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〔中图分类号〕F293.35 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1008—2107（1999）06—0031—02
1999年8月，被誉为房改里程碑的中央国家机关房改方案出台， 预示着我国住房制度的改革进一步深化，停止实物分房，从而加速货币化分房的具体实施，房地产消费将成为市场消费热点。但是也必须看到，房地产业在成为国民经济新的增长点的同时，也面临着改革的难点。本文仅就房地产销售中存在的问题作一番思考。
思考之一：楼市热点，为什么热不起来
前几年，开发商和投资商都看好房地产业，一座座“大厦”、“花园”、“别墅”、“山庄”拔地而起，各种名目的“居民新村”、“居住小区”也纷纷起动，房地产开发确实火爆了一阵子。而盖起来的这些商品住宅因房价、质量、产权等诸多问题，老百姓只能望房兴叹。开发商也只能看着房子晒太阳。原因何在？
1.房地产热，只热了一头。前几年的房地产热，实际是房地产开发“热”。因为那些开发商、投资商看好“楼市”前景，一轰而上，其投资规模和建设速度都是空前的。而这些商品房的价格又明显偏高，50平方米左右的两居室，少则几万、十几万，多则几十万。而现实中的老百姓，靠工资维持一家生活，收入来源极其有限，凭自己的收入买房，差距实在太远。据北京市城调队的一项调查表明：1998年居民家庭户均可支配收入为2.6万元。而购买一套55平方米两居室的商品房30 万元左右，房价收入比为1∶11.5。客观地说，户均可支配的2.6万元，不可能全部用于买房，还必须安排子女上学和家人医疗保障费用。据北京市城调队对居民家庭购房的支付能力进行的调查来看：居民家庭购房：支付能力在1～3万元的占50.4%；3～5万元的占4.8%；5～7万元的占3.2%；7万元以上占0.73%；而支付能力在1万元以下的占23.87%。 这就是说，在现有条件下，99%的居民家庭只能冷落远离自己的商品房。这就是众多商品房年复一年在晒太阳的主要原因。
2.宏观调控缺乏力度。据国家统计局“全国房地产开发业”景气指数表明：1999年5月，“国房景气指数”小幅回落， 商品房空置面积增速有加快趋势。主要是1999年以来商品房销售明显不如1998 年同期。 1999年5月份全国商品房空置面积达到6737.39万平方米，比1998年同期增长24.5%。这一情况应当引起各级政府的高度重视，为此，国务院在批复《处置海南省积压房地产方案》中指出：“各地应制定清理计划，力争在较短时期大幅降低商品房积压量”。批复要求各级政府“认真清理各种不合理收费，理顺住宅成本构成，切实降低住宅价格”。但是，对于国务院这一具有普遍指导意义的批复，一些地方政府动作迟缓，缺乏贯彻落实批复的有力措施。有的省市，一批1993～1994年建成的商品房，有的已墙体开裂、墙皮剥落、门窗锈迹斑斑，长期空置的商品住宅，至今没有一个处置办法。近据《新华日报》刊发一则消息，标题是“买得起、卖得动，徐州新建住宅销售率达98.4%”令人欣喜。从徐州的经验看，主要是政府的有力调控。据报载，徐州市政府坚持“有效供给”原则，从老百姓实际购买力出发，努力降低房产价格，市政府出台一系列相关政策，挤干房产价格中的“水份”，在国家政策允许的范围内免收、减收30多种税费，工程造价按国家定额下浮5%，让利于民。 使得安居房每平方米销售价控制在800元左右，老百姓买得起， 开发商卖得动，使房地产开发步入良性循环轨道。这就充分说明，政府的有力调控将给房地产开发和销售创造光明的前景。
应该看到，我国的经济发展需要稳定的社会环境。安居工程的实现，对整个社会有着无可估量的稳定作用，又有促进国民经济稳定高速发展的推动作用。因为对一个家庭来说，如果“家用电器”的消费只是数以“千”计，那么商品房的消费是数以“万”计的消费，一旦商品住宅消费成为市场消费热点，它给整个国民经济的发展将带来勃勃生机。
思考之二：何处买到“放心房”
综上所述，国家一系列房改政策出台，为圆你的买房梦提供了良好的条件。但与购买其他商品相比，商品住宅的消费具有下列特殊性：一是它的价值特别巨大，少则几万元，多则几十万元甚至数百万元；二是它的使用周期长，一般都在30～50年上下；三是它具有流通性，而且在流通中存在着保值、升值的潜力，也存在着贬值赔本的风险。所以市民自己掏钱买房，要的是“一分钱一分货”。因此购房者对商品房的质量特别关注，用老百姓的话说，就是要买“放心房”。房子质量有保证，一分钱买一分货，不会吃亏上当。据了解，目前房地产市场存在着一种现象，看房的多，成交的少。这是商品住宅销售不好，空置率趋升的症结所在。一方面，看房的队伍在增加、在壮大，他们中有的一家三代同行，欢天喜地去看房，也有小俩口、老俩口结伴同行，边问边看边商量，足见市民中蕴藏着购买商品房的巨大潜力，看房表现了一般市民对商品房消费的迫切心情。另一方面，多数看房者无功而返，主要是因为房子的质量问题，价格问题，房产证问题。老百姓需要买到的“放心房”，总是很难找到。
