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摘要：房地产开发项目具备综合性、高投入、高风险、区域性、交互影响性等特征，实现项目销售、回收成本并获得利润是房地产开发项目管理的核心目标，但受到房地产开发项目特殊性影响，其项目管理有别于一般的管理活动。保证房地产开发项目管理质量，正是本文开展具体研究的原因所在。
关键词：房地产项目；规划设计；管理措施
1 房地产开发的项目管理要点
1.1 市场调查
在房地产开发的项目管理中，市场调查必须得到重点关注。在房地产营销时代，市场调查的质量直接决定房地产项目的成败，而为了正在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，开发商必须掌握足够的商业情报，如市场供求状况、竞争对手咨询、消费者需求等。对于房地产开发项目来说，前期的项目可行性研究堪比其灵魂，项目设计则可以视作房地产工程的龙头，只有龙头有其“魂”，项目设计才能够在有章可循的前提下较好服务于房地产开发。为保证前期项目可行性研究质量，房地产企业必须科学投入人力、物力、财力、时间，并建立科学完善的支持机构、决策程序，以此收集整合决策支持性资源、提高决策效率和水平，房地产项目产品定位与市场定位的系统化、市场化、科学化水平即可得到较好保障。
1.2 经济技术比较
作为技术经济学范畴的概念，经济技术比较可明确技术与经济的最佳组合，因此本文建议将经济技术比较引入房地产开发项目管理领域。经济技术比较主要存在两种情况，单方案论证与多方案论证，其中多方案论证存在独立型、混合型、互斥型等多种类型，以具体的住宅小区开发项目为例，围绕这类项目开展的经济技术比较多为互斥型方案比较，被比较的方案一般具有相同的计算期、费用与效益计算口径一致、现金流量具有相同的时间单位等可比性条件。在某住宅小区道路设计方案比选中，可选设计方案有砂砖铺装道路、天然石材铺装道路、沥青混凝土道路、水泥混凝土道路，但传统的成本方面比较或技术方面分析无法综合选择最优方案，但通过经济技术比较进行方案的维护保养、使用寿命、投入成本、功能需要等指标进行评价打分，即可确定沥青混凝土道路的综合得分最高，因此小区道路设计应选择该方案，经济技术比较的实用性可见一斑。
1.3 质量控制工作
质量控制工作属于房地产开发项目管理的重要组成部分，这一质量控制需贯穿房地产开发的全部环节，如开发的前期工作、设计阶段、施工阶段、检测与监理工作。在房地产开发的前期工作中，质量控制工作应重点关注项目质量管理责任制的建立，同时还需要制定开发项目质量计划与项目评审制度；在房地产开发的设计阶段，高水平的规划设计单位选择、主管人员负责的设计质量跟踪、专业技术方案的合理选用属于其中关键；施工阶段的质量控制工作需结合产品策划定位，同时还需要树立全寿命周期成本观念、编制切实可行的质量管理计划、跟踪整个作业过程、坚持三检制度，这些也能够较好服务于质量控制；基于检测与监理工作的质量控制需明确“预防为主”原则，同时还需要建立全面的质量控制体系，这些均能够较好保障房地产开发项目的整体质量。
2房地产项目规划设计管理措施分析
2.1土地的有效整理
土地整理是指在一定区域内，结合土地利用总体规划和土地整理专项规划，实施整合整治田、水、路、林、村等，对土地关系进行调整，对土地利用结构与生产生活条件进行改善，扩大可利用的土地面积与有效耕地面积，从而提升土地利用率，提升土地产出率的一种活动。
一般情况下，土地整理分为农地整理和市地整理两大类。结合我国国情，目前土地整理的重点为农村地区。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆土地整理的主要内容有：其一，农地结构的调整，对零散地块进行归并；其二，对土地进行平整，对土壤进行改良；其三，综合建设道路、沟渠、林网等；其四，对农村居民点和乡（镇）工业用地等进行归并；其五，对废气土地进行复垦；其六，对地界进行划定，对权属进行确定；其七，对环境进行改善，对生态平衡进行维护。
