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摘要：房地产开发项目工程是一个很复杂的工程，此项目各个环节是相互依赖的，而是必须借助部分与整体的通力合作来完成的。只有将部分与整体紧密结合起来，协调发展，才能做到房地产业经济、社会、生态效益完美结合。
关键词：房地产；开发项目；施工管理；存在问题
引言：众所周知，房地产项目的从设想到真正实施需要的时间比较长，而且现如政府所出台的调控政策也越加严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。
1.当前房地产开发项目工程管理存在的问题
1.1房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究
由于房地产项目建设周期比较长，且目前调控政策日趋严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。通过调研市场，然后根据调研情况来对市场进行进一步的研究和管理，这样我们才能更好地获得市场的信息，以获得正确的决策。在项目开展前期没有充分了解市场，决策不够果断迅速。缺乏具体可行性的项目研究报告，影响到项目规划设计的开展进度。不够充分额准备工作会导致即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会致使项目决策慢、工作效率低从而延长工作进度。如今有这样一些问题，有些开发商高层领导不重视前期的项目工程。所以由此造成项目时间拖延，决策失误等等情况。目前，此项目在我国还存在着一些问题，其中就有盲目决策，一般是一拿到地就开始盖楼，应该是首先对图纸项目进行全方面的考究和论证，做好项目管理工作形成合理有效的工作计划制定有序的工作环节，只有这样才可能最大限度的避免后期可能会出现的一系列问题，如商品房户型单一、结构设计不够合理，成本较高，公摊过大、空置问题严重等等，影响着土地和资本的流通和优化配置。
1.2管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
相关工作者要认真做好本职工作，深入理解项目管理的含义。在运用过程中不能仅仅照搬项目管理的模式，要仔细分析认真研究项目管理的具体内容。在工作中不断发现问题认真总结从而对其不断完善 。做好项目管理的事前管理与事中管理，只有将一系列工作都有条有序才能更好的把控工作进度，减少时间的浪费和翻工的成本费用，使项目的预期目标和最终结果出入不是很大。
1.3物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重
房地产作为投资较大的产业之一，居民在购买时往往不会那么随意果断。大家会对产品质量和一系列配套设施非常关注。当然对后期的维修和配套设施的齐备更是考虑的重中之重。但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时。
2.房地产开发项目工程管理对策
2.1项目开发中的管理对策
要正确规划好房地产开发项目的管理工作，要正确确定项目规划方案，这个步骤尤其重要。第一，根据营销部给出的市场调查，来做出项目合适地理位置的选择，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二，做好与规划部门的积极沟通。在充分了解相关知识的基础上，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三，竞标要结合多方面因素要做到外在美观与经济效益的相结合，也要把布局是否合理等方面考虑在内，做出公平、谨慎的选择。
2.2项目施工中的管理对策
（1）对施工合同的管理
施工单位与房地产方双方的约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
（2）施工质量的控制
为减少验收阶段的工作量，最大限度的保证施工质量。对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。施工人员要严格按照事先制定的施工程序和工艺流程施工,这是规范施工操作的准则和依据,是施工工序质量的有所保证的基础。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。
3. 加强房屋建筑工程中施工质量控制的协调
3.1制订完善的质量防治管理方案
综合分析国内房屋建筑工程质量监管的现状，缺乏协调的现象十分普遍，施工单位普遍将质量控制作为单独项目。为了有效地提高房屋建筑工程的管理水平和能力，施工单位首先需要了解质量安全监管，并注意相关问题的进一步研究，最终建立完善的预防、控制质量计划。在预防、控制质量管理计划中，改革和完善现行法规建设单位系统十分重要，尤其是要明确各部门和具体负责人的职责，制定严明的奖罚制度，调动全员参加质量的积极性。
3.2进一步规范施工流程
房屋建筑工程过程中，施工过程规范是提高质量控制最基本的方法，也是解决现阶段我国建筑业管理问题的主要途径。在房屋建设项目施工期间，施工过程中要符合工程项目的基本技术要求，保证施工人员生命安全的运行。目前，在当前国内房屋建筑工程施工过程中，一般而言，建筑单位有一定的片面性和不足性，通常很难形成一个统一的系统，因而难以实现综合管理的目标。
3.3加强施工的全过程监理
在建筑施工质量控制管理中，监理单位的作用也是不容忽视的，监理公司作为独立于建筑方、设计方、施工方的单位，需要做好对整个施工过程进行监督和管理的工作。在房屋建筑工程监理方面，监理单位应首先综合和归纳常见的质量控制管理问题，从专业管理的角度分析原因并结合国内建设项目管理的现状，逐步实现施工质量综合监督管理。
4.抓好房屋建筑施工质量的控制
4.1现场质量检查的内容
工作开始前检查：工序交接检查；隐蔽工程检查；停工后复工前的检查；分项、分部工程完工后，应经检查认可，签署验收记录后，才许进行下一工程项目施工；成品保护检查。此外，负责人还应经常深入现场，巡视检查施工作业的质量。必要时，还应当跟踪检查。
4.2现场质量检查的方法
现场质量检测方法有三种：观测方法、测量方法和试验方法。观察方法是按质量标准检查，并使用视觉外观的工具进行检验。对于难以看到的部分或光线较暗的地方，可采用镜面或光线照射的方法检验。测量方法是通过现场测量数据和对施工规范、质量标准的偏差控制，判别质量是否合格。试验方法是必须通过测试手段才能对质量判断。如对桩或地基的静载试验，确定其承载力；对钢结构进行稳定性试验，确定是否产生失稳现象；对钢筋对焊接头进行拉力试验，检验焊接的质量等。
5.完善好现场质量管理制度
人是工程中的操作人员、组织者和指挥者。人不仅是控制的动力也是控制的对象，是合格质量的创造者，也是不合格产品和工程质量事故的创造者。因此，在质量管理过程中，应该是以人为本，建立质量责任制，明确人员从事质量管理活动和权限的职责，并对工程项目所需的资源和人员资格做出规定。
6.结语:项目相关人员要抓住施工的特点和影响施工进程的关键因素，采取有效措施加强控制。做到防微杜渐,是施工质量达到最优。部分与整体紧密融合，各环节相互配合密切联系，促进房地产业更好的发展。
参考文献：
[1]王十亿,李小鹏.略论房地产项目的前期策划[j].科技创业月刊,2016.(09).
[2]刘一虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[j].安徽建筑，2016（19）.
[3] 王烨. 刘传杰, 王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[j]. 重庆交通大学学报(社会科学版), 2015,(12)
论文作者:孙胜
论文发表刊物:《基层建设》2017年第33期
论文发表时间:2018/3/1
标签：项目论文; 质量论文; 开发项目论文; 房地产论文; 质量控制论文; 工程论文; 项目管理论文; 《基层建设》2017年第33期论文;