优先受偿权受制 最高法解释预警房贷风险，本文主要内容关键词为：房贷论文,高法论文,风险论文,受偿论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
四月下旬，广东省高级法院向人民银行广州分行发出了司法建议书，建议银行提高住房开发抵押贷款“门槛”以规避风险。
事情起因于其时刚刚审判的一起银行贷款债权官司。四月中旬，广东省高级法院作出一项判决，对广州市一家房地产发展商因不能到期归还当地工商银行贷款，法院判定将该发展商抵押给工商银行的楼盘除去已经出售的部分，拍卖所得款项300万元用以偿还银行贷款。但是，该楼盘的承建商因发展商未按照合同支付工程款，也向同一法院起诉发展商，结果工程承包人同样胜诉，依据（合同法）和最高人民法院的司法解释，最后广东省高级法院作出判定：支持承建商的第一顺序优先受偿权，也就是说，在两个胜诉者——工商银行与工程承包人之间，后者将优先得到款项的偿付。因此该300万元的拍卖款首先被归还了承建商，而银行虽然赢了官司却得不到清偿。
司法解释由来
问题的关键是在司法解释上。
1999年3月15日，在中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议上通过了新的《中华人民共和国合同法》，该法自1999年10月1日起施行至今。在该（合同法）上的第二百八十六条有对工程发包人与承包人之间发生款项纠纷的具体规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
这条规定只是描述了作为工程承包者对价款具有优先的受偿权，但是并没有明确规定，在遇到有另一方债权人时这两者债权人之间的优先权顺序。为此，2002年最高人民法院专门针对此做出了一项含义十分明确的司法解释。这项解释说明，在两种情况下银行不具有第一位的优先受偿权。第一种即为，在工程承包商与银行之间，工程承包商具有第一位的优先受偿权；第二种是就购房人与承包商之间的，即：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人（购房者）。这意思说，商品房的消费者的优先受偿权的工程承包人之前。
据上海市凯荣律师事务所黄巍律师介绍，这项司法解释的出台背景，是因为当时有不少开发商拖欠工程承包商的价款，导致这些承包人届时无法按时支付工程建设人员的工资，特别是由于部分民工工资遭到拖欠，引起了许多社会问题。为此，最高法院出台了此项规定。据黄巍律师介绍，在此项司法解释出台之前，银行、承包商与开发商之间的经济纠纷案件大多是以抵押法的规定来执行判决的。往往银行具有第一位的优先受偿权。“但是，随着大量建筑民工工资被拖欠事情发生后，情况就改变了，显然为了社会安定，特别是为了保证民工的生活必需费用，最高法院对此做了专门的解释，各地法院在审理该类案件时，毫无疑问是按照这项解释执行的。”黄说。
他认为，按这项解释，从理论上是会对银行贷款产生不利影响。但他同时说明，在上海银行界的实际操作上尚未有这种事例发生：“就我遇见的案例来看，上海银行界还没有出现这种情况，主要是银行这方面的把关比较严厉，除非银行方面在发放抵押贷款前，没有对要抵押的楼盘有关情况进行认真、仔细的调查核实，或者出现营私舞弊的事情，否则我认为不会出现银行贷款得不到受偿的事情。”
银行：要求增加担保
据工商银行上海市分行的一位从事房地产信贷的工作人员解释，黄巍律师所提到的“有关情况”是指：银行在发放商品房开发抵押贷款前，会派出专人赴楼盘现场调查，并且会对周围地区的情况一并进行评估；对开发商与承包商之间的经济交往的问题也将在调查报告中进行反映。
“在落实抵押物的前提下，关于开发商的资质是我们银行考虑最终是否给予贷款的重要依据。”他说，“资质不佳的开发商我们不会给予贷款，除此而外，对于从未接触过的开发商，我们都会做一个详细的调查报告，一旦有上述情况出现，我们宁愿放弃这笔贷款业务。”另据他介绍，这是目前上海工、农、中、建等几大商业银行较为普遍的做法。
那么最高法院的司法解释，对目前银行抵押贷款业务是否会产生影响呢？
“首先，对于过去我们得到的第一优先受偿权将不存在，在这种情况下，银行要发放楼盘抵押贷款，不仅要求我们严格遵守以往规定的条件外，还将考虑要求开发商增加提供其他属于他的产权明晰的抵押物，或者其他质押、担保等；其次，修改贷款条件，将不考虑把有异议或者有此种潜在风险的楼盘作为抵押物，而是用其他抵押物或质押、担保来替代。毕竟已经有地方发生了这样的解释案例，有银行遭到了实际的资金损失，我们不得不重新考虑调整抵押贷款的做法，从这一点上，对银行房地产贷款业务是会产生影响的，起码放款的速度会因审批时间拉长而放慢，因此现在如果有其他银行抢占这笔贷款业务的话就会在时间上得到机会。”这位工作人员认为，影响肯定是存在的。
但是，律师界仍有不同的观点。“这项司法解释是与抵押法有矛盾的，所以我认为这项解释很可能会有调整。”北京市一位擅长经济合同案件的张姓律师说，“银行是以抵押债权人身份以抵押法起诉抵押人的，依据抵押法的规定，银行自然是第一受偿人，而司法解释是就合同法的规定进行的解释说明，现在因为这项司法解释产生了实际的案例，对银行形成了影响，如何保护银行的债权问题也是不容回避的。现在的操作是为了解决当下比较突出的问题，一旦这个问题得到缓解，或者银行债权维护问题又显得更重要时，司法解释也有可能会进行调整。”
“司法解释不能等同于法规，顾名思义它只是对法规的一种解释，完全有可能会根据具体情况进行适当的调整。”张律师认为。