我国房地产调控政策的制定与执行——基于博弈论与激励理论的建模分析，本文主要内容关键词为：建模论文,理论论文,我国论文,政策论文,博弈论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.31 文献标志码：A 文章编号：1674-4543(2015)04-0100-11 自1998年我国住房市场化改革以来，房地产市场发展迅速，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在国民经济中起着重要作用。此外，房地产业还具有产业链长、关联度广的特点，带动包括钢铁、水泥、建材、家电、住房服务业在内的诸多行业。王国军和刘水杏(2004)[1]指出，我国房地产业对国民经济具有显著的带动作用，房地产业产值每增长1%将带动国民经济40个主要产业的总产值增长1.416%。因此，房地产业能否实现长期健康发展牵动着各方利益，成为经济政策长期关注的焦点。 2003年开始，我国房地产价格大幅上涨，房地产调控政策先后出台。从2003年开始的“从土地、信贷控制房地产投资过快增长”到2010年的“限购令”，除了2008年第四季度和2009年第一季度由于美国金融危机对中国经济的严重冲击，房地产调控政策因宏观经济形势发生变化而逆转外，中央政府的房地产调控政策力度总体上可谓是逐渐加大。然而，就是在这一轮又一轮的调控下，房地产价格总体上依然不断上涨。进入2014年，我国房地产市场形势发生变化，“市场分化”取代“单边上涨”。“中央政府出政策，地方政府执行，一个政策管全国”式的房地产调控政策已经不能适应房地产市场发展的新形势，给予地方政府更为充分的自主判断权势在必行。进入2014年下半年，房地产市场下滑压力增大，各地纷纷取消“限购令”。2014年9月底，央行出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放宽限贷政策，加大对房地产市场的金融支持。纵观我国房地产市场调控全程，市场和政策的博弈进进退退，愈演愈烈而又由盛转衰。这不禁使我们反思：从政策制定与执行的角度看，我国房地产市场调控政策效率低下的原因是什么？新形势下，“分类调控”会不会导致地方政府滥用自主权利，背离中央政府的调控目标？未来中央政府如何设计更有效率的房地产调控政策？ 经济政策的制定与执行往往是利益集团相互博弈的过程，房地产调控政策也不例外。具体到我国而言，在由上而下的多层级政治架构下，房地产调控政策的实施主要是中央政府和地方政府相互作用的结果。对于中央政府来说，一方面，房地产价格快速上涨可以迅速带动房地产投资，从而带动整个宏观经济的增长；另一方面，房地产价格的大幅上涨容易催生泡沫经济，造成资产市场风险集聚，引发经济金融危机。对于地方政府来说，一方面，自1994年“财政分权”后，地方政府有充分的激励来通过刺激房地产市场获取“土地财政”收益；另一方面，我国由上而下的官员任免政治体制又使得地方政府受约束于中央政府的政策激励机制。由此可以看出，地方政府和中央政府既有利益一致的方面，也有利益冲突的一面，这就使得房地产调控的政策效率依赖于两者之间的博弈。此外，中央政府既希望房地产带动宏观经济的增长又不希望高房地产价格催生泡沫、激起民怨，这导致了中央政府目标函数的多元性，这与政治组织的“multi-tasking”特性是一致的。而在中国特有的地方政府激励机制下，中央政府的多元目标造成了地方政府对中央政府的信息不完全；由上而下任命的多层级政治体制又导致了逆向选择与道德风险问题，这造成了中央政府对地方政府的信息不完全。 本文首先构建一个包含中央政府与地方政府的不完全信息重复动态博弈模型，分析我国特殊的政治架构对房地产调控政策的影响，为分析制度结构对政策效率的长期动态影响提供一个基础性的理论框架，并从理论上解释我国房地产调控政策效率演化的过程。其次，通过激励理论构建随机契约模型以解决房地产调控政策制定和实施过程中的逆向选择与道德风险问题，为中央政府未来如何设计我国房地产调控政策提供一个完整清晰的激励理论分析框架，并就新形势下如何提高“分类调控”的政策效率提出政策建议。