在市场经济体制的基础上加快住房制度建设，本文主要内容关键词为：基础上论文,制度建设论文,市场经济体制论文,住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第一次会议上所作的《政府工作报告》，就住房问题提出的“总的指导原则”和“四项措施”，不仅是对我国30多年来住房制度改革、住房建设和房地产业发展的经验总结，同时也是从我国具体国情出发，进一步确立了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度及住房政策，对于解决当前我国经济社会发展中突出的居民住房问题和房地产业、房地产市场发展中存在的问题，都有着极其重要的理论意义和政策实践意义。由于住房问题和房地产市场涉及的问题很多，本文只就下面三个方面谈一些看法。
（一）深化住房制度改革，加快建立科学合理的住房建设和住房消费模式。
住房不仅是居民最必需的生存资料，同时也是居民的发展资料和享受资料。住房大约占房地产开发建设房屋总量的70％，从某种程度上说，住房建设模式和住房消费模式，决定着房地产业发展的规模和房地产市场的性质。
改革开放以来，随着住房制度改革的深入进行，房地产业得到了巨大的发展。有关数据显示，近几年来，我国城镇年均住房竣工面积超过6亿平方米；人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米，增加到2007年底的28平方米；全国4000多万户城镇家庭通过购买新房或二手房，改善了住房条件；城镇居民住房自有率达到了83％。但是，无论是住房建设，还是住房消费，都存在着一些问题。其中主要是房地产投资规模过大、房地产市场性质扭曲、房地产价格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困难、住房分配不公等问题。这些问题的存在，严重地影响了国民经济协调发展、住房小康水平的实现以及社会主义和谐社会的建设。
温家宝总理以科学发展观为指导，针对目前住房建设和住房消费中存在的问题，提出了建立科学合理的住房建设模式和住房消费模式。建立科学合理的住房建设和住房消费模式，就必须进一步深化住房制度改革，正确处理以下三个方面的关系。
1，从我国具体国情出发，正确处理人地关系。
房地关系，实际上就是人地关系。住房是建立在土地上的，建设住房必须占用土地。所以，住房建设和住房消费，必须从人地关系的基本情况出发。我国基本国情，就是人多地少。人多地少就决定了住房建设不能够占用过多土地。我国有13亿人口，现在耕地只有18.27亿亩，人均耕地只有1.39亩。北京、天津、上海、广东等大城市，人均占有耕地，已经低于联合国粮农组织确定的人均0.8亩的警戒线。为了满足国民经济各方面发展的需要和可持续发展的要求，除了必须保持18亿亩耕地外，可用于建设住房土地的数量是十分有限的。
从人地关系的基本国情出发，我国住宅建设模式及其政策只能是，第一，必须贯彻执行建设节地节能环保型的住宅建设政策。节地体现了正确处理人多地少的原则；节能坚持了国家实行的节能减排的政策，同时也是建设环保型住房的要求。第二，必须坚持以中小套型为主的住宅供应结构政策。增加中小套型住房供给结构政策，不仅贯彻了节地原则和适度消费政策，而且是与市场经济体制下居民家庭收入构成结构相适应的。第三，在人多地少的情况下，提高住房消费水平的重点，不是住房面积，而是住房的工程质量、完善的住房功能和合理的住房空间布局、住房设施设备的科技含量、住房的环境质量以及高质量的物业管理水平等。通过提高住宅的质量、品质和完善的住房功能，以满足居民对住房消费各方面的需要，同时也有利于把城市建设成为宜居城市的要求。
2，正确处理政府与市场关系，建立与市场经济体制相适应的住房制度。
