摘要：住宅专项维修资金，是老百姓房屋的“养老金”。本文基于住宅专项维修资金管理情况专项审计调查的实践经验，总结发现的资金管理中存在的问题，并提出有针对性的措施。
关键词：专项维修资金，监管
住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是老百姓房屋的“养老金”，是社会保障的重要组成部分。随着我国城市建设步伐的加快，房地产行业快速发展，专项维修资金的使用管理情况也日益成为社会大众关注的热点。本文基于住宅专项维修资金管理情况专项审计调查的实践经验，总结资金管理中存在的问题，并提出有针对性的措施。
一、体制机制管理中存在的常见问题
（一）专项维修资金管理的制度有待健全
1.续交制度有待完善。根据有关资料，中国建筑平均寿命30年，当前不少住房使用已超20年，大量住房将进入维修期，专项维修资金的使用频率和金额将会不断增加，仅靠首次交纳的维修资金必将逐步枯竭。因此，建立一套切实可行的续交制度迫在眉睫。大多地方仅对续交做了原则性规定，对具体续交标准和方式未做规定，使实际操作比较麻烦。存在的问题主要有：一是部分群众续交积极性不高。调查的1035个业主，有45.51%的业主选择“不愿续交”。这些业主中，认为“上交之后，作用不明显”的占48.41%，认为“费用太高”的占44.16%，认为“上交后，使用不便”的占13.80%。二是续交手段有待创新。调查的54.49%“选择愿意续交”的业主，在回答“希望选择的续交方式”时，其中选择“定期与物业费一并交纳”的占51.95%，选择“一次性用现金补齐维修金的不足”的占33.16%；选择“用公积金自动续交”的占26.95%。
2.资金申请使用程序有待优化。一是资金使用申请程序有待简化。调查某市30个业主委员会，认为“影响维修资金使用进度的原因”为“审批流程过长，操作麻烦”的占56.67%。究其原因，是审批时间缺乏规定，存在随意性。同时，由于许多地方尚未建立专项维修资金的应急使用机制，应急使用范围不明确，所以即使是应急维修需要也按正常流程申请，不能满足房屋应急维修的实际需要。二是“双三分之二”的决策方式有待优化。一些地方表决的方式是以纸质表上签字为准。但业主数量较多的住宅小区要达到该条件的两个‘硬指标’，耗时较长，实际执行困难。调查的30个业主委员会中，有12个对该条件设置 “较不满意”，8个“不满意”。其中该8个业主委员会在回答“以何种决策方式较好”时，选择“对电梯等特殊设施的维修由专门部门做出鉴定后，可由业主委员会直接决定使用”的占62.5%；选择“维修资金使用方案只需公示，无需签名投票，只要占总人数一定比例的业主不反对，即视为默认同意”的占50%。可见业主们对该条件设置不满意的主要原因是对操作方式不满意。
（二）专项维修资金的监督管理机制有待加强
1.信息公开有待进一步加强。目前，大部分群众对专项维修资金的使用办法知晓度不高。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆问卷调查的1035个业主在回答“知道专项维修资金那些常识”时，选择“第一次听说，以前不知道”占40.39%；在回答“希望何种方式了解资金交存、使用等情况”时，选择“宣传栏”的占58.55%，选择“网上”的占42.32%，选择“微信”的占28.79%。一些地方专项维修资金管理部门未按《住宅专项维修资金管理办法》“建立公房售后维修资金查询制度”，对专项维修资金相关信息公开程度比较低。
2.信息化监管的基础建设不足。专项维修资金涉及多部门、多层次，关系千家万户，尤其是对该项资金的管理需要分幢核算、建账到户、按面积分摊，计算复杂、工作量大，管理手段和管理方式的信息化至关重要。尽管近年来，各地加强了专项维修资金的信息化建设，但离实际需要还有较大的差距。甚至有些地方未建立统一的专项维修资金信息化管理平台尚未建立，制约了科学决策和精细化管理。虽然已建立的信息化平台，仍存在以下问题：一是各维修资金代管单位的信息系统标准不统一，数据较为分散，不能充分共享，使之成为信息“孤岛”；二是个别信息系统功能不完善，无法分幢核算、建账到户。