余下部分的结构安排如下：第二部分，文献综述。第三部分，房地产调控的博弈论解释。第四部分，基于激励理论的政策设计。第五部分，结论与政策建议。 二、文献综述 现有针对我国房地产市场研究的论文非常多，但是大多集中在“对房地产价格波动进行解释和描述”、“房地产价格波动对宏观经济的影响”以及“房地产调控政策对房地产市场的影响”3个方面。以房地产调控政策的制定和执行为视角的研究并不多见，而针对提高政策执行效率制度设计的研究更是少见。现有涉及我国房地产市场调控的政策设计以及执行效率研究的主要是构建包含房地产市场参与者(包括银行、房地产开发商、购房者)以及房地产调控政策制定(中央政府)和实施(地方政府)主体的博弈模型，通过理论模拟分析房地产泡沫形成以及调控政策效率低下的原因。 这方面的研究主要有：周京奎(2005)[2]构建包含银行与房地产投资者的不完全信息重复博弈模型。多重博弈的分析结果显示，拥有不完全信息的房地产市场参与者之间的动态博弈导致了房地产市场金融支持过度和房地产泡沫的形成。而投资者对房地产市场信心的逆转最终将会导致房地产市场泡沫的破裂。淮建军、刘新梅和雷红梅(2007)[3]构建了包含中央政府、地方政府、国际投机商以及国内房地产商在内的四人合作博弈模型。通过数值模拟发现，地方政府和国内房地产商更有激励去形成反管制联盟以抵制中央政府的管制。中央政府必须提高对地方政府的检查监督以提高房地产调控政策的实施效果，遏制房价上涨。王来福(2008)[4]构建了一个包含政府与社会公众的完全信息动态博弈模型，从政府公信力角度分析了我国房地产调控政策低效率的原因。研究结果发现，我国房地产调控政策存在结果的不可预测性与政策的前后不一致性。在居民理性预期下，房地产调控政策成为不可置信的承诺，调控政策失效。周晖和王擎(2009)[5]构建了包含中央政府与地方政府的不完全信息动态博弈模型，分析了中央政府与地方政府的委托代理关系对房地产调控政策的影响。研究发现，中央政府和地方政府的博弈是导致房地产市场货币政策调控失效的重要原因。中央政府可以通过提高奖惩力度来控制地方政府的违规行为。陈超、刘子君和肖辉(2011)[6]构建了包含中央政府、地方政府、开发商以及消费者的完全信息动态博弈模型，通过求解子博弈完美纳什均衡分析中央政府在房地产调控政策中面临的“两难困境”。研究发现，地方政府和房地产商的私人利益最大化导致了房价的不断上涨。在现行财政体制下，中央政府可以通过加大保障房建设力度调控房价。周建军和代支祥(2012)[7]构建包含中央政府与地方政府的简单静态博弈模型，通过求解混合战略的纳什均衡分析中央政府与地方政府之间的利益博弈对房地产调控政策的影响。研究认为，中央政府要通过提高对地方政府的监管、加大违规处罚力度以及扩大地方政府的财政收入来提高房地产调控效率。苏英、赵晓冬和周高仪(2013)[8]构建包含中央政府、地方政府与房地产开发商的简单静态博弈模型，从政策执行角度分析地方政府对房地产调控政策执行现状以及产生的原因。研究认为，现行财政体制导致地方政府利益与中央政府利益并不一致，使得地方政府政策执行偏离中央政府调控目标。 本文的研究以房地产调控政策执行效率为视角，研究近十几年来房地产调控政策低效率的原因，并进一步提出效率改进的制度设计。因此，第一，与包含房地产市场参与各方与政策制定和执行各方的多部门博弈模型不同，本文的研究内容主要限定在房地产调控政策的制定方(中央政府)与政策的执行方(地方政府)范围内。第二，与假定地方政府与中央政府之间存在完全信息的博弈模型不同，本文在一个不完全信息框架下讨论中央政府的多重目标性以及中国特有的政治激励机制所导致的委托代理问题。第三，与只进行一期的动态博弈模型不同，通过构建重复动态博弈模型分析中央政府与地方政府的长期相互作用关系。我们认为，在持续十几年的房地产调控过程中，单期博弈不能完全解释地方政府和中央政府的策略选择。在重复博弈背景下，政策制定和实施双方会考虑自己当前的策略选择对另一参与方将来行动的影响，进而做出与单期博弈不同的策略选择，如合作、报复和威胁等。