摘要：房地产项目管理是一个系统的结构，也是一个紧密联系的整体，做好各个关键环节的管理，是实现整个项目工程科学有效管理以及企业利润最大化的关键。本文分析了目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题，探讨了我国房地产公司项目管理的对策建议。
关键词：房地产开发；企业项目管理；问题对策；
引言
房地产开发包含前期规划，工程建设，市场营销，物业管理四个阶段，在房地产开发实践过程中，笔者深刻体会到要维持房地产行业的生存和发展，必须处理好两种关系：建筑施工技术，施工管理，质量的出类拔萃；施工企业内部的项目承包制。在房地产开发市场竞争水深火热的今天，除了具备企业的实力和整体资质外，保证良好的施工管理，技术以及质量，有利于企业进行合理的资源以及人员配置，达到低消耗，高质量的效益。根据项目实际情况，合理对资源进行控制，体现现代管理的内在。
一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题
1、开发商未按照程序对项目方案进行确定
一般来说，开发商对项目方案的确定还是比较重视的，不过，有些开发商并没有按照一定的规范程序对项目方案进行运作，使得项目方案的确定出现问题。主要有以下几点：第一，房地产开发企业缺少品牌意识。对于房地产开发企业而言，实现利润的最大化是他们追求的目标，因此，在对方案进行确定的这个阶段，过多关注如何通过这个项目赚取更大的利润，而缺乏品牌意识，不注重企业的品牌形象的树立。而企业要想寻求更大的发展，在对方案进行确定的这个阶段，就应该有品牌意识，要有远大的发展目标。虽然在短时期内，所树立的品牌效益不一定会马上显露出来，但对于开发企业来说，品牌其实也属于企业的一种无形资产，不注重品牌的树立，将注定在这个竞争的市场上无法进行生存；第二，市场调研不够充分。有些房地产开发企业在拿到项目之后，想到的是怎样尽快获得收益，而对市场却没有经过充分的调查，什么赚钱就开发什么，存在盲目模仿别人的现象，对于方案的确定，只是匆匆决定下来，在房地产开发行业中，没有属于自己特色的产品，势必无法吸引人的眼球，从而落于别人之后。由于缺乏对市场进行充分的调查，对项目方案的确定有可能会发生失误，给开发企业带来了风险。因此，房地产开发企业在对项目方案进行确定时，首先要进行充分的市场调查；第三，投资估算不够全面、实际。房地产开发商在得到一个项目之后，经常只是简单地做项目概算报告，当项目方案以及功能得到确定之后，对于确定之后的方案未能进行投资估算报告，而只例行公事地列出项目工程招标造价的资料，而实际上，工程造价却只是属于项目投资的一小部分，因此，在项目开工之前如果没有一个实际又全面的投资估算，在项目的实施过程中必然没办法对其进行准确地投资控制，如此，等到工程项目竣工之后，所付出的投资额总是超过计划投资额许多。
2、图纸设计管理方面存在问题
许多房地产开发企业都不够重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。
3、合同意识不强，法制观念薄弱
眼下，房地产开发企业在对合同进行签订时，时常会出现‘未尽事宜，双方可以经过友好协商’这样的字眼，实际上，这正反映出开发企业合同意识不强，法制观念薄弱的问题。在实际操作中，经常出现合同签订不够完善，而又协商未果互相扯皮的现象。不仅如此，合同管理还存在以下一些问题：第一，很多项目签订过于简单的合同，这些合同既与国际上通行的合同文本的要求不相符合，也无法符合国内标准合同的要求，合同存在许多漏洞，并且签订不够严谨，给对方钻了空子，为其提供索赔的依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这方面的例子有，我国的某个开发公司与国外公司签订了合同，由于在合同条款上过于疏忽，一字之差就使自己多付了百分之十以上的工程费用；第二，合同签订之后，双方却不能对其认真执行，不仅对合同随意更改，或者违背合同的规定进行操作，未能按照合同所规定的工期进行施工、进行投资方面的控制管理等等，使得合同出现有名无实的现象，履行率低下。因此，当一方对合同不能进行严格执行时，经常就到导致工期加长、工程索赔、投资加大等问题的出现，使企业加大了投资成本；第三，当由于合同问题双方产生纠纷时，大多数都不采取法治的形式进行解决，而采取行政手段来解决。
二、我国房地产公司项目管理的对策建议
1、加强项目前期开发。
管理项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
2、重视项目规划设计拟建。
项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。
3、房地产开发的过程控制。
项目控制技术一般包括：质量控制、成本控制两方面的内容。
（1）质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料甄别、施工过程错漏等等。质量，不再是不出错，而是在资金使用的限制下，达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。
（2）成本控制的具体措施有以下几个方面：①降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
4、完善房地产开发项目后期的项目管理
（1）项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。
（2）营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。
结束语
总之， 开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作， 并围绕项目管理工作任务建立与之配套严密的组织和制度， 加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性， 注意预控， 就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度， 提高项目管理的质量和效率。
参考文献
[1]李来红．关于房地产开发项目成本管理的几点思考．山西财经大学学报，2016.07.
[2]谭贤国. 房地产项目管理风险与控制. 现代经济信息， 2013.05.
[3]刘彬. 浅析房地产开发项目风险管理. 科技创新导报， 2015.08.
[4]季晓燕．浅谈房地产开发项目成本管理与控制. 中国科技财富，2014.02.
论文作者:李伟平
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/27
标签：项目论文; 项目管理论文; 房地产开发论文; 合同论文; 质量论文; 方案论文; 图纸论文; 《基层建设》2018年第35期论文;