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摘要：“三旧”改造是转变经济发展方式的全局性的发展战略，经过一年的规划实践，发现“三旧”改造项目在规划设计条件的编制中存在着许多不确定因素，尤其是容积率的制定方面。本文拟从城市空间结构、经济可行性及政策修正三个方面来分析“三旧”改造项目容积率的确定机制，并以惠州的正在推进的“三旧”改造项目为案例，分析出其最佳的容积率测算模型。
关键词：“三旧”改造；规划；容积率
引言
改革开放带给中国翻天覆地的变化，在经济飞速发展的同时，也让中国的土地资源利用出现瓶颈，特别对于城市用地，迅猛发展的城市化让高楼层出不穷，同时“旧城镇、旧厂房、旧村庄”问题也日益凸显。“三旧”问题根源在哪？如何有效进行“三旧”改造？下面来详细探讨。
一、土地开发强度控制的定义与作用
1.1土地开发强度的定义
土地开发强度指城市发展过程中对土地的开发使用率，主要包括土地的建筑开发容量和建筑覆盖密度，可用容积率、建筑密度和建筑高度三个指标来进行控制。其中，容积率直接反映了用地的开发强度，容积率的合理确定对于形成项目良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。
容积率表述的是规划用地面积（俗称“净”地块）上允许建设的建筑总容量，基本公式是：
R=F/A
式中：R——容积率
F——地块上的总建筑面积（m2）
A——地块面积（m2）
1.2土地开发强度控制的作用
在我国城市的发展过程中，土地资源稀缺和开发需求旺盛是大多城市所面临的突出矛盾。市场机制的作用促使人们追求土地的高强度开发和高效益配置成为必然趋势，然而城市总体开发容量是有限度的，必须以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量为前提。土地是国家不可再生的重要资源，城市土地则是被投入了物化劳动（基础设施）的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。因此，必须确定城市适宜的开发容量并形成合理的空间密度分布，在满足发展需要和保证环境质量二者之间取得平衡。对城市开发强度进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。
二、项目设计管理重点
1.前期准备——重视输入条件
因旧建筑改造项目是在即有实体形态下进行的再创作，这就要求设计师在开展设计工作前，需充分了解和掌握建筑物目前的各项状况，即尽可能提供完整、有效、准确的输入条件。其大致可分为两步：
1）收集、整理历史资料。本文提到的旧建筑一般是指新中国成立后，由政府出资或前苏联援助建造的厂房、办公楼等具有特殊意义的公共建筑项目，因此项目建设的原始资料一般会通过一定的手段进行归档保存。“成都东郊记忆”项目通过调阅原红光电子管厂的档案室、基建科和成都市城建档案馆，收集到近60%的建筑原始资料，共计约1200幅施工蓝图，极大地减轻了下步测绘工作量；
2）核实、补充建筑现状。建筑及周边场地会因使用年限或改扩建等原因而发生变化，因此需对收集的原始资料进行仔细的核实、修订，并对缺失的资料进行补充、完善。“成都东郊记忆”项目先后进行了建筑测绘、构筑物测绘、建筑面积测绘、地下管网测绘、建筑主体结构质量现状检测鉴定、场地道路及植被调查、以及厂区资产调查等工作，为设计师提供了准确的基础信息和创作资料。
2.方案设计——重视结构专业共同参与
在方案设计阶段，新建项目一般都是以建筑专业为龙头，结构和安装专业主要是以配合方式参与；而旧建筑改造项目则需要建筑、结构专业共同主导，参与方案设计。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆除了关注常规项目的总平布置、功能分区、立面造型等方面，还应强调以下两点：
1）进行建筑保留价值评价。旧建筑改造项目可以是一个建筑群，也可以是单一建筑体。针对建筑群的评价比较好理解，也就是确认保留建筑和拆除建筑；而针对单一建筑体，则需要对建筑构件进行分项评估，例如屋面、墙面、楼板、外窗门等。为了能够准确评估建筑的保留价值，需要根据项目的性质不同，提炼出项目的关注要点，并以此为基准，进行综合评定。以“成都东郊记忆”为例，设计师分别以建筑历史意义、建筑布局、建筑立面、结构安全、改造后使用性质五个方面作为评估要素，对项目建筑进行分类：①无保留价值需拆除建筑、②有保留价值但需进行立面改造建筑、③有保留价值且具有特定历史感建筑、以及④新建建筑，从而使得项目理性地看待旧建筑保留与改造这一难题。