第四，与以往研究不同，本文并不局限于对房地产调控政策低效率的解释以及提出相关改进的政策建议，而是从制度设计角度，面向未来房地产市场出现分化、房地产调控政策更加灵活多变的情形。基于激励理论，从中央政府的角度构建一组随机契约来解决“分类调控”背景下房地产调控政策执行过程中的委托代理问题，提高政策效率。 三、房地产调控的博弈论解释 经济政策的制定与执行是各种利益集团相互作用的结果，房地产调控政策的执行效率主要是中央政府和地方政府相互博弈的结果。具体而言，中央政府制定房地产调控政策，但是政策实施的主体却是地方政府。中央政府通过地方官员的升迁以及任命控制地方政府实现中央政府的政策目标。 然而，在政策的制定和执行过程中，由于政治组织“multi-tasking”的特性以及多层级政治体制的委托代理问题，中央政府和地方政府在相互博弈过程中面临不完全信息。具体来说，博弈双方的信息不完全主要体现在以下两个方面：第一，委托代理产生的信息不完全。中央政府不能区分地方政府是否认真贯彻落实中央政府的各项房地产调控政策。地方政府在面对中央政府的房地产调控政策时可以选择“严格执行”和“下有对策”两种策略。对于地方政府而言：一方面，“严格执行”策略可以完成中央政府“控房价”的政策目标，从而获得升迁；另一方面，“下有对策”策略可以带来地方政府财政收入以及GDP的进一步增长，这也可以通过完成中央政府的“促增长”政策目标获得升迁。中央政府只能通过房地产价格高低这一信号来推断地方政府选择策略的概率分布。第二，中央政府政策目标的多元化以及政策不一致性。由于政治组织“multi-tasking”的特性，中央政府政策目标呈现出多元化、模糊化以及灵活多变的特点，地方政府不能获得中央政府关于房地产调控政策目标权重的完全信息。近些年来，中央政府宏观调控的政策目标不离“促增长”、“控房价”，然而短期内从地方政府的角度来看，严格执行房地产调控政策会危害GDP锦标赛的排名。此外，房地产市场是否泡沫化的争论由来已久，尚未得到中央政府的官方回应。因此，中央政府关于房地产市场是否泡沫化的预期以及由此带来的“促增长”与“控房价”政策目标权重不成为地方政府的完全信息。为了简化分析，假定中央政府对房地产市场具有两种类型的预期：“房地产泡沫预期”和“房地产非泡沫预期”，采取两种策略“促增长”和“控房价”。 (一)模型构建 在房地产调控博弈中，中央政府先给出多元性的宏观政策目标，地方政府面对中央政府的政策目标做出决策，针对房地产调控政策选择“严格执行”或“下有对策”策略。由于委托代理关系的存在，中央政府不能获得地方政府所选策略的完全信息，而是根据上一期地方房地产价格的高低来估计地方政府所选策略的概率分布。假定
为中央政府对地方政府采取“下有对策”策略的信念，在此基础上，中央政府选择“促增长”或者“控房价”策略升迁地方政府官员。假定
为地方政府对中央政府选择策略类型的信念，由于中央政府宏观政策目标的多元性以及政策的不一致性，地方政府不能获得中央政府策略选择的完全信息，而是根据上一期中央政府的策略选择估计中央政府选择策略的概率分布。
图1 单期博弈过程①
显然有：
。即，不论中央政府对地方政府持有哪种信念，当中央政府持有“房地产泡沫预期”时采取“促增长”升迁策略的概率低于在“房地产非泡沫预期”下采取同一策略的概率。此外，
。即，不论中央政府选择哪一种策略，当预期到地方政府将采取“下有对策”策略时，中央政府采取“促增长”升迁策略的概率低于地方政府持有“严格执行”信念下采取同一策略的概率。 为了方便数值分析，简单假定双方的支付函数如下：
讨论单次博弈下中央政府持“房地产泡沫预期”是否存在绝对占优均衡。 令
，即不论地方政府采取何种策略，中央政府采取两种策略效用无差异。求解上式可得：
中央政府持“房地产泡沫预期”，采取两种不同策略的收益分别如下
讨论单次博弈下中央政府持“房地产泡沫预期”是否存在绝对占优均衡。
中央政府持“房地产非泡沫预期”采取两种不同策略的收益分别如下：
单期博弈均衡如图2所示：
图2 单期博弈均衡 (三)重复博弈均衡 考虑将博弈进行多次，中央政府和地方政府将根据前面博弈的结果不断更新自己的信念。以
代表已观察到的行动，
