房地产业：西部大开发主导产业的经济分析，本文主要内容关键词为：房地产业论文,大开发论文,主导产业论文,经济分析论文,西部论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1002-3240(2001)06-0039-04
西部大开发是政治取向，也是经济取向，它的成功与否直接关系到国民经济发展全局。西部大开发这一重大决策的提出，给西部的各行各业，包括房地产业提供了前所未有的发展契机，而房地产业作为与人民生活息息相关，集开发、经营、装修、服务、维修、物管于一体的综合性产业，由于其特有的产业特征，以及市场潜在需求大的现状，具备成为主导产业的条件，对西部经济的发展也将产生重大的拉动作用。
一、房地产业成为西部主导产业的三大理由
德国著名经济学赫尔希曼(Albert.Otto.Hirschman)从生产要素的稀缺性出发，主张发展中国家在促进经济发展的过程中，应采取“不平衡增长”，即有重点地扶持某些产业成为经济增长点。把赫尔希曼的“不平衡增长”理论放到西部大开发的背景之下，也具有指导意义，这是因为西部在发展过程中，也存在着要素的“瓶颈”，其中最难以突破的就是资金，要有效地利用生产要素，就要有选择地重点发展某些产业作为主导产业，也即战略产业，再通过其聚集作用和乘数效应，由“点”及“面”地带动整个地区经济的发展。应该说，这与我国几年来一直倡导的培育经济增长点的政策内涵是一致的。一般来说，主导产业的确立，要从一个国家或地区的实际情况出发，以所处的经济发展阶段为依据，尽可能地选择那些需求收入弹性较大、产业关联性强，对国民经济贡献大的产业作为重点来培育。笔者认为，房地产业具备以上条件，有理由也应该能成为西部大开发中的主导产业。
（一）较高的需求收入弹性
需求收入弹性，简而言之，即需求量变动对收入变动的反应程度，常用系数表示。其函数式为：需求收入弹性系数＝需求变动的百分比／收入变动的百分比。通常，在一定地区范围内，在当前经济状况下，需求收入弹性大的产业才有条件成为地区经济的主导产业。笔者收集了我国1999年、1998年西部地区城镇居民人均全年在食品、衣着、家庭设备用品及服务、交通、通讯和房地产业（以住宅业为代表）六大项上消费性支出的数据，得到这六大产业需求收入弹性系数。如图表1所示，房地产业的需求收入弹性远大于1，对收入变动的反应较为灵活，在六大产业中次于家庭设备用品及服务业、通讯业，位居第三。此外，又如图表2所示，家庭设备用品及服务业、通讯业的需求呈不稳定状态，三年之中的波动性比较大，居住的需求收入弹性却相对稳定，三年依次为1.81、2.4、2.23，基本上保持在2的水平上。另据国外经济学家测算，在消费结构升级过程中，衣、食、用支出下降的60%将用于住房消费。可以预料，随着西部大开发向纵深方向发展，人民收入水平的逐步提高，将引发新一轮的以西部为重心的房地产业的飞跃式发展，届时乘数效应和加速原理的共同作用有望推动西部入良性循环的轨道。（见图示）
（二）较强的产业关联性
赫尔希曼认为，考察一个产业能否成为地区经济中的主导产业，要看该产业“联系效应”的大小。其基本观点是：发展中国家要突破稀缺性生产要素的“瓶颈”，就要有选择地重点发展某些“联系效应”大的产业作为主导产业，再通过其拉动整个国民经济的发展。赫尔希曼提出的“联系效应”包括“前向联系”和“后向联系”两个方面。前者是指主导产业对吸收其产出的下游产业的波及和影响，常用影响力系数来表示，而后者则是指主导产业对向其投入的上游产业的连带作用，常用感应度系数来表示。这两个系数是通过区域的投入——产出分析来量化的，在此基础上，把二者相加除以2，就得到某项产业的波及效果系数，也即带动系数。通常，带动系数大于1的为关联度较高的产业，对区域经济的影响力较大，反之，则较小。由相关人士计算得出的国际上通用的住宅业的带动系数为1.34，大于1，对区域经济的带动作用显然不容忽视。
同时，世界上许多国家的发展也都进一步证明，房地产业在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流，因此，产业关联性较强是它的一个突出特点，能向前带动建材业、冶金、机械、金融业，向后又带动装修业、家电业、仪表业、纺织、园林、旅游和金融保险业等相关行业的发展，与50多个行业的发展兴旺都息息相关，具有较大的投资诱发系数。日本等许多国家在历史上都曾把房地产业作为本国经济发展的增长点。鉴于住宅类占我国房地产业的比重一直持上升态势，目前占60%以上，以住宅类商品房为例，可以得出以下四组数据：
1.表现在生产资料上。据大致估计，住宅建设每年消耗的钢材相当于1995年全国钢材产量的14%，水泥年产量的47%，玻璃年产量的40%，木材年产量的20%，而这些还没有包括小区配套设施所需要的水泥、钢材、玻璃、木材的消耗量。
2.表现在生活资料上。目前国际上通用的住宅商品的带动系数为1.34，以1995年商品房屋销售额1251.4亿元为基数，所带动的社会商品的整体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费品零售总额的14.22%。