土地整理的中心任务就是加强土地使用效率。对已投入应用的土地，依托土地整理将间接生产用地、辅助建筑用地以及非生产性用地的面积压缩到最小，高度重视建筑用地与直接生产用地。对没有使用的建设废地与土地，需展开全面整理开发与复垦使用。终极目标是最大程度的提升土地使用效率。而以提升土地使用效率方面的土地整理内容，包含土地划分、土地保护、土地复垦、村庄更新、地籍管理、景观维护、地价查估、田块整理等。
2.2熟悉当前房地产相关政策法规
为了保障房地产项目规划设计的有效性，相关人员要求熟悉了解当前最新的房地产相关政策法规，如果不能对最新的房地产相关政策法规进行合理应用，将会直接影响到房地产项目建设、营销。相关政策法规影响房地产项目的内容主要包括：土地使用、拆迁安置、建筑施工、销售、税收、物业管理等等，并且需要结合最新的政策法规，及时调整房地产项目的建设及销售措施。
2.3充分把握当前房地产市场的趋势
为了体现房地产项目规划设计效果，房地产项目规划设计人员必须把握本地区及周遍城市以至全国房地产项目建设销售情况，这样才能避免盲目投资，对房地产项目市场进行准确定位。把握当前房地产市场形势的内容主要包括：各类房地产项目的投资额、竣工面积、施工面积、销售面积、销售价格、房地产市场变化等等，从而保障房地产项目的经济效益。
2.4加强对房地产项目周边居民及同类楼盘的调查
为了使房地产项目适应市场的需要，房地产项目的相关人员要求对房地产项目周边的居民及其住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求以及未来住房的期望进行科学调查。此外还要对房地产项目周边居民对于可接受的价格、付款方式、套型面积、装修标准等进行深入分析，再结合这些调查资料，合理确定房地产项目的市场定位。并且通过对房地产项目周边的同类楼盘的进行调查，可以在制定房地产项目营销措施时做到取长补短。
2.5严格房地产开发施工材料及施工工艺质量把关
首先，在房地产开发施工材料的质量把关上要做到严苛。结合在房地产的建设等级及质量标准要求，合理选择相应的建筑材料，对材料的三证进行进场前的严格检验，确保建筑用材，如水泥、混凝土、钢筋等在规格及标准上满足房地产开发施工技术规范要求。应设置专门的质量管理人员监督建筑材料的选材、采购、取样、检验、验收、实验、使用等各个环节，针对每一环节，材料管理员要对检验情况加以详细及时记录。二是验三种措施为宜。二是开展房地产建筑物各类信息的测量工作，通过对建筑物的参数信息，如高度、宽度等，来以此确定建筑材料的选用尺寸及具体规格。三是针对建筑施工材料要开展必需的检测试验。这一环节主要利用检验室中的各类实验仪器，对建筑材料抽检的样品做硬度、抗拉力或刚性方面的试验，试验结果符合要求则准予其投入施工实践中。
结语
综上所述，房地产开发的项目管理控制具备较高现实意义，在此基础上，本文涉及的重点开展市场调查、开展经济技术比较、加强质量控制工作策略等内容，则提供了可行性较高的管理控制路径，而为了更好保证管理控制的有效性，精益视角的引入、全过程理念的贯彻、班组质量评比活动的开展同样需要得到重视。
参考文献：
［1］沈楠．房地产开发施工现场管理中的难点及解决方法分析［J］． 住宅与房地产，2018（09）：16．
［2］缪茂森．房地产开发项目施工现场管理及组织协调［J］．建材与装饰，2017（20）：180 －181．
论文作者:郭伟倩
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/24
标签：房地产项目论文; 房地产开发论文; 土地论文; 房地产论文; 质量控制论文; 项目管理论文; 质量论文; 《基层建设》2019年第5期论文;