摘要：我国不动产统一登记及其改革，难点和重点在于突破农村。在笔者主持完成的贵州省六盘水市农村产权调查项目中，采用本文中完善的技术流程、创新性的技术方法，解决了农村不动产调查中的大量难点，避免了各方相互扯皮拖延，将任务重新合理分解，提高了工作效率，节约了项目资金，保证了成果资料，实践证明了其可行性。
关键词：农村不动产调查技术；难点；解决方案
从不动产登记的历史演变出发，分析了当前不动产调查的现状及难点，重点比较了当前几种不动产调查技术路线的优劣，提出了农村不动产调查的解决方案，重点介绍了农村宅基地调查项目中采用的几种完善的技术流程、创新性的技术方法，解决了农村不动产调查中的大量难点。
1 现状研究
1.1不动产登记的历史演变
国外不动产登记的历史起源于公元前3000年，古埃及每两年开展一次全国性的土地清查，用于租税统计。国内不动产登记的历史源于黄帝、大禹时期，当时记载平水土、划九州等事宜，开创了清理地籍的先河，并设立“太常”官员，负责绘制人文地理图，丈量田地。历史上，多数国家的不动产登记经历了税收服务、产权登记、多用途服务的过程，并逐渐发展完善。新中国成立后，我国不动产管理逐步完善和改革，并形成和发展为中国特色的不动产登记体系，主要体现在土地、房产、林权等按各自行业分别管理，各自独立运行。
1.2我国农村不动产调查技术现状和难点
目前，我国不动产登记工作，因不同专业领域的法律法规差异、技术标准不同和管理流程不一致的影响，导致各个不动产管理部门在调查技术上千差万别。首先，在成果要求上，测量坐标和精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难；其次，在土地类型上各个部门，如国土部门、农业部门和林业部门等标准和范围不同；三是，信息不能及时共享，造成接边错误、权属矛盾、相互扯皮;四是，不动产统一登记信息系统不统一，各部门间技术差异大。
同时，土地类型客观上存在相互转换的可能，如因退耕还林政策，耕地变为林地，也有农民撂荒，耕地变为林地。因此，实地调查较多注重产权分类类型，而不重视权属。但从项目归口验收的角度看，因为耕地、林地等分属不同部门管理，其调查规程、验收规程各不相同，一般都是其行业内的专业队伍垄断调查，形成独立山头，互不沟通了解，部门间成果没有接边，相互矛盾。
农村不动产调查涉及面宽，困难多。首先，农村人口分散，外出务工人员多;其次，调查表签字盖章难。另外，不动产管理人员少，比如县地籍股仅3～4人，有执业资格和懂专业的人少；权属调查员和测量员相互掣肘，拖慢进度。权属调查员一般属管理者，没有工作量的考核，不愿意多做，且其主要关切在权属审核。测量员属测绘事业单位或公司，一般按工作量计算工资，工作积极性较高，但其主要关切在图形精度、界址设置。从实践分析，管理部门的权属调查员长时间待在乡村，开展农村权属调查困难太大，朝九晚五地赶到偏远农村工作，有效工作时间太少。实际工作中，还包括车辆、住宿、就餐、配合、工作积极性等问题，困难多。很多农民对产权证书的现实需求不大，主动申请者更少，因此，马上实现登记发证的更少。
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2 解决方案
2.1实行不动产调查预调查
预调查是指由权属专业测绘单位在开展外业测绘时，初步进行权属调查，同时，开展地籍测量成图，形成第一手权属调查成果。预登记的目的是将地籍测绘与确权登记发证分离开，互相不干扰，解决权属调查人员缺失问题，加快项目进度。
重点在于开展测绘预调查，拿到第一手资料，而将填表、签字盖章工作放在后续流程。采用地籍辅助程序导出各种地籍调查表格电子版，包括地籍调查表、审查表等。然后，打印地籍调查表，提交给国土局所，分发给权属调查员和村干部，召集村民签字盖章及收集剩余权源资料，包括身份证、申请表等。最后，将签字盖章完成的纸质地籍调查表和权源资料上交国土局审查。如出现错误或遗失，重新打印后，交责任人继续完成签字盖章。
2.2无缝权属调查法
根据不动产统一登记的要求，土地、房产、林权等不动产最终纳入一个数据库管理，一个平台发证。因此，从权属数据看，必须采用统一坐标系，必须统一界线接边精度，必须采用统一工作地图，必须同期调查。
2.3图表自动匹配一致法
传统地籍调查作业流程是权属调查员现场填表，测量员现场画宗地草图，然后，内业录入属性。根据农村宅基地调查特点，结合工作实际情况和权属调查特点，研发了一套地籍辅助程序，采用AUTOCAD平台的组件开发，并嵌入该软件中。
地籍辅助程序有四大功能:①实现外业数据的一次性录入，实现图数一致，避免重复录入；②根据生产需求自动生成地籍调查表等多种表格，避免同一数据重复誊写产生错误，方便快捷；③避免手工填写的错误或遗漏，提高外业数据的可靠性；④减少后期内业工作建库时的属性录入，提高生产效率。
2.4现场检核验收法
针对农村宅基地数量多、分散、交通条件差、人员不易集中的特点，经验证明，现场检核验收法效果较好。即外业调查组由村指界负责人、测量员和调查检核员3人组成，村指界负责人为村干部或村专职指界人员，测量员和调查检核员由测绘单位安排，分别担任不同职责，测量员负责宗地调绘、信息采集等工作，调查检核员负责现场检查、量取全部宗地边长等工作，分别形成原始记录，互相比对检核，不走回头路，成果合格率高。
3 小结
农村不动产是指存在于广大农村地区的定着物，一般指农村地区不可移动的财产，具体包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地等，以及定着于土地的森林、林木和其他不动产。目前，我国社会已形成城乡二元化格局，国家将不动产管理重心放在城镇，导致广袤的农村地区各项不动产信息缺乏。大多数地方，在面临征地实物调查和规划方案优化等工作时，由于缺少前期基础数据，错漏百出，常使工作出现偏差或失误。因此，农村不动产调查成为当前迫切需要完成的工作。
参考文献
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论文作者:杨英洪
论文发表刊物:《基层建设》2017年第26期
论文发表时间:2017/12/11
标签：不动产论文; 权属论文; 农村论文; 测量员论文; 检核论文; 工作论文; 难点论文; 《基层建设》2017年第26期论文;