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【摘 要】自贸区的设立不仅是面对全球经济形势变化的顺势而为，其具备的平台属性也适应了功能不断发生演进的区域发展的需要。它所扩展的功能不只是为了转变传统的开放模式，更是实现城市转型的主要步骤。自贸区的设立不仅在促进地区间协同发展、激发经济活力、加快基础设施建设等方面起到辐射带动作用，也促进了房地产业的快速发展。本文首先分析了自贸区设立对区域发展的意义，并从功能拓展的角度阐述了自贸区给房地产带来的影响，并结合天津自贸区的实例对其进行了探讨分析。
【关键词】自贸区设立；房地产；影响；实例分析，天津
协同一体的自由贸易政策不仅是打破区域均衡发展的现状以形成统一规范的市场准入制度和标准的关键之举，也是促进商品和要素市场完善、鼓励投资和贸易自由流动、推动区域通关协作和通关一体化建设的重要措施。设立自贸区可以重振地方乃至全国经济，激活企业的发展潜力，带动产业的快速转型，有效拉动内需和地区经济的繁荣。
一、自贸区设立对区域发展的意义
1.1形成新常态下的经济发展新动力，有利于地区间的协同发展
自贸区设立将加快构建与国际投资、国际贸易通行规则相衔接的开放型经济新体制，打造高水平对外开放的大平台，建立更具活力的机制。自贸区有利于形成良性竞合关系、凝聚区域发展合力，为经济繁荣提供内生动力，从而打造开放发展的新高地，促进区域内的竞技结构升级和增长方式转变，形成新产业集聚和资源整合力量，进而激发区域整体经济活力。
1.2有利于城市建设的进一步升级
自贸区的设立改变了区位的单一属性，使得那些竞争能力较强的港口城市呈现出服务业的高度繁荣与港口运输企业高度专业化的发展特点，引领了城市发展，积极地推进了城市对外合作交流。自贸区提升了整个地区的开放水平和质量，有利于突破现行体制束缚，为推动城市建设探索新途径、积累新经验。
1.3加快基础设施建设，构建更现代化的产业体系
四大自贸区都是“一带一路”的核心区，上海、广东、天津、福建四地拥有良好的资源禀赋，是我国的经济重镇，且都有重要的港口，是连接“一带一路”的桥头堡和重要支点，自贸区的布局和 “一带一路”的结合将进一步加快城市基础设施建设的步伐。
自贸区的建设有利于培育我国面向全球的竞争优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间。自贸区的设立不仅促进了贸易领域的发展，对于交通、金融等方面均具有重要的意义，而对房地产业的影响也不可忽视。
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二、自贸区设立给房地产带来的影响
2.1自贸区的设立使得房地产企业的融资更趋国际化
随着自贸区金融领域的对外开放度不断加大，房地产企业可在自贸区内完成人民币自由兑换，使得自贸区及周边区域的房地产市场与国际市场的关联将更加紧密。这一方面会强化房地产企业的转型趋势，使房地产业的资本密集型特征更加彰显；另一方面会推动自贸区及周边区域的房地产资源更加深入地参与全球资源配置过程，会有更多的国际资本投入于特定区域的房地产市场。
2.2自贸区内产业投资的不断增长将直接刺激工业、办公物业的需求
自贸区的设立带来的政策福利，包括人民币利率市场化，将改善区域内企业的融资环境，拓宽了融资渠道，有效降低了融资成本，增强了企业的融资能力及财务实力，加速其投资步伐。
2.3自贸区产业的发展会带来大量的就业人口，从而拉动住宅、商业等物业的旺盛需求
随着产业经济的发展，对人才的需求日益增加，而大量人才的引进又将增加对住宅的需求。设立自贸区以后人口的有效引入将引发新的消费点，从而直接促成商业地产需求的快速增长。商业、办公及住宅地产互相促进、均衡发展，使得房地产市场会保持良好的发展态势，对周边地区也具有无形的辐射作用。
三、自贸区设立给天津房地产带来影响的实例分析
3.1天津自贸区的概述
为进一步深化改革、扩大开放，加快政府职能转变，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决定：授权国务院在中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区以及中国（上海）自由贸易试验区扩展区域内，暂时调整《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》和《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》规定的有关行政审批。但是，国家规定实施准入特别管理措施的除外，并同意于2015年3月1日起施行。这就意味着天津成为第二批自贸区试点，天津自贸区总面积为119.9平方公里，主要涵盖3个功能区，天津港片区、天津机场片区、以及滨海新区中心商务片区。天津自贸实验区致力于推动实施京津冀协同发展，促进区域产业合作转型升级，共同建设区域科技创新和人才高地，增强口岸服务辐射功能，构建京津冀协同发展高水平的对外开放平台，同时也将进一步提升区域的国际竞争力。
3.2自贸区设立对天津房地产的影响
（1）促进了区域内的房地产开发，直接反映在各区域板块供给规模的扩大。
东疆港在大力发展产业的同时，吸引了中交、万科、贻城等知名开发商进驻，为东疆港迎来了房地产市场发展的新机遇。2015年全年，天津自贸区三大板块商品房（含住宅、公寓、办公、商业、工业）新增面积达到590765平米，与2014年相比增幅高达50%。
（2）为区域板块各物业成交增长提供助力。天津自贸区三大板块在2015年全年各物业成交达到687854平米，与2014年相比增幅高达52%。这些区域的办公、商业、住宅地产将会率先受益，再由自贸区内向外辐射，逐渐影响滨海新区，最终带动天津全市的房地产市场。
（3）物业类型将得到均衡发展，改变滨海新区商务功能发展相对滞后的现状。机场片区随着奥特莱斯、SM滨海第一城等大型商业陆续落成，也将改变商业配套不足的现状。中心商务区的重点建设项目进度提速，2015年，中心商务区内共有邯郸大厦、润德汇大厦、海昌E高楼、中惠熙元广场等15栋宇竣工，为楼宇经济的发展打下基础。
（4）其它影响天津房地产市场的利好消息。自贸区的设立给天津房地产市场带来的人口、配套等利好消息不断，将共同促进天津房地产的发展。人口增长方面，滨海新区2012年的人口为263.52万，随着滨海新区开发开放、京津冀协同发展、建设天津自贸区等有利条件的逐渐成熟，根据十三五规划，滨海新区规划人口将达到400万人；交通配套方面，北京和天津之间将再增加一条城际铁路，该条线路将经过天津自贸区的空港区域，进一步提升该区域的京津冀一体化进程，进而促进区域房地产需求，轨道交通的相关利好将会与自贸区的设立共同推进天津房地产市场发展。
四、结束语
自贸区产业与区域发展的一体化作为核心的实现机制，决定了其试验区独特的平台属性和转型倾向，被赋予了创新开放模式的先导角色。这种跨行业、跨产业、跨地域的功能溢出推动了城市整体意义的转型，与之相关联的房地产业也借势发展。自贸区的设立首先受益的是国际贸易及物流，这就促进了对物流地产的需求，同时开放的环境及政策将会吸引大量企业入驻，必然会增加对办公地产的需求。相关产业的发展及大量企业的入驻又将吸引大批人才流入，进而推动商业及住宅市场的发展。
参考文献：
[1]陈革.上海自贸区成立的现实意义与发展思考[J].行政事业资产与财务，2013（9）
[2]郑玮.自贸区设立给房地产带来的影响分析[J].中国集体经济，2015（12）
论文作者:张赢心
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第3期
论文发表时间:2016/10/10
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