概括地说，目前商品房消费市场存在的问题主要是：
1.利用广告和售楼书欺诈消费者。房地产开发商通过精心策划，并用电脑制作出十分精美、气派的广告和售楼书。展现在购房者面前的是蓝天草地，马路宽阔，整洁美观，绿树成荫和显眼的楼宇等等，真可谓图文并茂，让人神往。其实，这只是开发商的一种远景规划，因为是期房，其他什么都看不见。还有的售楼书在显著位置标明每平方米“起价”仅××××元。其实，“起价”，是钓鱼的诱饵。有关物业管理的介绍更是条条款款，尽善尽美。诸如“24小时立体式安全保卫”、“煤气入户，水电无忧”、“更兼维修、后勤家庭事务的专业物业管理，全面解除住户的后顾之忧”等等，也只是开发商“钓鱼”的诱饵，当你买房入住之后，就知道完全不是那回事。一些已经购买了这类商品房的住户，他们就现身说话，大呼上当，正告看房者别再买这样的商品房。
2.偷工减料，质量、安全无保证。为了赚更多的钱，开发商们用房子华美的外壳掩盖“败絮其中”的实质，在那些看不见摸不着的地方打主意，偷工减料，大量采用不合格的低价材料，以次充好。如长沙市望城坡一商品房最近发现存在严重的安全隐患，设计图纸在施工时被擅自更改，钢筋水泥横梁没有了，该用水泥的改用石灰代替。还有的把化粪池由深改浅，由于太浅，下水道排污经常淤塞，特别是下雨天，更是脏物四溢，臭气熏天，住户苦不堪言。就是在房子看得见的地方，开发商们也偷工减料，如门窗的铝合金采用低价劣质产品等等，只有当购买者入住之后，毛病全都暴露出来，如门窗变形、墙体龟裂、屋面渗漏、泛潮，或者管道淤塞、墙皮剥落……让住户伤透脑筋。只能无奈的说：“刚刚解了无房之忧，又添修房之苦，真是花钱买罪受。”群众戏称这类“商品房”为“商病房”。
3.商品住宅面积“缩水”严重。购买商品房面积，是指所购买房子的总建筑面积。包括房子自用面积和共用分摊面积两部分。其中共用分摊面积是指公共门厅、走廊通道、楼梯间等共用的面积。但消费者买房，极少有带着尺子去丈量各个房间面积的。而开发商则从中捞钱，一套房子面积“缩水”惊人，少则几平方米，多则几十平方米。据中国社会调查事务所对北京、上海、武汉、重庆、广州等5个城市1958 位商品房住户调查表明，70%的住户存在购买面积“缩水”问题，也就是说，这70%的商品房住户，他们买到的实际面积都小于协议书上的购买面积，这使商品住宅消费者蒙受巨大的经济损失。如南京市一位市民以200 万元价格购买了一套400多平方米的商品房期房， 交付使用后才发现实际面积少44.8平方米，该房产商从中非法牟利达22万元之巨。
4.购房无产权证，住房有后顾之忧。房屋的产权证，是房屋所有权的合法证明。由于房地产业的开发管理不规范，很多开发商抱着“先上车、再补票，见机行事打溜票”的不良动机，楼市销售不按规范程序运作，致使楼市交易纠纷不断，消费投诉增多。如长沙市某房地产开发企业5年前已建成的“××花园”，住户至今拿不到房产证， 其中有位李先生花了30多万元购买一套三室二厅的房子，没有拿到产权证，无产权即无房子的处置权。因此，李先生想变买自己的房子也不能够，背了多年的包袱还要继续背下去，实在令人烦脑。长沙市还有一“××公寓”200多家住户也是已近三年还拿不到房产证， 使住户陷入“无名无分”的困境。唐先生于1998年在长沙市某开发商经营的“××公寓”购买了一套商品房，当时，开发商承诺房产证可在9个月之内办好。 可时至今日不仅不见“房产证”的踪影，更加糟糕的事情又发生了，开发商和施工单位为工程款打起了官司，万一开发商打官司败诉，产权证也就难办了。产权证是压在这些住户心头的一块“心病”。据长沙市房地产局市场科一位负责人说，产权纠纷不是个别现象，是必须引起整个社会足够重视的问题。解决的办法是谁违规，谁的产权证就办不下来。这样，吃亏受损失的是这些商品住宅的消费者。
5.物业管理收费混乱，服务不到位。目前物业管理公司收费普遍较高，每月每平方米收费，少则几角，多则几元，除此以外，物业公司还巧立名目加收费用，如广州市“××花园”还要向住户收取“入住保证金”1000元／户；用电保证金500元／户；水增负荷费220元／户；用电增容费400元／户；代装楼梯口防盗门400元／户等等，这些五花八门的收费，实则是物业公司捞钱的门路。真正的物业管理和售后服务，却难于到位。
总之，商品房消费方面存在的上述问题，困扰着商品房的住户，也大大挫伤了广大消费者的积极性。因此笔者建议：
一是整顿和规范房地产开发市场，严格住宅建筑工程技术质量监管。凡无《商品住宅质量保证书》、《住宅商品使用说明书》的商品住宅，不得进入市场销售，违者，吊销其营业执照。
二是规范商品房销售的运作程序，维护消费者的合法权益。目前，商品住宅消费，住宅质量，购买者难察内情，住宅价格、面积等都是房地产商说了算，这是不合理的，应当让消费者（即购房者）与开发商处于同等地位。从而促进房地产业开发与销售的良性循环。
〔收稿日期〕1999—04—18