广东广汕铁路有限责任公司 510000
摘要：随着国家各省市大力发展公共交通的作用日益凸显及土地资源的日益稀缺，支持铁路通过实施土地综合开发，引进社会资本，促进可持续发展已成为发展方向，目前各地政府不断出台政策支持并探索相关开发模式。
关键词：香港地铁；“轨道＋物业”；土地综合开发
随着国家各省市大力发展公共交通的作用日益凸显及土地资源的日益稀缺，2012年12月，国务院出台《关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012〕64号），鼓励支持对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损；2014年7月，国家出台了《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），对铁路用地及毗邻区域土地综合开发利用政策做出了进一步规定；2015年7月，国家发改委出台《关于进一步鼓励和扩大社会资本投资建设铁路的实施意见》（发改基础〔2015〕1610号），进一步鼓励和扩大社会资本对铁路的投资，拓宽投融资渠道，支持铁路通过实施土地综合开发，引进社会资本，促进可持续发展。本文通过借鉴香港地铁“轨道＋物业”的经验思考，旨在探讨铁路沿线土地综合开发有关思路。
一、香港地铁的基本情况
1975年，香港政府以“应香港公共交通系统的要求，根据审慎的商业运作原则，兴建及运营一个集体运输铁路系统”为宗旨，根据《地铁公司条例》成立地下铁路有限公司，并给予了资金支持兴建香港地铁系统。2000年，香港地铁在香港联合交易所上市，香港政府占76.5%、市场占23.5%，相当于一间由政府及市场资金组成的项目公司去统筹整个香港的轨道交通网络建设。“轨道+物业”的模式是港铁30多年来一直采用的开发模式，基本融合了TOD及PPP模式，通过规划、建设、运营、多层次的融资，打造以人为本、以客为尊的铁路网络及社区，有效利用铁路土地再生开发价值，使城市在低耗量、高效益的情况下持续发展。2007年底，地铁公司与负责经营九广铁路和西部铁路的香港九广铁路公司合并，改称香港铁路有限公司。目前，香港共有9条市区铁路线、1条机场快线和屯门轻轨共11条路线，总长约220.9公里，共计155个车站，平均日运载旅客550万人次，占香港公共交通总运量的46.4%，是世界上最繁忙的铁路系统之一；除香港外，港铁公司还在全球6个城市运营铁路，有超过两万名的员工。截止2019年6月，港铁公司资产总值2827亿人民币。
二、香港地铁“轨道+物业”的主要模式
（一）香港地铁在“轨道+物业”中的定位
在香港地铁“轨道+物业”经营模式中港铁定位为统筹角色，上承政府政策及规划，下接市场资源、公众诉求，成为政府与市场整合、政府与公众对接的平台，最终实现政府、港铁公司、公众多方共赢。一是通过物业开发收益反哺轨道交通建设运营，将轨道交通带来的收益内部化，形成建设、发展、再建设的持续性发展模式；二是轨道交通带来交通便利的同时，集聚人流和商流，为居住人群创造了优质的生活和营商环境。使轨道交通形成良性循环，总而带动城市社会经济发展。
（二）香港地铁“轨道+物业”的开发模式
香港特区政府按未考虑轨道建设情况下评估的地价授予香港地铁项目周边开发用地的权属，再由香港地铁通过招标出让发展权引入开发商，香港地铁不参与二级开发。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一方面，香港地铁通过招标约定与开发商按一定比例取得物业面积或销售、租赁物业利润；另外一方面，香港地铁通过招标引入开发商返还政府评估的地价款，香港地铁获取溢价部分作为弥补轨道建设运营的资金。
（三）香港地铁“轨道+物业”开发模式取得的成效
香港地铁对89个轨道交通站点中的43个实施了“轨道＋物业”开发模式，据统计已建成800万平方米的住宅、商用、写字楼及酒店综合项目，并有超过400万平方米的综合项目正在进行中，每年为香港地铁创造源源不断的现金收入，是全世界为数不多有持续正现金流入、具备盈利能力的铁路公司之一。由此可见，“轨道+物业”开发模式是香港地铁实现盈利实现良性循环发展的重要保障。
三、对于香港地铁“轨道+物业”先进开发模式的体会
