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Shopping Mall，意为大型购物中，是传伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生的一种复合型的商业业态，在国外，已经是一种比较成熟的商业模式，而在中国，目前零售业还是以百货商场、超市以及小店铺为主的情况下，这种新型的复合型商业形态能否找到供其发展壮大的市场空间？
10月份，一个号称全球最大Shopping Mall的购物中心在北京开业，它把目前北京比较知名的多家商场、超市、建材市场、汽车市场、电影院等等一同搬了进来，组成了一个集吃喝玩乐购于一体的商业“巨无霸”，几乎让任何人都能在这里找到自己的消费需求。
据公开资料显示，总面积68万平方米的金源Shopping Mall，总投资高达38亿元，如果加上入驻各商户的装修费用，其总量价值更是超过了50亿元，单是停车场就可以容纳1万辆汽车，还有将近300部各种电梯、货梯、客梯、观光梯，可以把客户送到任何想要去的地方。
这种集购物、休闲、娱乐于一体的消费形式，似乎能给人们带来更高层次的享受，但是对习惯了在百货商店消费的北京人来说，当这个长600米、宽120米、七层高的庞然大物突然出现在北京西部时，对于这个新生事物，人们多少好像还有点儿不适应，而业界也有充分的理由对它的前途表示欣喜、担忧或质疑。
诞生时间是否超前
虽然Shopping Mall在欧美和东南亚已经是一种成熟的商业业态，但在北京的四环边上的金源Shopping Mall，开业以来却业绩平平，人们对金源Mall的第一个疑问就是：这种新生事物在中国的出生时间是否有些超前？
而研究表明，世界主要发达国家各种商业业态的发展，都与人均GDP是相关联的，根据规律，人均达到1.2万美元的时候，才是多元化的购物中心尤其是大型Mall的发展时代，如果按此衡量，北京现在还远没有达到发展Shopping Mall的时代。
但金源方面认为，世界各国的商业业态和发展趋势，有它的一般规律，人均GDP的发展可能与Shopping Mall之间也有一定的相关性，但并不是绝对的。作为一个发展中国家的后起之秀，中国有很多特殊性，北京更有一些特殊性，北京人均GDP虽然只有3000多美元，但却集中了一大批高收入阶层，并且有相当部分人群紧随世界消费潮流，潜在市场非常巨大。
“如果站在未来看中国，北京应该率先发展自己的Shopping Mall，从而引领中国进入Shopping Mall的大发展时代”，金源Mall的开发商——金源集团旗下的主体公司北京世纪城公司副总经理朱友军11月8日接受记者采访时这样认为。
同时，金源认为，北京的城市定位与功能，需要一批像金源Mall一样的大型现代商业设施与之相匹配，虽然北京有王府并、同仁堂、全聚德等商业文化符号，但那只代表了中国的传统商业文化，而作为一个现代化都市来说，不仅要有传统的商业文化，更要有现代商业文化。同时，作为一个全国乃至世界性的旅游中心，与旅游相配套就少不了购物，也需要一个新型的融购物、旅游和休闲于一体的大型商业设施。
并且，如果按照美国的经验，这种大型的Mall必须有200万左右人口支撑，如此计算，北京1000多万人口需要有四个大Mall。
收回投资的问题
世界各国Mall的盈利模型主要有两种，一种是Mall自身直接赢利；另外一种是Mall间接赢利，Mall自身并不直接赢利，但房地产开发商圈下一大片地，先做出Mall，从而带动周边土地的上涨，再通过房地产开发实现盈利。
而对于一个总投资38亿元、总体量价值超过50亿元的商业“巨无霸”来说，考量它的商业前途的指标已经不是盈利多少了，而是多少年能收回投资的问题。
“金源Mall平均每天的总销售额需要达到约5000万元”，中国人民大学商业流通专家、“摩尔专家”黄国雄教授给金源Mall算了一笔细账，按照金源集团自己收回投资的时间和进度，金源Mall每年的销售额应该达到160亿元，而北京2003年商品零售额在2000亿左右，这个额度是北京整个商品零售额的8％，那么，8％究竟能否吸引过来？照此推算，金源平均每天要销售近5000万元的商品。
黄国雄教授继续深入分析，如果按每个客单量算，也可以推断金源Mall的前途。据统计，2003年百货发展比较快，每个单店面积1万平米以上是25400万，每个顾客的客单量是175元。即使调高客单量按照250元计算，每天也需要20万的人口在这里聚集、消费。那么有没有足够的交通条件？会不会集中过来？这是需要研究的问题。