为第t期的博弈均衡，则过去博弈的行动集可以计为：
1.地方政府对中央政府预期类型的修正与策略选择 重复博弈下地方政府根据中央政府前期博弈的行动对中央政府策略的预期按贝叶斯法则修正。
2.中央政府对地方政府类型信念的修正 重复博弈下中央政府根据地方房地产价格信号对地方政府策略选择的预期按贝叶斯法则修正。如果出现地方高房地产价格时，中央政府对地方政府本期采取“下有对策”策略的信念修正为：
(1)t≤
时，中央政府预期地方政府采取“严格执行”的概率较高，因此将采取“促增长”策略。 (2)t＞
时，中央政府预期地方政府采取“下有对策”的概率较高，因此将采取“调结构”策略。 (四)多重博弈均衡
图3 博弈均衡转换过程 (五)小结 重复博弈的结果和单次博弈的结果存在很大不同。单次博弈的结果由于博弈双方对于对方所属类型的信念以及双方效用的不同可以存在4种不同的均衡结果。而在重复博弈下，考虑到下次博弈双方信念的更新，“报复”以及“威胁”等博弈策略会导致中央政府和地方政府出现合作的博弈结果，非合作博弈策略不再是长期博弈均衡的稳定状态。长期均衡的结果如图4阴影部分所示，只有π(0，1)和π(1，0)2种情形。
图4 多重博弈均衡 此外，与单期博弈不同，重复博弈的结果并不是一个一成不变的单一状态，而是存在一个状态演化的过程，最终的博弈均衡依赖于博弈双方关于对方类型的初始信念以及策略收益，这就意味着，在我国十几年的房地产调控过程中，中央政府和地方政府的博弈也是一个不断演化的过程。短期的博弈均衡将会随着双方策略收益的改变而发生转换。事实上，这也就凸显了本文构建的不完全信息重复博弈模型相较于现有研究所构建的单重博弈模型的优良之处。从2003年本轮房地产调控开始，我国宏观经济形势发生了巨大变化，从国民经济的高速增长到经济换挡期、从外部冲击到经济软着陆、从政府主导型经济到经济结构调整，我国房地产调控的政策目标和收益函数也处于不断调整过程中。所以，单重博弈均衡并不能完全解释中央政府和地方政府在这十几年中针对房地产调控的策略博弈，而重复博弈模型可以给出很好的解释。 从我国房地产市场调控历程中可以发现，我国房地产调控政策的效果经历了一个先弱后强，在2008年金融危机后再转弱并最终走强的过程。这与上文关于重复博弈均衡分析的3种情形完全一致。 在房地产调控初期，我国经济进入“关键的十年”，保持经济高速增长成为中央政府的首要目标，地方政府对于中央政府实行房地产调控决心的预期较低，对房地产调控政策执行意愿不强，具有暗中抵制的内在激励。一方面，房地产业相关的税费收入以及土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源，地方政府可以通过财政支出迅速拉动地方经济；另一方面，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，是拉动地方GDP增长的主要渠道之一。所以，在以GDP为主的政绩考核机制下，地方政府有强烈的愿望来背离中央政府的房地产调控政策，保持地方房地产业的繁荣发展，以通过“GDP锦标赛”排名获得政治晋升。这就导致了在房地产调控初期，中央政府和地方政府关于房地产调控政策博弈的均衡结果是：中央政府实行“促增长”策略、地方政府实行“下有对策”策略，房价上涨。这就是上文所述的“经济增长的收益足够大”的情形。 随着博弈的重复进行，一方面，房地产价格越涨越高，房地产调控以及经济结构调整的压力不断加大，这降低了继续维持原有模式经济高速增长的政策收益；另一方面，基于前期房地产政策逆调控上涨的调控结果，中央政府对于地方政府执行不力的预期越来越强。随着收益函数和预期信念的转变，中央政府的处罚力度和处罚概率不断加大，“威胁”的置信度不断提高。因此，地方政府关于中央政府“控房价”策略选择的预期也在不断上升，尤其是在房地产价格问责机制施行后，地方政府严格执行中央政府的房地产调控政策，控制房地产价格以避免中央政府追责的外在激励迅速上升，这就导致了随着房地产调控的进一步发展，中央政府和地方政府关于房地产调控政策博弈的均衡结果转变为：中央政府实行“控房价”策略、地方政府实行“严格执行”策略，房价下跌。