（一）“轨道+物业”开发模式是保障香港地铁可持续发展、政府与市场和公众多方共赢的重要抓手。香港地铁成立初期，香港特区政府给予资金支持并推动于2000年的上市融资，形成了政府76.5%、市场23.5%的市场化运营模式。由于政府占有港铁公司76.5％的股权，使得香港特区政府能充分享受到轨道交通建设带动物业开发所获取收益远超单纯出让土地获得的收益；对香港地铁而言，通过对沿线土地的规划及开发，不仅获得了轨道交通建设带来的丰厚物业开发收益，同时也会提升港铁公司的客流量，进而带动公司各项经营收入的增加，实现了比政府单一现金补贴更大的经济效益；对香港市民而言，“轨道+物业”开发模式不但为市民提供了高效、优质、便捷的新建轨道交通系统，也提供了轨道交通站点周边的优质新社区和物业供选择。
（二）政府政策支持是“轨道+物业”开发模式有效推进的基础。香港地铁“轨道+物业”开发模式的有效实施，有赖于香港政府给予的一系列政策和法规支持。主要包括：一是以港铁公司作为主体，主导轨道交通线位和沿线物业开发的同步规划；二是按未考虑铁路建设情况下评估的地价授予港铁公司项目周边开发用地的权属，保障了轨道交通项目沿线土地的升值能够内化于项目本身；三是以港铁公司作为轨道交通建设运营主体，与沿线物业开发、管理主体相统一，便于操作和利益上的协调；四是在土地、规划等方面的具体政策上，支持香港地铁取得车站上盖经营开发物业的产权，并在容积率等规划指标上给予香港地铁一定的自主权。
（三）香港地铁在“轨道+物业”模式中通过统筹挖掘物业开发最大价值。香港地铁在获得项目周边土地权属后，通过轨道项目与物业开发的统筹规划和一体化建设，把一些原本难于进行开发利用的空间进行整合，例如车辆段、车站、停车场上盖等最大限度的进行开发利用，充分整合土地的集约开发利用功能，挖掘物业开发最大价值。
四、对于铁路沿线土地综合开发的有关思考
香港地铁“轨道+物业”的核心基础是香港特区政府协议出让土地给香港地铁，同时锁定地价款，香港地铁在确定合作的开发商后补交地价款，从而通过约定获取地价溢价部分和一定比例的销售利润或物业持有经营。虽然在内地城市，铁路企业当前无法通过协议出让获取经营性土地，但鉴于当前国家已出台《关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012〕64号）、《关于进一步鼓励和扩大社会资本投资建设铁路的实施意见》（发改基础〔2015〕1610号）、《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）等相关支持铁路项目实施土地综合开发的政策，加之当前各地政府高度重视铁路项目健康可持续发展的问题，有关思考如下：
（一）铁路项目规划前期充分考虑土地综合开发。在铁路项目前期研究阶段，高度重视沿线土地的有效控制和规划研究，将土地综合开发收益纳入项目可行性研究，将项目与土地开发捆绑研究，充分挖掘铁路项目开通带来的土地增值，将土地开发收益反哺铁路建设运营，从而减少政府的财政出资压力。
（二）出台政策支持铁路企业取得沿线土地。借鉴香港特区政府对于香港地铁在获取土地资源上的政策支持，政府出台文件支持铁路企业通过市场招拍挂程序竞得沿线土地，在出让过程中对于地价评估、土地出让金缴交时限等给予铁路企业相应优惠政策。
（三）允许分层设权，有效利用立体空间。借鉴香港地铁经验，政府出台政策，允许在车站、车辆段等上下空间分层设权，并采取协议出让的方式由铁路企业获取土地使用权组织实施开发建设。
（四）对于开发价值较高的站点采取一体化开发模式。对于地处城市或区域中心的站点，支持铁路企业对站房、站场周边土地进行统一规划和设计，实现交通与土地联姻，轨道与建设捆绑。根据场站一体、站城一体的规划设计原则，将站场周边公建配套用地一并纳入研究，在强化交通组织的同时，提高土地利用效率，提升人流、商流聚集，带动铁路站点片区土地价值及市场热度共同提升。
参考文献：
[1]王小刚，新常态下铁路沿线土地综合开发研究《文摘版：工程技术》2015年 第03月 03 。
[2]张伟，海外铁路土地综合开发模式的思考《高速铁路技术》2017年6月第8卷第3期。
[3]罗源，对铁路建设实施土地综合开发的思考《铁路工程造价管理》2015年5月25日。
论文作者:蔡泽刚
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第11期
论文发表时间:2019/11/6
标签：香港论文; 地铁论文; 铁路论文; 土地论文; 物业论文; 轨道论文; 模式论文; 《建筑细部》2019年第11期论文;