社会主义市场经济体制的建立，要求把住房纳入市场经济运行的轨道。通过住房制度改革，停止了计划经济体制下福利性住房制度，通过住房货币分配，改变了住房实物分配的形式，住房成为商品，基本上建立了与社会主义市场经济体制相适应的住房制度。但是住房是一种特殊商品。由于土地在数量上的有限性，土地在位置上的不可移动性，决定了住房开发经营和住房市场的寡头垄断性。住房又是人们最必需的消费品。联合国《住房人权宣言》明确提出：为本国居民提供一套与当时经济社会发展水平相适应的住房，是每个国家政府必须承担的义务，这就是说，住房同时具有准公共产品的性质。无论是住房开发经营和住房市场所具有的经营垄断性，还是住房所具有的准公共产品性，都决定了住房市场上存在着“市场失灵”的问题。为了弥补住房“市场失灵”，国家必须对住房市场进行干预或弥补市场的不足。国家对住房市场干预或弥补的重要方式，就是建立健全住房保障制度。
1998年《国务院关于深化住房制度改革，加快住房建设的决定》，确立的建立住房公积金制度和住房供给体系，已经规划了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房保障制度基本政策。但是由于种种原因，这些政策没有得到认真的贯彻执行。廉租住房制度迟迟没有建立起来；经济适用住房不仅在房地产开发建设中占的比例很小，而且在开发建设管理方面也存在着许多问题；住房公积金管理和使用中也存在着一些不合理的情形。由于住房保障制度没有建立起来，于是就把居民推向了住房市场。由于住房市场存在着“市场失灵”，住房价格不断上涨，住房价格居高不下，这样又把居民从住房市场上排挤了出来。居民住房问题无法得到解决，从而发展成为一个突出的经济社会问题。
把住房纳入市场经济运行轨道，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，并不要求把所有居民的住房问题都交给市场，通过住房市场自发地配置住房资源。住房“市场失灵”，国家进行干预或弥补，是住房市场运行本身的要求。住房保障制度，是国家对住房市场干预或弥补的重要形式。所以，住房保障制度的建立，不是对住房商品化和住房市场的否定，而是住房市场体制的有机构成部分。把住房市场与住房保障制度对立起来，以住房市场否定住房保障制度，或者以住房保障制度否定住房市场，都是不正确的。只有正确处理住房市场与住房保障制度的关系，即国家与市场的关系，才能把住房纳入市场经济运行的轨道，才能把住房制度建立在社会主义市场经济体制的基础上。
3，正确处理存量住房与增量住房的关系，通过住房市场优化配置住房资源，满足居民住房梯度消费的要求。
每一个城市的住房资源，都是由存量住房和增量住房构成的。只有正确处理存量住房和增量住房的关系，通过住房市场优化配置住房资源，才能增加住房供给，满足居民住房梯度消费规律的要求。
经济社会发展水平不同，居民收入水平也在不断发生变化，使住房消费呈现出不同的层次。满足不同层次住房消费的需求，不仅是由住房消费在居民消费结构中所占的比重决定的，而且也是由居民住房梯度消费发展规律决定的。
根据住房功能和住房梯度消费发展规律，以及我国土地资源状况，必须确立住房适度消费的模式。根据住房的功能，经济社会发展水平，居民的收入水平和消费水平，以及居民住房消费的支付能力，在住房建设和住房供给结构上，必须坚持节地节能环保的建设原则，增加住房总量中小套型和中低价位住房的比重，限制别墅等高档项目的建设。同时，只有通过进入和退出的住房保障制度，发挥住房市场机制的调节功能，遵循住房梯度消费规律，才能满足不同收入水平居民对住房的不同层次的需求。
总之，从我国的国情出发，通过正确处理人地关系，建立节地节能环保的住房建设模式；通过正确处理政府与市场的关系，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，即市场调节与住房保障制度相结合的住房体制模式；通过正确处理存量住房与增量住房的关系，优化住房资源配置，遵循住房梯度消费规律，建立住房适度消费模式。