（三）专项维修资金管理体制有待进完善。
目前，由于并区、部门合并调整等原因，一些地方没有统一管理全市专项维修资金的管理部门，各个地区管理单位互为封闭，相互之间工作不能实现有效衔接，在一定程度上影响政策执行的总体效果。主要表现为：一是由于撤县并区，一些地方仍然按照原来地区的维修资金管理办法进行管理。二是由于部门调整，一些非建设（房地产）管理系统仍然在管理住宅专项维修资金。如一些地方公有住房售后维修资金仍然由房地产改革委员会办公室管理。然而，房改办脱离建设（房地产）管理系统，其政策未及时根据《住宅专项维修资金管理办法》等规定进行调整。同时，这也会导致重复投入，增加管理成本，造成了办公场地、设施、人员配备、信息系统等方面重复投入和浪费损失
二、改进体制机制管理的建议
为充分发挥住宅专项维修资金的保障作用，从长远看，应妥善处理好“政府与业主委员会、便民与可持续、权利与义务、安全与保值、近期与远期”的关系，进一步加强顶层设计，协同推进专项维修资金的体制和机制的改革。在保证专项维修资金安全、可持续的基础上，以服务业主为重点，使专项维修资金发挥更好的效益，真正“取之于民、用之于民”。为此，提出如下建议：
（一）进一步完善专项维修资金管理的制度规定
一是根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，清理与其政策精神不一致的政策法规，并结合当地实际，修订当地住宅专项维修资金管理办法，建立包括对公房售后维修资金、商品房专项维修资金统一管理制度。二是完善专项维修资金交存、续交、业主大会讨论、公示及日常查询等相关制度。优化“双三分之二”的决策方式，完善应急备用金使用范围、使用程序和提取模式，提高需专业审计机构审核维修项目的金额标准，简化该资金使用申请程序。
（二）进一步健全专项维修资金管理和运行机制
一是理顺资金管理模式，实施集中统一管理。市、县确定一个市级专项维修资金管理的综合职能部门，做好人、财、物的保障，由该部门主要负责统筹协调专项维修资金的管理，做好资金管理的规划、政策的研究和制定、监督考核等工作。二是确定统一的专户管理银行，实行统一存储。以招投标或集体决定的方式在所在地确定专项维修资金统一存储的商业银行，作为本行政区域内专项维修资金的专户管理银行，享受银行各项优惠政策和理财服务。三是加强扁平化管理，建立“一站式”服务。在各行政区房产交易大厅设置专项维修资金服务窗口，对维修资金交存、过户、变更、退款、补办等业务实行“一站式”服务。合理压缩审批环节，对不同的维修事项、资金额度进行分类管理，科学下放审批事项，切实提高审批效率。
（三）进一步强化专项维修资金的监督管理
一是加强信息公开。结合贯彻落实政府信息公开条例和深化政务公开的要求，进一步明确专项维修资金信息公示和披露的方式和程序，充分发挥社会公众的监督作用。二是通过多种方式普及维修资金管理政策法规和使用知识，畅通业主查询、投票等信息公开渠道，提高维修资金重要性的认识，增强业主自觉交存维修资金的自觉性。三是建立统一的专项维修资金信息平台。使相关部门对有关信息能互联共享，增强对资金流向的实时监控能力。加强信息平台中网络、微信投票等功能建设，为信息公开、资金使用提供技术支持。
参考文献
[1]郑华.国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示[J],中国房地产,2005(11).
[2]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M]北京：北京大学出版社,2005(1).
[3]樊丽君.政府在住宅专项维修资金管理中的应有作用[J],经济与管理.2015[2]:18.
论文作者:朱立
论文发表刊物:《基层建设》2016年20期
论文发表时间:2017/8/24
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