关键词：农村土地；土地估价；问题与对策
1农村土地估价特点
因为估价的对象不同，所以，农村土地估价与城镇土地估价相比具有自己的特点。第一，农村土地估价有着多元的对象，所以其有着复杂的影响因素。农村的土地利用方式也是各种各样的，估价对象可以是耕地、园地、林地、经营性用地、公共基础设施用地、还可以是挂钩周转指标和耕地占补平衡指标。对土地条件要求而言，不同用途其有着不同的价格影响因素，不同因素之间相互作用复杂，影响因素体系构成复杂。第二，其有着多样的流转方式，并且价格内涵丰富。农村土地流转方式多样，包括出让、出租、抵押、转包等，不同流转方式价格形成过程不同，具有不同的价格类型。同时交易目的、估价方法、权益性质等共同决定价格构成，价格内涵丰富。第三，内部成员为流转主体，价格确定中有较多的主观因素。目前农村土地流转主要在集体内部集中，因为集体成员之间的“人情”关系，交易价格确定中主观因素较多，欠缺价格客观性。
2农村土地价格评估存在的问题
2.1农村集体土地所有权在法律上不完善，土地制度供给不足
土地的所有权问题在国家制度层面可以依靠的政策、法律法规较少，缺乏相应层面的土地制度的供给，农村农民的集体用地的开发、使用以及流转都缺乏法律与制度层面相应的保障，企业在购入或开发集体用地缺乏信心，致使农村土地价格一直被低估，也妨碍了农村土地入市.
2.2农村土地评估机构良莠不齐
农村土地评估事务所之间的规模、综合能力、业务水平等，均存在着较大差异.而就整个中国的资产评估机构而言，缺乏具有大量优秀评估人员的资产评估机构.根据近几年中评协公布的相关数据，全国前100家资产评估事务所之中，某省仅有一所入榜.而某县更是没有一家实力较强的评估机构，不仅如此，在县的资产评估事务所之中，专业人员的数量和专业能力也存在着较大的差距，很可能导致多家机构对同一块土地的估价存在较大的差异，这也给其农村土地的评估工作带来了不便.
2.3政府信息不畅，基础设施不够完备
农村经济欠发达，网络信息技术覆盖面积和普及力度不够，基础服务设施建设缺乏.评估机构及其工作人员在评估的过程之中难以通过网络或实体资料查询到充分的、具有一定参考价值的信息.而政府和村民委员会只有关于土地的基础信息，缺乏关键性的交易信息.而信息的不畅通，给土地资产评估的实际操作带来了较大的压力.
2.4缺乏估价基础数据，现有估价方法使用困难，方法创新欠缺
因为农村土地市场发展较晚，而且土地政策实施和利用效果之间有时间差，从而难以选择市场比较法可比实例。农村土地市场处于建设初期，市场交易不稳定，有较大的土地收益风险，收益法所需的净收益数据和资本化率测算困难。因为土地有着较复杂的功能，不同土地成本构成差异较大，土地的增值收益测算困难。
3农村土地价格评估对策
3.1加大宣传力度，提高土地估价意识
土地市场的核心就是土地价格机制。随着不断建立的农村土地市场，农村土地交易日益频繁，土地流转价格合理、科学、客观地确定是土地顺利流转的保障。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过农村土地估价的重要性及法律意义宣传，将农村土地流转主体对土地估价机构、估价人员及土地价格评估的认识提高，扩大估价项目范围。通过估价知识宣传和普及，使农民的专业能力提高，为明确估价目的，合理使用估价结果提供技术保障。加大土地估价在土地交易价格确定和市场建设中的作用的宣传，提高农村土地产权人的估价意识。
3.2将农村土地资产评估的法律法规完善，明晰产权界限
2016年7月2日新颁布的《中华人民共和国资产评估法》已经给资产评估机构及相关工作的发展与运行指明了方向，但仍然需要不断完善相应的法律法规及其评估细则，建立健全相应的法律体系，进行资产评估的基础准则、具体准则、指南、指导办法以及相关的职业道德准则建设，以明确农村土地所有权究竟归谁所有.避免在农村土地评估过程中出现纠纷时不知如何依法行使权利，切实做到有法可依.不仅仅可以给农民提供切实的法律支持，也能让企业主和政府在土地使用权转让的过程中受益.
3.3建立农村土地资产评估体系，统筹城乡一体化发展
在第十八届全国人民代表大会中，明确了要深化经济体制改革，健全现代土地市场.而想要一个合理而完善的农村的土地市场，需要建立配套的农村相关土地资产评估体系，加强对资产评估机构综合实力的提升以及评估人员的培训，提升资产评估人员的专业素养.同时应该加强农村城市化的不断推进，完善农村基础设施的配备，推动城乡一体化进程，有利于农村土地的市场的发育，市场信息完善通畅，为农村土地资产评估的具体实施提供充分的依据.
3.4规范农村土地估价机构，提升从业人员的素质
确立中介机构为农地估价机构，由非集体经济组织的、专业的土地评估机构对农村土地进行评估.政府可以为专业人士的培训提供一定的补贴，鼓励高校建立相关专业课程，招聘时应严格设立准入门槛，尽可能地招聘具有较高专业素养的工作人员.与此同时，专业性的资产评估机构也应该提供比较专业性的资产评估培训，以期提升资产评估从业人员的专业水准，使从事资产评估工作的在职人员能够与时俱进，根据农村的具体实际，提升自己的资产评估业务能力.
3.5进一步完善政务信息公开，加强农村基础设施建设
农村土地的评估较大的依赖于充分的政务信息，而现行的资产评估方法也很大程度上参考了政府公布的土地基准地价信息.所以，需要政府更加完善和发展农村或基层的政务信息公开制度，进一步加强政府相关的服务职能，使政府的相关信息更加公开透明.同时，应进一步加快农村的基本的基础设施建设，保证其市场交易信息的传播更加迅速、准确.
4结语
由于农村土地市场处于初始建设阶段，农村土地估价的需求随着农村土地市场的建设发展而不断增加。目前在估价意识、估价目的、估价方法体系、估价报告使用、估价基础数据和参数、估价程序等方面农村土地估价都存在问题，需要将农户委托估价意识提高，对估价程序严格执行，明确估价目的，创新估价方法等将农村土地估价的科学性和有效性提高，推动农村土地估价的发展和农村土地市场的建设。
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论文作者:郝正1,薛玲2
论文发表刊物:《基层建设》2018年第8期
论文发表时间:2018/6/6
标签：农村论文; 土地论文; 农村土地论文; 资产评估论文; 土地估价论文; 土地市场论文; 价格论文; 《基层建设》2018年第8期论文;