（二）认真执行住房建设和住房消费模式政策，加快住房保障制度建设。
根据温总理《政府工作报告》的要求，以及我国当前房地产业发展与房地产市场运行的状况，以及居民住房方面存在的问题，只有认真贯彻执行住房建设模式和住房消费模式政策，才能逐步完善住房保障制度建设。就目前来看，加快住房保障制度建设，必须做好以下几个方面工作。
1，建立多渠道融资机制，扩大住房保障制度的资金来源。
住房保障程度和保障水平，最终决定于住房保障资金的多少。无论是保障性住房的实物供给，还是保障性住房的货币补贴，都要以住房保障资金支出为基础。国家虽然明确地确定了几种住房保障资金来源的渠道，但是从总体上说，规模还不够大。而且转移支付资金和土地出让金按比例提取的部分，都会随着国家财政收入和土地出让规模与出让价格的变动而变动，所以，应当加快建立多渠道的融资机制。在这方面，应当出台相应的政策，充分发挥民间机构（组织）融通资金的作用。比如加强住房合作社的建设，建立各种类型的住房保障基金等，发展和规范住房保障资金的供给。
2，通过市场机制，优化存量住房资源配置，增加保障性住房有效供给。
住房保障制度建设，必须有一定数量的保障性住房供给。增加保障性住房供给，由于各个城市住房的数量规模和住房结构不同，应当采取不同的政策措施。大体来说，在房源短缺的城市，增加保障性住房的供给，主要是加大新房的建设规模。对于那些存量住房规模较大的城市，除了适当增加新房建设外，应当充分发挥存量住房资源的作用。通过加大存量住房市场开放的力度，优化存量住房资源配置，不仅可以扩大保障性住房的供给，而且还有利于调整住房结构，同时也为“以小换大，以旧换新”的居民，实现住房梯度消费，满足城市各类居民不断提高住房消费水平的要求。
3，根据居民住房支付承受能力，完善保障住房供应方式。
目前在保障性住房供给方式上，无论是经济适用住房，还是限价商品房，基本上都通过购买形式实现的。但是，由于房价较高，即使小户型的住房，首付款都是一笔不小的支出，相当部分居民没有这样大的承受能力。为了适应居民住房支付承受能力，更好地解决居民的住房问题，应当加大保障性住房的租赁供给方式。以租赁方式供给住房，从某个方面说，更加符合市场经济体制运行的要求。
4，建立健全住房保障制度法律法规体系和管理机构。
市场经济是法制经济。市场经济运行是通过法律规范的。所以，完善住房保障制度，必须加强住房保障制度法律法规的建设。国家应当尽快出台以《住宅法》为核心的住房保障法律法规体系，使住房保障制度在法律上得到保障。同时，为了使住房保障资金能够稳定有序的筹集和使用，规范保障性住房的供给，加强保障性住房管理，除了建立健全住房保障领导机构外，还必须建立健全保障性住房的具体建设机构或管理机构与经营机构。
5，完善住房公积金制度。
住房公积金制度，是住房保障制度的重要组成部分。我国住房公积金制度虽然已经建立了起来，并且在住房保障方面发挥了一定的作用。但是，我国住房公积制度还存在着一些问题。除了住房公积金在管理和使用方面存在的问题以外，住房公积金覆盖面还比较小，公积金缴存比例等方面也都还存在着一定问题。由于这些问题存在，不仅影响了住房公积金在住房保障方面作用的发挥，而且还形成了住房分配不公，甚至收入分配不公等问题。
（三）加强房地产市场调控和管理，规范住房市场运行。
随着住房保障制度的建立，建立在社会主义市场经济体制基础上的统一住房市场，依据调控和管理方式的不同，大体上分割成了两个构成部分。一部分住房市场，通过建立住房保障制度，弥补了住房“市场失灵”，解决了市场不能解决的中低收入家庭的住房问题；另一部分住房市场，即高收入家庭的住房，交给了住房市场，由住房市场加以解决。由于这一部分住房市场也具有经营垄断性，也存在着“市场失灵”的问题，所以也需要国家进行调控和管理。但是，国家对这部分住房市场的调控和管理，主要不是调控和管理住房价格，而是通过行政的与经济的手段，根据“适度消费”的原则，调控消费规模，“抑制不合理需求”，调节房地产价值增值收益的分配。