这就是上文所述的“经济增长的收益足够小”的情形。 2008年美国金融危机发生以后，随着国内经济的急剧下滑，“调结构”让位于“保增长”，中央政府保持经济增长的策略迅速上升，“控房价”策略转变为“促增长”策略。此时，房地产调控政策成为不可置信的承诺，中央政府有强烈的内在激励实现政策的不一致性。观察到中央政府的策略选择，地方政府关于中央政府“控房价”决心的预期不断下降，最终转向“下有对策”策略。中央政府和地方政府关于房地产调控政策博弈的均衡结果转变为：中央政府实行“促增长”策略、地方政府实行“下有对策”策略，房价上涨。随着经济的企稳回升，房地产价格迅速上升，房地产调控以及经济结构调整的压力重新显现，中央政府的收益函数再次发生改变，“控房价”策略再次成为最优选择。但是由于2008年以后，中央政府政策不一致性问题一直存在，地方政府选择“下有对策”成为最优选择。中央政府和地方政府关于房地产调控政策博弈的均衡结果转变为：中央政府实行“控房价”策略、地方政府实行“下有对策”策略，房价继续上涨。随着博弈的重复进行，房地产价格越涨越高，房地产泡沫破裂风险加大，中央政府实行房地产调控的决心越来越强。此外，中央政府对于地方政府执行不力的预期也越来越强。随着收益函数和预期信念的转变，中央政府处罚的力度不断加强，“一把手问责制”出台。地方政府违规的收益迅速下降，“严格执行”成为其最优选择，地方性限购令先后出台。中央政府和地方政府关于房地产调控政策博弈的均衡结果转变为：中央政府实行“控房价”策略，地方政府实行“严格执行”策略，房价得到控制。这就是上文所述“经济增长的收益介于两者中间”的情形。 四、基于激励理论的政策设计 进入2014年，随着宏观经济的不断下滑，保增长压力不断加大。与此同时，在历经长期“限购”和“限贷”等一系列调控政策之后，全国房地产市场的基本形势发生了改变，市场分化取代“单边上涨”态势，尤其是进入2014年下半年以后，不同城市的房地产市场已经出现较大差异，三四线城市与一、二线城市以及“北上广深”之间的情况已经大不相同。 在房地产形势发生变化，各地房地产市场出现分化的情形下，中央政府“一刀切”式的统一调控政策失效，更加灵活、因地制宜的“分类调控”政策将成为未来房地产市场调控的新常态。但是，随着全国房地产的进一步分化，政策制定和执行双方的信息不完全问题更加严重，中央与地方政府的委托代理关系将继续导致逆向选择和道德风险问题。结合前文的分析认为，要想解决新形势下房地产调控出现的上述问题，可行的途径是：基于激励理论，通过事先设定契约并事后严格执行来提高房地产调控效率。 (一)模型构建
在此背景下，中央政府通过地方经济增长y以及房地产价格P这两个可观测变量来设定一组契约变量
，使得地方政府在执行契约后，中央政府实现分类调控的政策目标，获得最大收益。由此可见，中央政府提供给地方政府的契约为一个随机契约，地方政府选择契约后的实际支付依赖于地方房地产调控政策执行后的房地产价格。简言之，中央政府不再设定“一刀切”的房地产调控政策以及经济增长目标，而是在充分考虑各地房地产市场不同状况的前提下，根据各地房地产市场泡沫程度的不同合理设定不同的经济增长目标，以使得各地方政府对号入座，充分发挥自主潜能，实现预定的经济增长和住房调控目标。显然，本文构建的随机契约模型是逆向选择发生在道德风险之前的情形。契约设定和执行过程如图5所示。
图5 契约执行过程 (二)模型求解 以下讨论中央政府激励约束的情况。 “存在房地产泡沫”地区地方政府的逆向选择约束。也即，不会谎称所在地区不存在房地产泡沫从而提高中央政府对自己产出增长y的目标要求。
“存在房地产泡沫”地区地方政府的道德风险约束。也即，存在房地产泡沫地区地方政府“认真努力”调控房地产市场的收益大于“下有对策”的收益。
“不存在房地产泡沫”地区地方政府的逆向选择约束。也即：不会谎称自己存在严重的房地产泡沫从而减轻中央政府对自己产出增长y的目标要求。
“不存在房地产泡沫”地区地方政府的道德风险约束。也即：不存在房地产泡沫地区的地方政府“认真努力”调控房地产市场的收益大于“下有对策”的收益。
