但是有的专业性大卖场也跻身到老城区的商业中心或商业副中心，以便“共享”那里旺盛的人气所带来的商机。专业性大卖场和大型综合超市在空间分布上往往相互依存，如南京双龙街形成以欧倍德和麦德隆为代表的专业超市和日用品超市集群。但是相对而言，大型综合超市的分布相对于专业店的分布更为分散。
4.购物中心
国外的购物中心有70%开在郊区，它们一般建在城郊的高速公路旁，占地数十公顷，设有大量的停车场地，拥有自己的公园和环境优美的步行街。而进入中国以后，购物中心的选址发生了很大的变化。据不完全统计，到2005年，上海市区的购物中心超过30家，其中大部分集中在市区。深圳华润中心“万象城”购物中心位于深圳罗湖金融商业中心区，紧邻深圳地王大厦和深圳发展银行总行、深圳证券交易所以及深圳书城，与深圳的东门商业区也只有几百米的距离。交通非常便利，周边有31条公交车经过。同时，深圳的购物中心建设已经扩散到特区外，龙岗在建的有五洲风情Mall、鹏达假日Mall、星河Mall，总规模超过60万平方米，城市中心商业一统天下的局面将被郊区商业和城市中心商业并存所取代。南京在建的三个购物中心同样具有不同的区位特征，一个是在新街口商业中心，另外一个在近十年兴起的大型居住区龙江，第三个在城市的新市区江宁开发区的商业中心。
综合以上购物中心的区位，可以看出，购物中心在中国都市中的选址呈现多种特征，但是不管是哪种区位，其选址都必须同时具备三个条件：一是交通便利，有较多的公共交通线路，并且停车方便；二是地理位置能代表城市空间拓展和商业发展的新趋势，能够契合城市人口空间转移的方向和新的商业需求；三是对顾客不仅有量的要求，还必须有质的要求，也就是说必须拥有数量相当的中高收入的消费群体。正因为如此，中国都市中跃跃欲试的购物中心大多选址于商业中心或交通四通八达的地方，并以此为依托，发展成为一个综合的商业中心。
综上所述，中国城市新商业空间总体的区位选择都偏好住宅密集区和交通要道，一般位于交通便利、地价便宜、靠近居住区、有较大的可用空间的地区。但是由于不同商业业态的商圈不同，所以其区位选择对顾客的依赖程度是不一样的。大型综合超市主要集中在人口密度较高、居住小区密集的城市核心区边缘、城市边缘区和新市区中心，仓储式商场和超大型的专业性卖场往往位于靠近交通要道的城郊结合部。大型综合超市的社区店选址一般贴近社区，可以满足现代小区居民的一次性购足以及生活与休闲的需求。购物中心则往往更倾向于在商业中心的改造区或潜在的商业中心布局。这种区位分布不仅体现了新商业业态和采用不同经营战略的商业企业对区位的选择要求，而且也承载和应对了城市社会经济发展和城市空间结构的变迁。
二 新商业空间的区位类型
对事物进行类型划分是为了更好地认识和了解事物，对于同一种事物从不同的角度可以进行不同的类型划分。区位类型是按照新商业空间与传统商业中心的距离以及新商业空间在城市空间结构中的区位来进行的类型划分，新商业空间可以分成四种类型（表1、图4）。
表1不同区位类型的新商业空间比较
图4 新商业空间区位类型示意图
1.城市核心区型
这类新商业空间位于城市原有的商业中心，那里交通便利，可以依托原有的商业设施，因此可以吸纳大量的人流，其服务和辐射范围很大，甚至大到整个都市区。典型代表是南京新街口的沃尔玛、红星美凯龙和正在规划建设的时代广场购物中心、福州繁华地段的两家灿坤分店。在中小城市的典型代表是位于江苏省宿迁市商业中心的普马特。位于南京新街口核心商圈的红星美凯龙新街口分店内60%是全新引进的品牌，其余的40%同品牌不同系列，体现的是休闲式购买家具的理念，以便与中央路的红星家居分店形成互补销售的格局。
城市核心区型的商业空间的出现主要受益于旧城改造导致的工业和居住外迁，庞大的厂房和低廉的租金给大卖场提供了发展空间；其次也受益于传统商业业态转型而退出的空间，这些都给新商业业态的进入提供了新的发展空间。南京的时代广场购物中心就是在原有的百货店的基础上，向周边扩充而成。未来城市核心区型商业空间中最为常见的应该是正在涌现的购物中心，一种来源是传统商业空间，如百货商店转型改造为购物中心，另外一种是由为新商业业态量身定做新的商业载体而形成的新商业空间，其中前者将占主流。按照城市地租理论，大型综合超市将逐渐退出城市核心地区。
2.老城区边缘型