1，完善住房市场调控和管理，“抑制不合理需求”。
住房市场是消费市场，不是投资市场。或者说，住房市场主要是消费品市场，而不是投资品市场。近年来我国住房价格不断上涨的一个重要原因，就是许多人把住房当作投资品，把住房市场当作投资市场。由于把大量资金投到了住房市场，形成了对住房巨大的需求。投资投机住房与投资股票一样，都是为了实现价值的增值，都遵循着“买涨不买跌”的规则，从而形成了和支持了住房价格居高不下的局面。
把住房作为投资品，把住房市场作为投资投机的领域，不仅扭曲了住房市场的性质，推高了住房价格，而且把广大住房消费者排挤出了住房市场，造成居民住房的困难。所以，国家对住房市场调控或规范住房市场行为的重要任务，就是维护住房消费市场的性质，抑制住房市场上投资特别是投机行为。
2，规范高收入者占有住房资源数量，“引导居民适度消费”。
在市场经济体制的条件下，对于高收入群体的住房消费，是通过住房市场实现的。但是，为了“建立科学、合理的住房建设和消费模式”，以及“引导居民适度消费”，基本坚持一户一房的原则，对于这部分住房市场，即高收入者的住房消费市场，也必须进行调控和管理。当然，对这部分市场调控和管理的重点，不是住房的价格，而是每个家庭占有的住房数量。所谓调控占有住房的数量，就是规定每个家庭只能占有一套住房，而且对住房的面积，也必须规定一个最高的数量界限。这是因为，随着住房的数量（多套住房）或住房套型面积的扩大，必然会占用较多的城市土地面积。土地是有限的资源，城市土地更加有限。不能因为这些人有钱，就可以大量地占有城市稀缺的土地资源和住房资源。否则就会形成居民占有城市土地资源与住房资源的不公。这是由土地的性质，我国人多地少的国情决定的。在农村，农民的宅基地，都是有一定的限度的。在城市，只有规定每个家庭占有土地与房地产资源的数量，才能实现居民在土地资源占有和住房资源占有上的公平和平等。
调控城市家庭占有住房的数量的方法，一是采取行政的方式，就是通过行政手段，规定每个家庭在城市只能有一处住房，或者规定城市家庭占有房屋面积的最高数量。二是在规定占有住房数量的基础上，对于占有多套或者占有超过一定住房面积的家庭，再用税收等方法加以调节，比如对于哪些超标占有住房资源的家庭征收高额累进物业税等。通过对占用城市大量房地产的家庭，收取高额累进的物业税，不仅可以调控城市房地产资源的分配，还可以调节居民收入分配和房地产收益分配，同时还可以把这部分税收，作为住房保障资金的一个来源。
3，充分利用住房市场机制，完善住房保障制度和实现居民住房梯度消费。
随着经济社会的发展，居民收入水平也会发生相应的变动。当居民收入超过一定水平时，他们就不再属于住房保障对象，这部分居民必须退出住房保障领域，进入商品住房市场，通过商品房市场，解决他们的住房需求。这就是说，住房市场为住房保障制度提供了退出机制和条件。同时随着经济社会发展，收入水平的提高，居民还可以通过“卖小买大，卖旧买新”的住房市场，实现住房梯度消费。为了支持居民住房消费，对于“卖小买大，卖旧买新”的住房消费者，再购房自住房时，实行退还在住房置换过程中缴纳的有关税费。采取这些措施，一方面为居民改善住房条件，提供了转换的机制，满足了居民住房梯度消费的要求，另一方面，维护了住房消费市场的性质，抑制了房地产市场上的投资特别是投机行为。
在住房制度改革与住房制度建设中，我们虽然走过一些弯路，但是也取得巨大的住房建设成就和宝贵的经验教训。认真贯彻执行温家宝总理在《政府工作报告》提出的关于住房建设和住房消费问题的“总的原则”和“措施”，进一步深化住房制度改革，加快住房保障制度的建设，完善的、与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，一定会建立起来。