“不存在房地产泡沫”地区地方政府的产出达到最优水平：
“存在房地产泡沫”地区地方政府的产出低于最优水平，获得逆向选择和有限责任的信息租金：
(三)小结 本文构建的随机契约模型可以有效地兼顾中央政府的多元目标性以及解决中央政府与地方政府之间的委托代理问题。随着全国房地产市场的持续分化，全国房地产市场已经从“单边上涨”转变为“涨跌不一”的不平衡问题，房地产调控政策的转变势在必行。“中央政府出政策，地方政府执行，一个政策管全国”的房地产调控政策已经不再适应房地产市场发展的新形势。 因此，本文基于激励理论探讨更为有效的制度设计，以提高地方政府政策执行的效率。通过构建一组以产出和房地产价格为信号的随机契约，中央政府可以在兼顾经济增长和控制房价多元目标的基础上提高政策效率。地方政府在执行契约后，“不存在房地产泡沫”类型的地方政府将实现最优产出，“存在房地产泡沫”类型的地方政府产出的将略低于最优水平。尽管逆向选择和有限责任的信息租金依然存在，但是这依然大大提高了政策执行的效率。 相比较过去“一刀切”式的“限购、限贷”政策，随机契约更具有灵活性和区域性，可以通过“分类调控”、“分城施策”，充分发挥地方政府的自主能动性，兼顾经济增长的同时提高房地产调控政策效率。 五、结论与政策建议 从政策制定和执行角度研究了我国房地产调控政策的实施效率以及未来的制度设计。通过构建包含中央政府与地方政府的不完全信息重复博弈模型，分析了过去十几年我国房地产调控政策实施效率演化过程。研究发现，与现有的单期博弈结论不同，中央政府和地方政府在我国房地产调控中的博弈并不是一成不变的单一均衡，而是随着双方策略收益的改变而发生改变的演化过程。此外，在重复博弈下，中央政府和地方政府可以根据前期博弈结果不断更新对方所属类型的信念，这使得非合作博弈不再是长期博弈均衡的结果。经验分析表明，本文构建的不完全信息重复博弈模型比传统的单期不完全信息博弈模型具有更好的理论适用性，可以很好地解释中央政府和地方政府在这十几年中针对房地产调控的策略博弈。 更进一步，在对我国房地产调控政策实施效率进行理论解释的基础上，基于激励理论，研究新形势下提高我国房地产调控政策执行效率的制度设计。研究发现，在房地产形势发生变化之后，中央政府“一刀切”式的统一调控政策将会失效，房地产调控政策制定和执行双方的信息不完全问题更加严重。为了提高房地产调控政策的实施效率，必须通过设定一组随机契约来解决中央政府与地方政府的委托代理关系所带来的逆向选择和道德风险问题。通过事先设定契约并事后严格执行，中央政府可以有效地兼顾中央政府的多元目标性并解决中央政府与地方政府之间的委托代理问题。 进入2014年，我国房地产市场形势发生变化，“市场分化”取代“单边上涨”。市场分化使得地方政府拥有了关于地方房地产市场发展状况的私人信息，这加剧了中央政府对地方政府的信息不完全。“中央政府出政策，地方政府执行，一个政策管全国”式的房地产调控政策已经不能适应房地产市场发展的新形势，房地产调控政策转变势在必行。政策设计必须从“政策导向”向“结果导向”转变，给予地方政府更为充分的自主判断权，但是必须防止地方政府滥用自主权利，背离中央政府的调控目标。为此，中央政府可以通过构建一组以产出和房地产价格为信号的随机契约，在兼顾经济增长和调控房地产价格的基础上提高政策效率。地方政府在执行契约后，“不存在房地产泡沫”类型的地方政府将实现最优产出，“存在房地产泡沫”类型的地方政府的产出将略低于最优水平。尽管逆向选择和有限责任的信息租金依然存在，但是这依然大大提高了政策执行效率。 进一步的研究方向：本文的随机契约只是简单设定为“存在房地产泡沫”和“不存在房地产泡沫”两类。这样一来，简化了分析。虽然简单，但抓住了“分类调控”的本质，后续研究可以不断进行扩展。 ①虚线框代表不完全信息。
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我国房地产调控政策的制定与实施--基于博弈论和激励理论的建模与分析_房地产泡沫论文
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