这类新商业空间介于城市核心区和老城区边缘之间，一般靠近城市交通干道尤其是城市环线附近，交通极为便利，或者靠近老城区密集的居住区附近，服务人口高度集中，如南京老城区丹凤街的金润发和北京东路的乐客多、北京二环和三环之间的家乐福。其成因往往也是城市产业“退二进三”、厂房改造或者是工厂搬迁后重新兴建的。由于这些地区是城市中人口密度较大的地区，在这些地区立足的大卖场生意一般都非常兴旺。
3.城郊结合部的快速干道或城市出入口型
这类新商业空间远离城市中心区，一般位于城郊结合部的城市对外交通要道和城市环路附近，具有良好的区域可达性，服务范围广，具有区域性辐射功能，服务于整个城市甚至更大的区域。如位于南京绕城公路南缘的麦德隆、欧倍德超市群，长沙的麦德隆等。虽然这些地区的人口密度远不如老城区高，但是由于这些地区的租金相对要低，并且可以辐射更大的腹地，因此，即便是人流远远小于老城区，也可以获得较好的收益。调查显示，南京麦德龙的辐射范围已经波及到安徽省。这种类型的商业空间一般随着城市建成区的蔓延而逐步在城市扩展较快的放射状环路附近出现。
4.新市区（郊区新城）型
这类新商业空间是随着城市新区开发和建设而逐渐形成的。如南京江宁新区的易初莲花、时代、苏果等大型超市和凤凰港购物中心、上元机电集团开设的电器大卖场、家居装饰大卖场等，都是随着江宁撤县建区，并且成为南京一个新市区后逐渐出现的。
三 新商业空间的功能类型
功能类型是按照新商业空间的服务范围、商品组合和相应的消费者行为来进行的类型划分。商业空间的功能与其服务范围和商品组合密切相关，从消费者购物的角度看，消费者光顾不同功能的消费空间的频率和距离有显著差异。通过对南京南湖地区的实地问卷和访谈也证实，居民对不同功能新商业空间的光顾频率是不同的，购买蔬菜食品、日常用品和衬衣、袜子等普通衣物的购物出行距离非常符合频次—距离衰减规律，而购买较为高档的西装外衣和家用电器等高档物品，在5公里以内则显示相反的规律。据此，可以将新商业空间划分为便利性和日常用品消费空间、选购商品消费空间和高档多功能消费空间三种功能类型。
1.便利性和日常用品消费空间
这类消费空间主要出售大众化的衣、食和日常生活必需的方便型商品，满足顾客一次性购足的消费需求，一般的服务辐射半径在3公里以上，所对应的是都市中的大多数消费者。这类消费空间的成本主要由价格成本构成，消费者的购买模式是追求快捷、实用与方便，一般消费者不愿意付出过多的时间去搜集相关信息和挑选、评判这类消费空间中出售的商品。一般在附近居住或工作的居民光顾该类购物场所频率极高。对南京数个大卖场的问卷调查显示，大部分顾客光顾这类消费空间的频率是1-2次／周。所对应的新兴商业业态是大型综合超市和仓储商场。在这类商业空间中，有的仓储店虽然仍以销售大众化衣、食、方便型用品为主，但是由于其主要针对中小零售店、餐饮店、批发商、公司、工厂等目标顾客，实行严格的会员制度，并且自有品牌占相当部分，其服务辐射半径更为广泛，有时甚至高达整个都市区甚至跨越都市区。
2.选购商品消费空间
这类消费空间主要销售某一大类或几个大类商品，尤其是耐用商品为主，品种齐全，选择余地大。如家居超市一般销售房屋装修、室内装修、装饰品、工艺品、园艺品等相关商品，家电卖场主要销售各种家用电器和电子产品等。这类消费空间服务辐射半径大于便利性和日常用品消费空间，一般高达5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主。选购型商品的成本构成中，商品价格成本与时间成本所占的比重大致相当，消费者的购买模式是追求价廉物美，消费者愿意付出时间去搜集相关信息、挑选并评估不同的款式、包装和质量，期望找出相同质量下价格最低的商品。所对应的新兴商业业态主要是专业性卖场。
3.高档多功能消费空间
这类消费空间给消费者提供全方位的服务，包括购物、休闲、娱乐、餐饮。服务范围更大，一般辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主。消费者在光顾该类消费空间的过程中，不仅愿意花费更多的时间，而且愿意支付更高的价格，以获取物质和精神上的双重满足。这类消费空间所应对的往往是城市中的中高收入阶层，所对应的新兴商业业态主要是购物中心。
四 结语
初步的研究表明，新商业空间所具有的功能是由大致确定的商业业态所确定的，而这些商业业态在都市中的空间区位有其特有的规律，新商业空间的功能、业态和区位类型之间存在一一对应的关系。这个规律对城市商业网点规划和建设有重要的指导意义。