2）进行建筑改造方案评估。针对保留建筑的改造，一般分为：功能改扩建、立面维护或改造、结构修补或加固三大类。建议在此阶段，认真分析前期收集的资料，会同结构工程师，理清旧建筑的结构形式、构造措施，尽可能减少对原有结构主体的改动，以最大限度得发挥旧建筑的剩余价值，同时便于工期和投资的控制；例如在“成都东郊记忆”项目中，有大量始建于上世纪60年代初期的排架厂房，这类建筑体多采用预应力钢筋混凝土大型楼面板，设计师在进行竖向交通改造的时候，通过分析楼面板的分布方式，整体拆除一块或几块楼面板，利用该空间布置楼梯或者电梯；同时，为增设的楼、电梯建立独立的结构体系，减少对原有结构主体的负担和影响，从而大量地简化设计和施工难度。
3）进行结构加固措施的评估。因为旧建筑的建设标准往往低于国家现行规范，特别是针对抗震措施、竖向承载力的要求，往往会成为后期结构加固设计的重点。以“东郊记忆”为例，针对砌体结构，大多使用年限已较久远，采取增设构造柱及圈梁的措施，提高结构延性；对于排架结构，主要的抗震措施是补足屋面桁架支撑系统和柱间支撑系统，又或增设耗能支撑、连接梁等，以恢复双向抗侧力体系，保证其抗震能力。而本工程在方案设计阶段对该项设计的预判不足，致使在施工图设计阶段反复对建筑立面及平面功能进行调整，对业主的方案决策造成重大困扰。因此在方案设计时，需要提前评估结构加固措施，并将其纳入建筑方案统一考虑。
3.施工图设计——重视实施细则
1）进行详细复勘。部分改造项目在正式启动改造前，仍处于停产或在用状态，需要进行物资的拆除和搬运，在其过程中往往会对建筑、结构造成二次损坏。同时为配合施工图设计深度，需要对建筑体进行详细测绘，本次测绘重点主要放在建筑和结构的精确测绘上。除满足常规的平、立测绘以外，还应根据设计师要求增加室内天、地、墙主体材料及饰面做法，门、窗、洞口的准确定位、材质，重要节点的构造做法，并适当增加结构主体抽查的鉴定范围（规范规定为XXX，建议根据项目情况事先也业主约定）。详细复勘在个施工图设计中极为重要，即是快速、准确设计的依据，又能有效避免后期现场变更，因此必须坚定执行。
2）明确保护措施。在旧建筑改造过程中，设计师往往会针对某些具有特定价值的元素进行保留，比如墙体上的大字标、架空管廊、大型罐体、总平植被等等，需要在施工图设计时，需要增设专篇，明确指出保护范围和保护措施。
3）增绘拆除设计。在旧建筑改造时，不可避免的需要进行局部拆除，包括墙体、楼板、不需要保留的饰面层、结构加固时需破除的部位等等，施工图设计中，应增设专篇，明确指出拆除范围和拆除措施。
4.施工配合——重视现场跟踪
1）加强施工交底。不管是新建还是改造项目，施工交底和图纸会审都是不可缺少的项目。而与新建项目不同的是，旧建筑改造项目交底更加注重施工工序和施工细则的沟通，应确保信息直接传达到施工班组，避免造成不可挽回的损失。
2）加强现场签认。在建设过程中，必然会遇到很多不可预见因数，因此应在现场委派具有丰富现场经验的设计工程师、监理工程师以及业主代表，及时跟进现场情况，对突发状况作出及时、有效地应对措施，并及时做好记录和现场签认工作，避免后期结算风险。
结束语
开发强度控制是一个复杂的系统工程，“三旧”改造项目的开发强度确认更是一个“新旧”博弈的过程。“三旧”改造的目的是为了节约集约用地，提高土地使用效率，也是为了改善人们生产、生活的环境，而“三旧”改造又是一盘经济账。所以，为了实现土地的二次高效开发，避免改造后新的交通拥堵，公共服务设施配套不足等的民生问题的出现，避免项目的烂尾、越改越糟的情况出现，政府在改造项目的开发强度上，必须通盘考虑充分科学论证。
参考文献
[1]刘磊.城中村改造模式研究.重庆：西南大学.2013.09
[2]吴军.速度与效益：新型城市化背景下广州“三旧”改造政策探讨.规划师.2010.09
[3]李志.佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新.现代物业（上旬刊）.2013.01
论文作者:吴怀生
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/22
标签：建筑论文; 结构论文; 项目论文; 改造项目论文; 城市论文; 强度论文; 容积率论文; 《建筑学研究前沿》2018年第21期论文;