3.表现在对劳动力的吸收能力上。据世界银行研究，住宅对就业的带动系数为：房地产业每增加1名职工，可以带动相关产业2名职工。房地产业的发达，可以吸纳更多的劳动力，有利于社会的安定团结。
4.表现在对社会总产值的诱发能力上。住宅投资每扩大500亿元，可拉动社会总产值增加500亿元。
可见，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动几十个行业的兴旺繁荣，在现实的经济生活中，已成为了拉动城镇居民消费和经济增长的第一动力，成为了国民经济中不可或缺的重要部门。
（三）西部地区房地产业具有广阔的发展前景
1.住宅类西部地区的人均居住面积相对落后于全国水平，以1999年的数据为参考，全国水平为人均9.78平方米，而西部为9.43，即使不考虑人口的增长，按目前西部2.9亿人口计算，并且每平方米居住面积折合2平方米建筑面积，要达到国家建设主管部门制定的“城镇住宅建设十年规划”中提出的2010年人均13平方米的目标，需建筑住宅约21亿平方米，平均每年建2.1亿平方米，住宅增长的空间不小。另外，发达国家的家庭住宅支出一般为总消费支出的15～20%，又以1999年为例，全国的家庭住宅消费支出为9.8%，西部地区的住宅消费支出比重还要低，仅为8%，要按建设部预测的到2005年个人住房消费占总消费的15%的比重，也即一般情况下住宅发展的成熟水平，即使房地产业按年均8%的速度增长，也要经过8年多的时间，因此，房地产业至少可以在今后8年的时间内保持其对区域经济增长的巨大带动性作用。
可见，无论是从绝对量上看，还是从相对值上看，西部地区城镇居民住宅消费的提升空间都是相当大的，西部地区为数不少的个人存款，只要政策引导得当，完全有可能把住宅需求由潜在的需求转化为现实购买力。
2.非住宅类
外地、外国企业为了更好在西部市场发展业务，扩大地区的市场占有率，将会在西部建立自己的代理和分支机构，这些机构办公所需商业用房，员工所需公寓都将大大超过从前；另外就是高校教育规模的扩大，在校生人数的增加，产生了为数不少的新校区开拓规划项目，教学楼、学生宿舍和教师公寓的建设工程，这些都拓宽了房地产企业的业务范围。
总之，住宅消费孕育着巨大的潜在需求，加快培育住宅市场，完全有可能形成新的消费热点和经济增长兴奋点，促进西部地区经济迈上一个新的台阶。
二、培育房地产业成为西部地区主导性产业的四大举措
（一）加大住房制度改革的力度
住房制度改革是从原有的住房福利化分配向住房货币化分配转变，实现住房的商品化、社会化。在现阶段，其主要途径一是通过公房出售和提高租金、合理调整租售比来稳步推行存量公房的私有化；二是实现增量住房的商品化形成机制，其中公积金制度是一项重要的措施，今后应适当提高公积金占工资的比例。
（二）积极进行住房金融的创新
房地产业成为国民经济的主导产业，离不开金融服务作后盾。
首先，金融制度的创新，舆论要先行。西部人相对于东部地区的居民而言，思想上又更为保守，对于那些过时的观念、意识，要敢于破旧立新，既要改变金融机构重生产信贷轻消费信贷的“慎贷”心理，合理调整这二者的比重，又要提升城镇居民对“超前消费”的生活方式的认可程度，帮助他们树立正确的消费观念。其次，目前房地产金融体系不完善和不规范性，也在客观上抬高了贷款的门槛，一是利息过高，二是期限过短，三是条件过于苛刻。加大金融对房地产业的支持力度，要真正落到实处，开展多种形式的融资方式，建立企业及个人信用档案、实行抵押贷款的证券化等等，多种工具和措施并用，保证房地产金融体制的灵活性和资金量的充足性，通过对房地产投资和消费市场的支持，活跃房市，推动经济增长。
（三）调整房价收入比
虽然从1997年开始，大部分城市的房价开始呈走低的态势，但是住宅商品房的价格仍远远超过了居民的承受能力，不少居民只能“望房兴叹”。按国际上的标准，家庭年收入与住房价格的比例在1:3～1:6之间比较合适，而我国的实际情况是，一套55平方米使用面积的商品房价格，相当于高收入家庭年收入的13.6倍，中等收入家庭的21.8倍，低收入家庭的42.8倍，这显然极为不合理。究其原因，主要是住房价格中不合理的税费过多，以及预期收入过高带来的价格膨胀。据有关资料显示，我国商品住宅价格中包含的利润占10%～15%左右，地价及税费占50%～55%左右，而建安费仅占了大约30%～40%的比重。而国际上的情况分别为6%～8%、15%～20%、75%。不难发现，要培植房地产业作为西部大主导产业，就要为房价消肿，挤出其中不合理的部分，使其与城镇居民的实际购买力相称，这样才有利于启动房市。这其中的措施不仅包括企业让点利、银行让点息和政府让点税，还要从制度上杜绝政府的“寻租”行为。
（四）活跃房地产二级市场，形成一级与二级市场的联动
一级市场的繁荣兴旺离不开二级市场的联动，鼓励城镇居民以旧换新，以小换大，通过住宅市场上存量的流动带动增量的增加是这两年国家激活房市的一个有力的举措之一，市场消化空置房的能力有所提高，这已是事实，然而，问题还是存在的。培育房地产业成为西部主导产业，一是尽快确立单位和个人在政策房上市交易中的利益分配，消除种种限制交易的人为的政策性因素的影响；二是理清二手房交易的税费问题及简化过于繁琐的审核手续，为上市减轻额外“成本”；三是完善二级市场中介服务体系，为交易双方提供更便捷更完备的服务。
收稿日期：2001-07-05