摘要：对于住宅开发项目而言，其建设成本和工程造价管理存在直接联系，开发商只有对项目资金进行科学分配，才能进行开发项目经济的有效控制，以获取相应经济效益、社会效益，属于开发商进行工程造价管理关键。为了保证住宅开发项目工程造价管理工作的顺利进行，则应对其进行全程管控，即工程项目的决策设计等环节，因此，文章重点研究住宅开发项目成本控制与工程造价管理相关工作内容，以实现住宅项目建设成本的控制。
关键词：住宅开发项目；成本控制；工程造价管理
伴随建筑业迅速发展，房地产企业需要将住宅开发项目的成本控制、工程造价管理予以重视，并通过相应管理方式、成本控制模式的应用，以促进企业效益的提升。在现代建设过程中，开发商需要不断强化造价管理工作，同时进行住宅开发项目的全程管理，确保项目投入成本得到有效降低，最终实现开发商市场竞争能力的提高。基于此，企业应该根据当前住宅开发项目的成本控制情况、工程造价管理问题，对其进行全面优化，以促进房地产企业发展。
一、住宅开发项目成本进行分析
对于住宅开发项目而言，其工程款往往在数百万至上亿元不等，项目建成后实际利润，是否达到预期建设效果，属于开发商主要研究内容。由于住宅属于特殊商品，具有独特成本构成形式，因此，房地产企业可以根据会计报表更好掌握情况，其中《损益表》主要是以成本和费用列项，其一级科目包括：财务费用、开发成本、营业费用、经营成本、营业税金及附加等。开发成本又可以分为建筑安装、补偿费用和规划设计等关键支出，是开发项目重要支出项目，其中住宅建设成本=开发成本-土地出让金-补偿费用。由此可见，住宅建设成本是否控制在相应标准内，会对项目成本造成直接影响，特别是在市场情况较为严峻的背景下，其成本水平与企业今后发展密切相关，需要认真做好住宅开发项目造价管理工作，在符合建设质量要求与进度的基础上，对项目投资决策和设计等阶段进行全面管理，使其住宅建设成本得到有效控制，从而为企业更好发展提供保障。
二、当前住宅开发项目造价管理现存问题
通常情况，为了保证开发商可以获取相应经济效益，需要高度重视住宅开发项目的成本控制和造价管理，只有全面提升投入资金利用率，才能实现工程造价有效控制。然而，当前住宅开发项目的工程造价管理中，仍然有许多问题没有得到及时处理，具体将其总结为以下几点。
（一）设计阶段的问题
在住宅开发项目中，设计阶段属于工程造价管理重要环节，通过对其深入研究发现，初级设计影响75%-95%，技术设计影响35%-75%，施工图的设计影响25%-35%，因此，在设计阶段所占造价管理比例较高。然而，在实际工程造价管理中，开发商并未认识到设计阶段造价管理的重要性，在进行设计费提取时，其主要是根据“按照设计概算总造价是百分比记取”方式进行，从而导致项目造价成本的持续上升。一些开发商仅将经济效益作为关注重点，选择设计与施工同步进行模式进行，使其施工设计普遍缺少合理性，最终造成设计概算、施工设计的预算出现较大差异，使其工程造价管理效果不断下降。
（二）管理意识比较薄弱
结合以往造价管理情况，其主要是对项目实施环节予以管理重点，但现实中工程建设各环节均会对投资效果造成影响，使其成本控制工作难度不断提高，最终引发一系列工程造价管理问题。当对住宅开发项目进行成本控制时，多数开发商并未认识到工程造价管理的重要性，普遍呈现管理意识过于薄弱的情况，仅片面进行项目预算等管理工作，对其他环节成本管理采取忽略的态度，使其工程造价管理缺少动态性与系统性特点。
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（三）施工阶段存在问题
对于住宅开发项目而言，在其施工过程中，对施工阶段进行造价管理至关重要，同时也是影响项目投入成本主要因素，通常会消耗大量物力、人力与财力，经常受施工环节、施工环境和施工材料等因素影响，使其施工设计和承包流程等环节频繁出现问题，进而无法发挥工程造价计算与计价的职能价值，最终影响住宅开发项目施工质量与施工进度，使其工程造价出现严重失控状况。
三、加强住宅开发项目的成本控制和工程造价管理策略
在住宅开发项目建设中，为了确保项目整体质量达到预期标准，需要结合我国当前房地产、建筑行业发展情况，在进行住宅开发项目的成本控制和工程造价管理时，其具体策略包括以下几点。
（一）以成本控制为前提，落实造价管理
在对进行成本控制时，需要对相关机制、指导予以优化，企业同时还应采取有关措施，对内部管理进行不断强化，全面提升住宅开发项目管理水平，确保开发商可以获取相应投资效益。因此，在住宅开发项目成本控制的基础上，对造价管理进行贯彻落实，实现全方面动态造价管理，使其施工材料使用率得到全面提升，通过强化施工管理的方式，提高造价管理质量。例如：项目施工前期，监理人员应该对项目施工现场给予勘察，同时进行施工设计和施工要求的审查，确保施工方案的选择具有较高可行性与科学性，进而减少项目成本投入。
（二）强化各施工环节质量控制
当对住宅开发项目进行工程造价管理时，投资决策、施工阶段均应进行成本控制，和项目工程造价管理密切相关，因此，对各环节进行成本控制时，需要认真做好投资控制、施工工期等相关工作，确保工程造价得到有效管理。另外，如果从开发商与社会利益方面分析，材料价格和人员素质等均和成本控制、造价管理相关，只有对预算进行科学编制，同时保证造价工程、监理工程人员的相互监督，才能实现各环节的有效控制，避免出现返工情况，降低住宅开发项目施工过程的成本风险。若是施工过程出现变更情况，则应在建立、业主与施工单位相互协商下进行，保证设计变更具有一定可行性后，才能对其进行具体落实，以实现提升工程造价管理的目的。
（三）项目立项环节措施
针对商品住宅项目立项工作，其投资估算需要具有相应准确性，属于提升建设投资合理性的关键，并和施工图编制等阶段密切相关，在此基础上，对住宅开发项目进行成本控制、工程造价管理时，应该对项目立项予以重视，同时采取相关措施，以保证该项工作的顺利开展。伴随房地产企业稳定发展，开发商应该进行国家政策的深入研究，只有保证住宅开发项目具有较高可行性，才能将其正式投入建设，确保企业的更好发展。
结束语
总结上文，在房地产企业持续发展的背景下，住宅开发项目逐渐受到人们的关注，为了保证该项目的顺利开展，需要认真做好成本控制与工程造价管理工作，同时采取相关措施对其不断加强，属于当前减少企业风险的关键措施。因此，住宅开发项目实践中，相关工作人员需要重视预算编制科学性，并对施工设计质量、人员整体素质进行不断加强，以实现住宅开发项目综合效益的全面提升，从而为房地产企业今后发展提供有力保障。
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论文作者:夏翠兰
论文发表刊物:《基层建设》2017年第19期
论文发表时间:2017/11/7
标签：开发项目论文; 住宅论文; 成本控制论文; 工程造价管理论文; 成本论文; 项目论文; 开发商论文; 《基层建设》2017年第19期论文;