但是，金源方面并不同意黄国雄教授的观点和测算。“不能用百货业的数据来推算Mall的盈利状况，业态不同，测算方法应该不同”，北京世纪城公司副总经理朱友军分析道，首先是Mall提供的产品、服务不同，客单量、利润率也就大不相同，百货业提供的大多数是几元钱、十几元钱的商品，而Mall提供的则还有建材、汽车、餐饮、娱乐等高额单件消费品；再者，可以用过去规划将来，但不能站在过去推断未来，更不能用一个社会的存量来断定一个新生事物的命运。
按金源自己的测算，即使不算利息，金源门Mall也需要12年才能收回总投资。这是因为，金源跟主力店签订的合同一般都是20年，同时对商家还要让利，五年之后才涨租金。
金源方面更愿意认为，金源Mall可以在10—15年内收回投资。这个判断，除了对Mall的诞生时机、选址和主力店阵容比较自信外，还来自于他们的投资结构，金源集团的自有资金在38亿元的总投资中占到了80％，银行贷款只有一小部分。这使得金源Mall在努力运营、收回投资的同时不用偿还银行贷款，财务负担比较轻。
主力店的调整能力
在大型Shopping Mall中，主力店的水准、数量在一定程度上决定着Mall开发商和运营商的效益和命运。这是因为，尽管很多时候主力店单位面积的租金效益要低于零散商户，但是零散商户一旦遇到市场低迷或者业务不佳时，抗风险能力非常弱。
而主力店却不一样，一般都拥有不同行业长期的商业经历和雄厚的资金实力，面对经营业绩波动的调整能力相对比较强，只要进入Mall中来运作，都是经过集体决策和理性思考的，尤其是在市场培育期有相当耐心，主力店的这些质素对大型Shopping Mall的成长、成熟是非常必要的。而且主力店的租期一般都比较长，至少三年或五年，甚至更长的年限，而大额、稳定的租金是Mall成长的最大保障。
在金源Mall中，主力店的商业面积比例占到了60％以上，甚至一些主力店在进驻金源Mall之际就打下了业务调整能力的基础。
金源新燕莎是金源Mall中最大的一个主力店，它在68万平方米商业面积中承租达18万平方米，在开业时就采取了“组合式经营”、“Mall中有Mall”的业务模式，它们在18万平方米中又有2家主力商店，一家是国内闻名的燕莎友谊商城，另外一家也是有相当知名度的贵友大厦，除此之外，还有500多家专卖店、专营店、快餐、综合服务设施等等。事实上，新燕莎集团承租的面积在整个金源Mall里又形成了一个具有购物、休闲、娱乐、餐饮等综合服务的“燕莎Mall”。
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新商圈能否形成？
不管是由于金源Mall的吸引还是刺激，能否形成一个“金源新商圈”是金源Mall成败浮沉的又一个重要标志。
金源方面认为，通过金源Mall的发动、带动，从而在北京的西北部形成一个新的“金源商圈”是没有问题的。他们的理由是，金源Mall的选址和位置，使“金源商圈”的形成具备了很高的潜质，而其核心商圈层、基本商圈层、潜在商圈层和机会商圈层，又使新商圈的形成成为现实可能。
世纪城公司副总经理朱友军具体分析说，在金源Mall周围2.5公里半径内有世纪城一二三期、万泉新新家园等30多个已经建成或者在建的中高档住宅社区，还有中关村十多座知名的商务写字楼，常驻人口总数约为100万人，在这个区域内蕴藏着巨大的消费潜力，这是金源Mall的核心商圈；在核心商圈之外是金源Mall的基本商圈，涵盖了北京市区全境，商圈总人口超过1000万人。
当然，金源的视野还不仅仅在北京市，他们认为，金源Mall的潜在商圈可以辐射到首都周边300公里内的各个大城市的约8000万人口；甚至，金源还认为，Mall的影响力还可以作用到整个中国，甚至那些来到中国的外国人。
其实，“‘金源新商圈’能否形成，3—6个月就能看出个模样来”，一家在全国开发商业地产业务公司的某位高层人士这样说。
当然，商圈的形成是一个非常复杂的问题，既要以很多条件为前提，又要受到很多因素的制约，比如城市居民的收入水平、消费水准，商业业态选址的多方面适合性，多种交通的便利性，甚至具体到停车位的多寡等，都会影响到新的“金源商圈”在将来能否形成。
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